近年來，中央多次定調引領“好房子”建設導向，2025年，“好房子”首次被寫入《》，提出要“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，體現出政府對于“好房子”建設的高度重視。3月31日，住房城鄉建設部發布國家標準《》，在住宅建筑層高、墻體及樓板隔音性能、電梯配置要求、陽臺欄桿凈高等方面作出明確規定，并已于5月1日正式施行。

同時，過去兩年已有不少地方出臺了高品質住宅設計導則或相關技術規定，且部分執行標準高于新版《住宅項目規范》，以滿足居民對高品質住宅的需求。這些標準的出臺不僅為住宅市場的健康發展提供了有力支撐，也為全國范圍內“好房子”建設指明了方向。本文將從陽臺等空間設計、室內層高優化以及社區公共空間打造三個維度，梳理住宅產品設計趨勢，為“好房子”建設提供參考。

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住宅產品設計趨勢

陽臺等空間放寬計容規則，“大陽臺”設計拓展活動空間

近年來，多地優化建設項目容積率計算規則，其中陽臺等空間計容比例調整是一項重點內容。以前，封閉陽臺普遍按照全面積計容，計容規則調整后，多地對達到要求的封閉陽臺采取半計容，同時還放寬了開敞陽臺的進深尺寸及面積占比。整體來說，計容規則調整為房企提供了設計彈性，有助于推動“大陽臺”、“空中花園”等設計落地，在提高住宅得房率的同時，為住戶創造更通透、實用的居住空間。

表：部分省市關于陽臺/飄窗等空間計容規則放寬的規定

數據來源：中指研究院綜合整理

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以廣州為例，2023年底發布新規將住宅套內半開敞空間半計容比例從15%放寬至20%，并允許高品質生活區突破上限。新規實施后，廣州多宗地塊將半開敞空間半計容的比例提升至25%甚至更高。如2024年9月招商蛇口競得的南沙橫瀝島2024NJY-3地塊（招商林嶼境項目），根據地塊規劃條件，該地塊鼓勵采用“大陽臺”設計，半開敞空間半計容面積比例放寬至25%，同時允許每戶配置占套內面積40%的戶屬空中花園（不計容）?。

圖：廣州招商林嶼境項目建筑效果圖

項目落地后，憑借其空中花園、錯層陽臺、垂直綠化等設計，持續保持較高的市場熱度。以項目125平米戶型為例，奇數層北側約33平景觀陽臺連通客廳和兩個次臥，整體構成三面寬布局，為家庭成員提供了更多的活動空間。而生活陽臺布局在了北側，獨立于客廳外，確保了客廳的觀景視線無遮擋，避免了傳統戶型“陽臺淪為晾曬區”的痛點；偶數層做成雙入戶動線，可以由玄關直接步入客廳，也可先經過約30平庭院再進入室內，業主的隱私得到了較好的保護，同時，公共庭院還可以作為家庭聚會、訪客接待的社交空間。此外，主臥套房連接約11平花園陽臺，可靈活改造為閱讀角、茶歇區或微型庭院，提升居住體驗。

圖：廣州招商林嶼境項目125平奇數層（左）與偶數層（右）戶型

成都保利花照天珺項目143平戶型，利用新規后多出的5%面積（陽臺空間由15%提升至20%），在客廳西側與書房連接處打造了一個3米面寬、2.4米進深的陽臺，面積約7.2㎡，串聯起陽臺、客廳、餐廳和臥室等主要功能空間，形成洄游式動線布局，有效提升了日常活動效率。

圖：成都保利花照天珺項目143平戶型

室內層高突破3米，空間通透感與功能性明顯提升

隨著人們生活品質的提升，對居住舒適度有了更高的追求，如安裝隔音材料來提升住宅隔音降噪性能，或安裝新風系統、中央空調、地暖等來提升居住品質，新版《住宅項目規范》明確新建住宅建筑層高不低于3米，較原有標準增加20厘米，這一調整為技術設備的安裝提供了條件，且室內的采光和通風也會得到改善，讓住戶有更好的空間感受。

值得關注的是，不少地方在新版《住宅項目規范》出臺之前就已執行不低于3米層高標準，甚至高于3米標準，如河南省、江蘇省規定“住宅層高不應小于3.1m，設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統的住宅，層高不應小于3.15m”。

