我們都知道,責(zé)令限期拆除決定針對(duì)就是違法建筑,如果當(dāng)事人收到責(zé)令限期拆除決定后,那么房屋百分之百已經(jīng)被相關(guān)部門認(rèn)定為違法建筑了。所謂的違法建筑自然是未按照法定程序,依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用地審批手續(xù),沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)證,沒有建房手續(xù)包括城鄉(xiāng)規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證等直接占用土地建設(shè)的房屋。
那么,只要收到責(zé)令限期拆除違法建筑決定,房屋就真的是違法建筑,需要被拆除嗎?
在征地拆遷中,有的被征收人經(jīng)常會(huì)收到相關(guān)部門作出的責(zé)令限期拆除違法建筑通知書,尤其是在其拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議,不愿意搬遷的情況下,征收方為了推進(jìn)征收工作,往往會(huì)把被征收人好端端的房屋認(rèn)定為違法建筑,并對(duì)其作出上述文件,要求其自行拆除房屋。
對(duì)于極個(gè)別的被征收人來說,房屋一旦被認(rèn)定為違法建筑,就覺得天都要塌下來了,然后戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地自己拆除房屋,就為了征收方口中的那一點(diǎn)拆遷補(bǔ)償款。但事實(shí)上,在沒有弄清楚具體情況時(shí),不管有沒有收到責(zé)令限期拆除決定,都不要輕易地把自己家的房屋自行拆除,這對(duì)被征收人來說是非常不利的,大家一定要學(xué)會(huì)辨別真假。也就是征收方為什么會(huì)把自己家的房屋在這個(gè)節(jié)骨眼上,認(rèn)定為違法建筑。
那么如何辨別真假違建呢?
可以先從征收方認(rèn)定違建的程序開始。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《土地管理法》中的規(guī)定,在確定征收范圍之后,相關(guān)部門就需要對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋、土地進(jìn)行摸底調(diào)查,弄清楚房屋的權(quán)屬、使用情況,包括房屋有沒有產(chǎn)權(quán)證、有沒有辦理相關(guān)的審批手續(xù),也就是說,認(rèn)定房屋是否是違法建筑,應(yīng)該是在與被征收人簽訂補(bǔ)償安置補(bǔ)償之前。
所以實(shí)踐過程中,如果相關(guān)部門在摸底調(diào)查時(shí),并沒有提出房屋是違法建筑,也沒有跟大家索要相關(guān)的建設(shè)文件,更沒有針對(duì)自己作出相關(guān)的行政處罰決定,反而還對(duì)房屋面積進(jìn)行了確認(rèn)、登記,那么從原則上來說征收方已經(jīng)認(rèn)可了房屋的合法性。
所以對(duì)于在補(bǔ)償階段,因補(bǔ)償沒有談攏,沒有簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議,征收方又重新將房屋認(rèn)定為違法建筑的行為,顯然是不符合法律法規(guī)的,其意圖很明顯,就是想通過以拆違的方式來促進(jìn)拆遷,被征收人對(duì)于這種行為一定要提高警惕。
其次,并不是所有未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)的房屋都是違法建筑
這里需要大家知道一點(diǎn),房屋是否是違法建筑,相關(guān)部門口頭上說了不算的,其也不能僅以有證或無證,有無辦理建設(shè)規(guī)劃許可證,鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等來認(rèn)定房屋的合法性。而且最主要的是,并不是所有的無證房屋都是真正的違法建筑。
從實(shí)踐過程中來看,造成當(dāng)事人未辦理相關(guān)審批手續(xù),沒有辦理產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)的因素有很多,比如有的是因相關(guān)部門原因造成的,有的是因歷史遺留問題造成的,也有的是因招商引資等造成的。所以相關(guān)部門在不分青紅皂白的情況下,就把當(dāng)事人的房屋認(rèn)定為違法建筑,顯然過于簡單粗暴。
事實(shí)上,結(jié)合最高人民法院相關(guān)的判例來看,如果是因歷史遺留問題造成的當(dāng)事人沒有辦理相關(guān)的審批手續(xù),那么從原則上來說,相關(guān)部門是不宜直接將房屋認(rèn)定為違法建筑,且不予任何補(bǔ)償?shù)摹Q句話來說就是,如果被征收的房屋是在1990年,甚至1980年代之前建設(shè)的,由于當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)還不夠完善,未辦理審批手續(xù),并不是當(dāng)事人自己的原因,所以在征收之后,需要依法登記,給予被征收人合理、公平的補(bǔ)償。
另外,因招商引資所建的建筑,從原則上來說也是不宜認(rèn)定為違法建筑。最高人民法院曾在相關(guān)的裁判案例中指出,行政機(jī)關(guān)未將案涉房屋認(rèn)定為違法建筑,也未按照相關(guān)規(guī)定要求限期拆除案涉房屋并退還土地。在案涉房屋拆除前,行政機(jī)關(guān)還組織人員對(duì)當(dāng)事人的房屋進(jìn)行信息采集,對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、面積等進(jìn)行了確認(rèn),并且經(jīng)調(diào)查核實(shí)了解到案涉房屋原為招商引資項(xiàng)目,后因征收被拆除。
據(jù)此,當(dāng)事人的房屋雖然沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù),但其對(duì)于該房屋仍具有一定信賴?yán)妗.?dāng)事人自行將其房屋拆除是為配合行政機(jī)關(guān)實(shí)施文化公園項(xiàng)目建設(shè),不能以拆除行為發(fā)生在征收決定作出前而否定二者之間的關(guān)系,行政機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人予以適當(dāng)補(bǔ)償。
那也就是說,即使當(dāng)事人按照相關(guān)部門作出的責(zé)令限期拆除決定,自行拆除房屋,那其也是基于對(duì)相關(guān)部門的信任,同時(shí)其也對(duì)通過招商引資所建的房屋具有一定的信賴?yán)妫韵嚓P(guān)部門此時(shí)以違法建筑再處理,那對(duì)當(dāng)事人來說,顯然也是不公平的。
總之,凱諾拆遷律師最后想要告訴大家的是,自己家的房屋是不是違法建筑,不是相關(guān)部門口頭上來說的,所以,對(duì)于相關(guān)部門口頭上認(rèn)定房屋合法性的行為,不要輕易地相信。當(dāng)然自己也要開始收集相關(guān)的證據(jù)材料,然后建議馬上咨詢專業(yè)律師,或有必要在專業(yè)拆遷律師的指導(dǎo)下,針對(duì)責(zé)令限期拆除決定,向人民法院提起行政訴訟,請(qǐng)求法院撤銷該責(zé)令限期拆除決定。
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