新的邏輯終于出現了，房地產的買賣關系真的要變了。最近有個說法非常流行，說沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。乍一聽，好像挺有道理，畢竟只要不便宜，總有人接盤。但如果你真的信了這句話，可能就掉進了一個精心設計的陷阱里面。為什么這么說呢？咱們先來拆解一下關鍵問題：賣房的人和買房的人到底在博弈什么？

對于普通房東來說，賣房的目標很簡單，就是把房子賣出最高的價格。你掛500萬沒人買，就降到480萬，再不行460萬，一步一步試探市場的底線。

這個過程動輒半年，甚至一兩年。房東總覺得時間不值錢，價格才是最重要的。但是開發商不一樣，他們手里有成百上千套房子，利潤靠的是薄利多銷或者說高周轉。比如一套房子的成本是300萬，開發商可以定價到350萬，快速賣掉100套；也可能掛400萬，慢慢賣50套。最終選擇哪種方式，只看哪種利潤更高。

問題就出在這里，房東和開發商并不是面對同一批買家。舉個例子，假設市場上有10個人愿意花400萬買房，開發商一旦降到380萬，中介立馬就把客戶全部拉去售樓處了。畢竟開發商給的傭金返點動輒10%到15%，還有一些本地人不愿意買的樓盤，他們就給出20%的傭金。

隨后再聯合網上所謂的大V、高級中介，忽悠外地人去投資接盤，這些都遠高于二手房傭金的1%。那他們會把你忽悠到哪里呢？很顯然了吧。等這批客戶被收割完了，剩下的買家心理價位可能只剩下350萬了。這個時候，二手房東才反應過來要降價，但已經錯過了最佳時機，最終只能被迫一降再降，甚至虧本甩賣。

這背后的邏輯像極了股市里面的量價關系。股票的價格看似由買賣雙方來決定，但真正影響趨勢的是成交量的集中釋放。如果市場上只剩愿意低價接盤的人，價格只能越踩越低。房地產也一樣，當開發商用這種高傭金、快周轉搶走有限的高價買家后，二手房便失去了定價權，陷入了越等越虧的惡性循環。

更扎心的是，政策的天平也向新房傾斜。地方上長期依賴土地和新房的鏈條，哪怕二手房交易已占主流——2025年第一季度，30城的二手房成交同比增長21%，遠超新房的6.4%——但政策仍通過房票安置、好房子的標準等工具托底新房的銷售。這種保新房、壓二手房的導向進一步放大了開發商的優勢。

而普通人最容易踩的坑，恰恰是低估了時間的殺傷力。房東總覺得慢慢降價，總能成交，但市場下行的時候，時間就是最大的敵人。2024年，深圳有房東從500萬一路降到了200萬才成交。而同一時期，開發商卻能靠精準的定價和渠道的優勢，幾個月把庫存清理掉。等二手房東醒悟過來后，市場上其實早已沒有愿意出高價買房的人了。

那說到這里，你可能想問，普通人到底該怎么辦呢？

答案或許很殘酷，但這是現實。在下行的周期，跑得快比賣得高更重要。與其糾結少虧一點，不如盡早認清市場的邏輯。開發商的薄利多銷、政策對新房的偏好、中介的傭金導向都在擠壓二手房的生存空間。這個時候，與其被價格幻覺困住，不如參考開發商的策略，用確定性換時間。

當然，有人會不甘心：萬一我降價后賣了房子，房價又漲了怎么辦呢？你來看看數據吧。2024年，百城的二手房房價連跌32個月，一線城市的剛需房源成交占比超75%。市場早已進入了以價換量的階段，與其賭一個不確定的未來，不如抓住當下有限的賣家。

房地產的邏輯確實大變天了。在過去，靠躺賺的時代已經結束了，現在的戰場是存量博弈，是速度的比拼，是對人性弱點的精準拿捏。普通人還抱著“我的房子不一樣”的幻想，只會成為這場游戲中最無奈的被動玩家。

我前幾天不是給大家講過嗎？現房銷售推行后，會拉長新房市場推售的數量，這樣會給二手房擠出兩三年的難得的呼吸空間。抓住這個時間點，落袋為安吧！