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問大家一個問題：西安現在“以價換量” 賣房，到底是二手房降的猛，還是新房降的猛？

毫無問題，就是新房，相比二手房東，找一套成交價，磨磨蹭蹭，拉拉扯扯的狀況，開發商顯然想的更明白，渠道優惠，特價房，工抵房滿天飛，滿城盡是99折。

大門，會所，外立面的比拼還不夠，折扣給足才是殺招！

全城99折

因此，也就有了早買晚享受，晚買有折扣的群眾共識，我很理解，也感同身受，因為壓根沒人知道，開發商還會額外給什么折扣？

沒人想站在山頂，但總有人想找到谷底，于是關于價格的博弈和盲猜就開始了，滿城的99折序幕也就此展開。

（數據來源：鎬京樓觀）

整理近期全城主流新房的優惠情況看，清一色99折，區別只在于力度的大小，唯一不打折的是港務的陸港云啟，慢慢賣，就是佛系，折扣最猛的，已經是18個99折，幾乎相當于八折賣房。

但這到底是不是新房的最低優惠，折扣，對不起，不知道，價格指導放開以后，你去買，中介帶你去買，找開發商熟人去買，開發自己買，工抵房，特價房，團購房，都是什么價，已經沒幾個人能說清楚了。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（付費咨詢，一對一通道）

這是2024年，西安取消限購和價格指導，房價由開發企業根據市場自主定價后的結果。

大家呼吁的商品房回歸商品屬性，自由買賣，自由定價，看似自由了，但催生了更多的不透明，尤其是房價。

從這個角度，還是挺懷念那個限價，嚴格指導價的時代，一個小區，一套房子，賣多錢，清清楚楚，非常透明，就像超市買菜一樣。

而今，雖然頂著去看房就有折扣，但誰也不能保證不會背刺，不會折扣之外還有折扣。

這種心理對房價的不確定性，也導致了不少人有買房需求，但始終在觀望狀態，就怕買貴，就怕背刺，就怕被鄰居嘲諷。

止跌回穩

說白了，還是沒有實現真正的止跌回穩，大家對西安房價，尤其是自己手里的房子，還抱著下跌的預期。

這種預期之下，體現在新房就是全城99折，體現在二手房，就是看房先砍一刀，這是多數普通房子的當下現狀。

有外地朋友說，不對呀，你們西安明明四月紅盤不斷，你看港務區的招商西安璽，開盤了三次，售罄了三次，400萬的門檻下，掩蓋不住的買房熱情。

曲江的金茂府，璞逸東方開盤，超500萬的門檻，賣的也相當火熱，選房現場人湊竄動，大有重回2021的搶房勢頭。

但一個西安璽，一個金茂府能代表西安的普遍行情嗎？顯然不能，SKP里排隊的是少數，康復路里買一送一的才是多數。

個位數的紅盤下，是雙位數的降價新房，由于缺品牌價值，缺地段賣點，缺配套優勢，成不了紅盤，也沒有名氣，更講不好故事，只有降價一條出路。

于是，也就有了西安無論新房，二手，無論城北，城南，滿城16000+的場景，這都是降價降出來的性價比。

新房，遍地16000+

過往的曲江，高新，航天，雁塔，未央，港務，經開等是有明確房價梯隊的，如今折扣下，都有16000+供應，雖然產品老一點，或者小開發商，但總歸門檻確實低了。

次新房，破發不是個例

曲江二期，16000+門檻牢固，航天城，15000+也有機會，西灃路，17000+，五年房齡的各種二手房眼花繚亂，都說自己最有性價比。

包括熱門的軟件新城，交房即破發，手握20000+預算，天谷雅舍能看，西派國樾可談，蘇寧云著有房，云水天境也能再砍，很多是剛交付，次新房，業主可是一天不住，住都是體驗，不住都是成本，想賣就是降價。

