五一假期，海南樓市剛上演了一波狂飆！

根據住建廳官方數據：全島銷售金額6.07億元，同比增長30%。

當然，這只是已經網簽備案的金額，實際的認購，遠超這一數據。

根據小易統計，五一期間海口10個典型熱銷樓盤銷售及認購金額，就接近7個億！

看似強勁的數據背后，是不少房企殺瘋一樣的以價換量！

沒有好價就沒有業績，似乎成了鐵律！

而且這種趨勢，在節后依舊在延續。

最近，小易刷到一條消息：海口頭部改善盤之一的羅牛山·璞域二期收官的8，目前正在認籌，認籌鎖房客戶開盤總價最高優惠40萬/套！

圖源：朋友圈

至此，江東、濱江、丘海大道片區等三個區域高端改善盤，全部卷進價格大戰！

01降40萬保真！璞域，是好價嗎！

在農產品領域頗有建樹的本土企業羅牛山，幾年前突然殺進高端改善地產賽道。

打造了玖悅臺和璞域兩大高端項目。

玖悅臺銷售早已進入尾聲，在售璞域二期也迎來最后一棟樓的加推，后續還將開發三期項目。

提起璞域，多數地產業內和購房者，會有比較鮮明的印象：

首先項目顏值高、配置高大上，產品不錯；再者，價格長期盤踞海口天花板，但丘海大道的地段和資源都有些配不上身價！

項目實拍 圖源：網易房產

小易最近到項目實地轉了一圈發現，大家說的還真挺中肯！

先說一下，網絡流出的最高單套優惠40萬/套消息保真，具體情況如下：

這次準備加推二期最后一棟8號樓，共有158平三房和192平四房兩種改善大戶型，均為兩梯兩戶純板樓，貨不多，一共88套。

預計月底加推，目前交5萬酬金可鎖房號，分別享受開盤總價立減30萬及40萬/套優惠！

項目實拍 圖源：網易房產

折合單價優惠約2000元左右/㎡！優惠后的平均單價，大約在24500元/㎡左右！

對比項目2.7、2.8萬左右的巔峰價格，似乎下探幅度著實不小。

那這次降價之后，是否值得入手？

這還需要從市場角度橫向對比！目前這個價格在海口改善市場，除了不久前才開盤的仁恒，幾乎所有項目都能選到(高層產品)，實實在在站到了城市房價天花板！

我們做一個簡單對比：江東天花板大盤萬華，目前高層單價比璞域低了3000+；城市核心國興豪庭銘苑，最低起售價也在23000元/㎡左右；濱江四代宅佳元江畔錦御，最低價也殺到了21000+！

在價格上，璞域還在高價站崗！

02裝標、格調拉滿，產品設計好壞參半

俗話說，沒有金剛鉆，不攬瓷器活！

現在敢賣這個價，肯定得靠產品說話。

咱們看看產品如何？

小易看到項目的第一印象，的確顏值很高。

無論大門、公區配套、綠植、還有瀑布水景和泳池的打造，都讓人眼前一亮。

項目實拍 圖源：網易房產

鋁板+大面積玻璃幕墻的組合，顏值很高，在周邊都是普通住宅乃至城中村的城市界面下，顯得尤為突出。幾乎是鶴立雞群的存在。

項目實拍 圖源：網易房產

接下來看產品，咱們照例先說優點：

繼續前往樣板間，超5米挑高的首層架空，配合大量石材與燈光，的確有質感。

來到158平三房樣板間，該說不說，目測有將近8米的大橫廳空間震撼，條形廚房連接生活陽臺，雙陽臺通透對流，公區空間很奢侈。

項目實拍 圖源：網易房產

主臥套房衣帽間是亮點，打造了L型雙面步入式衣帽間，這種基于女性視角的設計，無疑會加速購買決策。臥室落地窗配置，衛生間也做的足夠大，雙臺盆+浴缸+淋浴間配置，也是加分項。

項目實拍 圖源：網易房產

除了這些，裝標也都是市面頂配：高儀、漢斯格雅、中央空調、博世廚房五件套、涼霸，還有宣稱高達6000元一平的威法定制柜，交標處于市面改善住宅第一梯隊。

192㎡的四房戶型，同樣南北通透對流，采用了偏重實用的傳統長廳戶型，客廳面寬5.3米，客餐廳面積達到了將近60平米。

項目實拍 圖源：網易房產

克制的客廳面寬也給臥室的布局，留下了更多空間。

當然，任何產品都不是十全十美，看過樣板間之后，也還有不少槽點：

1、樓棟兩梯兩戶格局，但并不是獨立電梯入戶的“一梯一戶”，而是兩戶門對門，兩部電梯被安排在了另一側，尊貴和檔次感差了好多。

2、除了公區和主臥，其他臥室空間目測多在10-12平米左右，還是比較局促，其他家庭成員的居住感沒有多少“改善”的感覺。對于人口較多的家庭，不是特別友善。

項目實拍 圖源：網易房產

3、公攤約23%，算上贈送面積，實際使用率也僅有80%+，表現一般。

4、除了內部園林，周邊的景觀界面相對雜亂。

03地段，難以匹配身價

總體來看，產品打造上，羅牛山的確下了不少功夫，也能達到海口改善的頭部水準。

但奈何，地段和資源方面，成了項目最大的短板。

璞域二期位于主干道丘海大道與椰海大道交匯處南側，并不屬于核心城區板塊。

因此，在環境和資源配套上，有不小的先天劣勢。

區位示意圖

首先，丘海大道作為連接秀英港的動脈之一，重車貨車的通行較多。由此帶來的灰塵、噪音等影響，拉低了項目檔次和體驗感。

丘海大道實拍

其次，根據去年的書包劃分情況，項目公立書包分別是海口丘浚學校和海口十四中，比較普通。好在有北大附和景山學校兩所比較優質的民辦學校。

圖源：海易辦

周邊的景觀界面，相比于濱江、江東、國興等高端改善分布區域，差距較大，缺乏大面積綠地、水系等改善景觀元素。

重磅的市政配套及未來板塊發展潛力方面，也有不小的短板，對于城市高凈值人群的品質生活需求，將更多依賴項目自身的園區及商業配套。

當然，這一區域的人氣和煙火氣相對充足，友誼南海城的運營加持，為片區的生活便利性加分不少。

總體來看，璞域二期8，盡管力度不小，但價格依舊偏高。

盡管產品打造上頗有誠意，但對于近400萬左右總價的高門檻，地段的先天制約仍是改善群體需要先邁過的一道坎。

ps：“宅在海南”是網易房產打造的購房服務群，為對海南房子感興趣的人士提供購房咨詢、買房交流，解答購房疑惑、分享海南房價相關信息等，無論任何購房問題，我們都會有在線小編即時解答。