北京石景山區八角路小區22號樓正在進行更新改造。

改造的方式，不是簡單的管網更新、外立面整治或公共區域修繕，而是把原來的老樓拆掉，建設新的住宅。居民只花了重新翻修的錢，就把原本設施老化嚴重的非成套住宅拆除重建，變成了可重新計算70年房齡的新房。不僅如此，在不犧牲原有面積的基礎上，廚房、衛生間也搬進了自家屋內，再也不用和別人共用了。

5月15日，我國城市更新工作的頂層意見印發，關鍵詞之一就是建立可持續的城市更新模式。黨的二十屆三中全會提出，“建立可持續的城市更新模式和政策法規”。今年全國兩會上，住房城鄉建設部提出，“鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。

“自主更新”能否蹚出新路？

北京石景山八角街道八角路小區西側的22號樓，正在緊鑼密鼓地推進拆除重建工作。眼下地基已打好，再過一年多的時間，這片區域“最年輕”的新房——新22號樓就將拔地而起。

什么時候能交付、能不能早點交房、裝修的一些細節會是什么樣……雖然去年底就已經騰房搬離，但畢竟是住了幾十年的老宅，幾個月來，依然住在附近的22號樓原住戶，時不時就來工地看一看。最初的擔心、顧慮，已經逐步變為對未來新家的期待。

首開集團天運公司總經理助理 宋毅：樓體增加了電梯和外墻保溫，戶內的面積增加了30%左右，尤其是廚房和衛生間已經到了居民家里面，讓居民的生活條件都得到了提高。居民獲得了一個新的70年產權的經適房，可以說居民的生活條件、房屋本身的價值都有一個大幅提升。

今年2月，八角路小區22號樓啟動樓本體拆除工作，建設周期不超24個月。始建于20世紀60年代，總共由33棟居民樓組成的八角路小區，原本是首鋼集團的職工住宅。

33棟樓中，有20棟是需要共用衛生間、廚房還在室外的非成套住宅，再加上建成年代久遠、配套設施嚴重老化，管道跑冒滴漏的情況時有發生，居民改造意愿強烈。社區也曾針對是否沿用傳統的老舊小區改造模式做過居民調查，但居民意愿不高。

八角路社區第十一網格網格長 魏文芳：我們當時問過居民“要不要換下水管、要不要做保溫層、要不要做加固”，但是居民的意向就是，這個樓是六十年代的樓，做管道、換個骨架，依然沒有太大的作用，不如做一個整拆。

首開集團天運公司總經理助理 宋毅：20世紀，我們很多國有企業的職工建房，因為用地指標比較緊張，當時房屋建設標準也并不是很高，所以我們存在很多簡易樓、筒子樓，最大的特點就是多戶居民共用一個衛生間、共用一個廚房。“178號文”的出臺也是為了解決這些簡易樓、危舊樓房中居民居住條件比較差的現狀。我們是在2023年11月份，對八角路小區所有的1553戶居民進行了居民的問卷調查。其中22號樓的居民同意率達到100%，我們參照“178號文”對22號樓進行原拆原建。

“178號文”是指“京建發〔2020〕178號文”，全稱為北京市《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，其中指出，建筑結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經房屋安全專業檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房，準許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。

首開集團天運公司總經理助理 宋毅：根據178號文的規定，是由三方出資，市、區財政進行一定的補貼，產權單位和居民都要進行相關比例的出資。22號樓的出資的比例是由市、區兩級財政根據每平方米5786元進行補貼，剩余的所有資金全部由居民自行出資，也就是“誰獲益、誰出資”的精神。居民出資是在20萬到25萬元之間，最多的一戶居民需要出資25萬元。

政府引導 市場運作 公眾參與

建立可持續的城市更新模式

近年來，這種居民出資自主更新改造老舊小區的案例，在全國范圍內還有很多。比如浙江杭州浙工新村、廣東廣州花都區集群街2號樓等。它們都依托于地方頒發的老舊小區自主更新或危舊樓房改建試點方案，遵循“誰出資、誰受益”原則，花小錢、辦大事，為老舊小區更新改造破冰探索。

過往傳統的“老舊改”模式，往往是由政府兜底進行更新改造。但隨著更新改造的標準、公眾對居住環境的要求越來越高，如何讓這項工作可持續，成為擺在包含老舊小區改造在內城市更新工作面前的問題。

自主更新、原拆原建，這條路走沒走通？

八角路小區22號樓原拆原建的過程中，還有哪些問題亟待破解？

郭倩楠是石景山區住房和城市建設委員會老舊小區綜合整治科的科長，她介紹，危舊樓原拆原建工作是要求在居民100%同意改造以后才能夠啟動預簽約。“要把衛生間和廚房放到套內，包括現行的建筑規范，這個樓要‘長寬’和‘長胖’，必須通過規劃的審批。石景山區有一個老舊小區聯席會議制度，各部門群策群力，才能夠使我們看到22號樓有今天這個局面。”郭倩楠告訴記者。

在八角路小區22號樓打響原拆原建“第一槍”后，后面的類似項目如何可持續地推進呢？根據“178號文”，改建資金“可通過政府專項資金補助、產權單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經營性配套設施出租出售等多種方式解決”。

郭倩楠：現在政府補貼一部分資金其實有點“拋磚引玉”的意思，是對這項工作的一個引導，同時也是一個逐步退出的過程。危舊樓改建如果說按照“178號文”的方向繼續走下去的話，政府的投資是巨大的，后面可能更多的是要居民和產權單位以及其他的社會資本共擔的一種建設模式。

根據石景山區住建委的統計數據，北京市僅石景山區2000年底前建成的老舊小區就有106個、551萬平方米。石景山區先后出資近50億元實施改造，并于去年全部完成樓本體改造，惠及居民7萬多戶。為了將更新改造成果延續下去，石景山區正在因地制宜、一事一議，通過嘗試引入社會資本、實施更精細化的管理，努力續寫老舊小區改造的“后半篇文章”。

郭倩楠：比如“首開經驗”就是要求產權單位、社會資本把低效空間，比如說地下空間是否可以開辟出來一部分用于經營，反哺物業，建立長效、可持續的運營模式。“魯谷模式”其實就在探討以街道作為主體，統籌區域里的資源，把一些資源交給社會資本進行運營管理，然后再來由它進行反哺，更好統籌同一片區的低效資源，這樣的話也是一個可持續的模式。

（央視新聞）