二手房，一降再降沒人問

而更的房子，諸如曾經的御錦城，高科麓灣，浐灞半島，萬科金色悅城，二手房一降再降。

新房99折尚可一站，次新房八折賣還有人問，而更老的小區，則完全失聲，且不說四代住前景如此，甚至很多房子都比不上三代宅，連名字都叫不上的。

都不是降價的問題，而是降價后沒有人問，沒有人看，怎么辦的問題，這類小區經歷著無效降價。

很多人總說西安這個城市房價很穩，相比全國普跌，西安甚至有逆勢上揚的，但時間越久后發現在，只是西北人面吃多了，反應慢一步而已。

回歸自住不是簡單的四個字，而是經歷房價狂飆，全民搖號后，買房心態的回歸，西安人吃多了買了就漲的細糠多年，如今買了就降的粗糠，不少人還未適應。

從這點看，不住不買四個字的含金量還在提高。

不住不買

回歸自住，再談買房，再看房價，再看折扣本身，或許思路會清晰很多，如同搖號時代，選不到最佳時機一樣，折扣時代，同樣沒有最佳時機。

（四月百城二手住宅價格監測）

西安在價格指導前的時期，新房同樣是自由定價，特價房， 團購房，工抵房，總經理特批，這些玩法早已成熟，一定有買的貴，買的便宜的，只不過后來房價普漲后，大家都賺到錢，壓蓋了價格差異。

但如今不同，普跌是當下共識，誰買更貴，誰更便宜，對心態的沖擊，甚至大于房價本身。

再無可能出調整政策，嚴控指導價，這算開歷史倒車，也無可能再迎百萬人口，房價不降反漲，這也違反市場規律。

對普通人而言，除了回歸自住，正視漲跌的心態，需要長期調整外，一些對市場降價風向的判斷直覺也是要有的，即便買貴了，買早了，也能做到透明消費。

壹

看區域，缺房，缺地還是缺人

港務區的秦漢大道北，高新三期的CID，軟件新城，都算當下新房供大于求的區域，房源總量不少，但去化率很一般。

（高新CID在售新房去化率統計）

對開發商而言，降價賣是趨勢，畢竟時間，資金成本極大，半年賣完和兩年賣完，是完全不同的收益，求快的情況下，特價房，工抵房的出現不可避免，各種企業員工團購的活動，也就習以為常。

貳

看產品，三代，四代還是N代

雖然四代和三代住宅的爭議至今存在，但在新房市場，以好房子為標準的四代銷量是強于三代的，不僅是露臺面積，而是會所，戶型，車庫，大堂的全面升級。

雖然沒交房，但已經落后的案例就在眼前，買房人嘴上說著三代好，轉身掏錢去了隔壁，留下風中凌亂的開發商，或許降價賣，性價比也是機會。

保不齊那天又出五代，六代，N代住宅了，潮流總是追趕不上的。

叁

看開發商，熱銷，滯銷還是平銷

下行周期，熱銷的只有極少數的六邊形戰士，多數新房還得折扣里拼刺刀，渠道里找貝殼。

大家都是四代宅，戶型都好，大門，會所，外立面都修的漂亮，老板都很有情懷，都要深耕西安。

出發點都很好，但賣的好不好，賣不動會不會降價，都是未知，似乎這個問題，也沒有人敢打包票。

沒有決定的不降價，只有相對的折扣房，換個名字叫工抵，也叫團購，也叫特價，他們都有一個名字，變相降價賣房。

當下， 為了照顧市場情緒，為了照顧老業主心情，為了 不落背刺口實，還有各種包裝，但總有一天，裝也不裝了，就是降價賣，你來就行。

對于買房人，這也是購房之路成長的一步，當房子回歸消費品，回歸商品屬性，回歸市場定價的現在么，想想你用過的手機，換過的新能源車，再到買到的房子，體驗為王，還是漲價為王，答案不言而喻。

不管我們承不承認，那個漲了才買房的時代已經過去了，2025年，當我們還在為誰有更多99折唏噓時，殊不知這就是往后的日常。

還記得小時候流行的九元店嗎，永遠是最后一天，清倉處理，但最后一天卻是每一天，原來，這只是套路的一種。

【樓盤點評】

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作者：晴明

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