表：部分省市關于住宅層高標準的規定

數據來源：中指研究院綜合整理

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從近年已落地的項目來看，不少改善項目的層高已達到3.3米甚至3.5米。例如，濱江湖墅單元GS0201-R21-05地塊項目在規劃文件中公示了住宅標準層高為3.5米，一舉打破了杭州此前由武林壹號和綠城藍色錢江項目保持的住宅層高3.4米紀錄。

整體來看，更高的層高能承載更豐富多元的生活場景與智能設備，賦予居住空間更強的可塑性。未來，隨著裝配式建筑技術的成熟和智能家居系統的普及，改善型住宅層高或將進一步提升，為人們帶來更優質的居住體驗。

表：近一年部分改善型住宅項目室內層高設計標準

數據來源：，中指研究院綜合整理

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利用架空層打造多元化社交場景，增強居民互動性與歸屬感

伴隨居民對社區公共空間需求的日益增長，多地在《住宅設計導則》中強化了對架空層的規劃引導，提出“鼓勵住宅設置架空層，打造集休閑、健身、娛樂、學習、綠化等功能于一體的公共活動空間”。其中，北京首次提出鼓勵住宅底層空間適度架空，架空面積可不計入容積率，且建筑高度控制也可折減。新規賦予了房企更靈活的設計空間，有助于打造多元化社交場景，增強居民的互動性與歸屬感。

表：部分省市關于架空層規劃設計的規定

數據來源：中指研究院綜合整理

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如北京建發金茂·觀宸項目在中央樓棟（4號樓，2號樓）首層設置架空層，并布置在了社區下沉會所的兩側，涵蓋恒溫泳池、瑜伽健身、私宴廳、書吧、藝術空間等功能（具體業態以后續運營方為準），此外，項目的架空層通過與連廊和步道銜接，提升了生活便利性。

武漢中建壹品·漢韻公館項目同樣利用架空層打造多元互動空間。項目社區規劃有多個架空層，功能涵蓋行政酒廊、書吧、兒童活動區等，部分采用半圍合式玻璃幕墻設計，結合中央空調和自然采光井，形成通透且私密的共享空間，且架空層挑高約4.8-6米，遠高于湖北省4.2米架空層層高標準。此外，項目亦規劃有約2000㎡下沉會所，配置了恒溫泳池、私宴廳、健身房、影音室等設施。

圖：武漢中建壹品·漢韻公館項目下沉會所實景圖

整體來看，利用架空層打造共享功能區，實現了社區公共空間的價值最大化。一方面，架空層作為地面活動空間的延伸，可以與下沉會所形成功能互補：下沉會所聚焦“重功能”與“沉浸式體驗”，多規劃有恒溫泳池、私宴廳等高端業態，滿足業主品質化生活需求。架空層作為半開放式公共空間，側重全齡化日常場景，如親子游樂、鄰里會客等，滿足業主全天候社交需求。另一方面，架空層通過廊道與水系景觀、下沉會所、社區大門串聯，形成"風雨無阻"的歸家動線，提升了業主出行便利性及歸家體驗。

當前，我國居民需求已從“住有所居”向“住有優居”轉變，居住品質已成為產品競爭力的關鍵要素。隨著更多創新技術的應用和標準體系的完善，健康人居理念將進一步深入人心。對企業而言，唯有緊扣“安全、舒適、綠色、智慧”目標，在成本管控、產品設計、技術適配、市場定位等環節全面提升綜合實力，方能打造契合時代需求的“好房子”產品，構建發展新模式。

為促進房地產行業高質量發展，中指研究院特啟動“好房子”研究與優選工作，將通過課題組初選、網絡票選、專家評審相結合的方式，優選并發布『2025年人居夢想“好房子”』，為行業樹立品質典范，并將定期組織“好房子”項目實地考察，學習標桿先進經驗，把握產品發展趨勢。評選標準主要包含安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧科技、全齡友好、協調美觀等六大維度，全面、系統地對項目品質進行分析研究。

評選流程

本次評選包括項目報名、入圍公布、網絡票選、專家評審、結果公布等環節。

1.項目報名（截至5月底）：參選項目進行報名。

2.入圍公布&網絡票選（5月底）：研究組甄選入圍項目，并在房天下平臺開啟網絡票選。

3.專家評審（6月中旬）：入圍項目開展線上路演，專家進行評審。

4.結果發布（7月）：發布『2025年人居夢想“好房子”』研究成果。

參選門檻

1.參評項目為住宅項目。

2.參評項目須有實景示范區，并已對外開放。

3.對于涉及延期交付、虛假宣傳等問題的項目，將取消其參評資格。

報名方式

請聯系當地中指研究院分院進行報名或掃碼報名。

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