這幾年，只要談到房地產的成績單，就繞不開“代建”這個話題。

畢竟，放眼整個房地產行業，代建是為數不多的連續多年高速增長的細分賽道了。

隨著房企蜂擁而入，這個曾經的藍海市場，如今也在逐步走向紅海了。競爭者增多、費率下降、搶單嚴重……代建企業過去一年的成績單再次顯示，代建這碗飯，確實越來越難吃了。

頭部企業市占率過半
新進者鉚足勁頭追趕

在去年，明源君就留意到，代建新簽規模雖然仍在增長，但是增速明顯已經放緩。而2024年全年數據出來之后，這一趨勢變化就更為直觀了。

中指研究院的數據顯示，2024年代建企業新增規模約為16500萬平方米，比2023年略低，降幅約為4.69%。

行業集中度依然很高。top5企業新增規模的市占率達到了54.0%，分別為綠城管理、旭輝建管、藍城集團、潤地管理、金地管理。這五家企業，拿走了去年市場過半的簽約面積。

整體來看，代建企業都處在規模沖刺通道中，而后來者攻勢尤為兇猛。

典型如旭輝建管，2023年新增規模為980萬㎡，位居行業第六位。到了2024年，全年新增規模達到1588萬㎡，同比增幅高達62%。越過藍城集團、華潤置地、藍綠雙城、金地管理等老牌的代建企業，新簽規模直接沖到行業第二位。

再如新城建管，2023年新增規模只有395萬㎡，2024年新簽規模已經達到713萬㎡，同比暴增86%。

這2企業成立的時間都很短，其中旭輝建管2021年成立，新城建管2022年，可以說是以起步即沖刺的姿態殺入代建市場的。

增長很快的還有而今管理。而今管理的前身是融創旗下的代建品牌“融者共創”，去年完成更名的同時，開啟了新一輪的規模拓展，新簽建面同比2023年大幅增長了80%。

代建進入了加速跑馬圈地的階段。

從克而瑞的榜單可以發現，2023年新增建面top10門檻為400萬㎡出頭，到了2024年則已經達到800萬㎡。top30企業中有9家增速同比超過50%。

盡管如此，綠城管理依然穩坐頭把交椅。去年綠城管理的新簽建面為3649萬㎡，略高于2023年（3528萬㎡）。不過和第二名之間仍有約兩倍的差距，可以說地位很是穩固。

當然，這并不意味著，綠城管理就沒危機感。事實上，隨著入局者不斷變多，無論是哪個梯隊的企業，都面臨著前所未有的增長壓力。助建設單位，輕松管好項目，點擊了解

規模壓力與利潤壓力并存
代建的日子越來越難了

地產代建被視為房企轉型輕資產的捷徑。

這幾年，只要稍微有條件的房企，都往代建賽道擠。

數據顯示，百強房企中已有約八成布局代建業務。當大家蜂擁而入的時候，即便是一條還在增長的賽道，也會因為掠食者增多而變得擁擠。

目前的地產代建，就在經歷這個過程。

一方面，大家都在搶項目，企業的增長態勢出現分化。

如前文所言，新進者都在加碼擴張，而頭部企業體量雖大，增速卻在放緩。甚至有部分企業已出現增速同比下降的現象。

競爭壓力加大，是這兩年代建企業的共同感受。比如藍城集團，2024年的新增簽約建面就不如2023年。盡管新增規模仍然在行業前三，其管理層此前在接受媒體采訪時也直言，“競爭壓力的確也很大”。

代建不僅是個手藝活，也是個”吃“資源的行業。這個資源，既是人脈資源，也是項目資源。

代建企業則爭相建立“合伙人”機制，就是希望以“輕而快”的方式整合外部資源，快速推高業務規模。

比如去年新增規模top10企業中，除央國企之外，其他企業都已建立合伙人制度。

以旭輝建管為例，去年3月份啟動了合伙人機制“千帆計劃”，到了年末共招攬了390位合伙人，由此帶來了43個簽約項目，另有280個項目還在推進中。

通過合伙人來獲取項目，本質上是一種資源爭奪手段。對房企來說，現在貿然進入一個陌生城市，從零開始去拓展項目，不僅難度高，風險也大。合伙人制度可以有效規避這些問題。這也充分反映出了，當前代建企業的“增長焦慮“。

另一方面，代建利潤率明顯下降，而且合作條件日漸苛刻。

當一個行業競爭加劇，便會有一些企業為搶占商機，不惜動用惡性競爭手段打壓對手。最終結果便是熬死對手，累死自己。

比如低價競爭。

這一現象，正在變得越來越普遍。

去年中指研究院的統計數據就顯示，80%的代建項目的代建費率已經降到4%以下，比早期少了約20%。

錢越來越不好賺。

去年，就連代建老大哥綠城管理也出現利潤下降。年報顯示，2024年綠城管理綜合毛利率為49.6%，較2023年下降2.6%；凈利率22.99%，比2023年下降6.7%。

當然，這還算是好的。盡管有所下滑，但憑借多年的口碑，以及扎實的功底，綠城管理的盈利能力依然維持在行業領先位置。

利潤空間收窄，在其他非頭部企業身上體現得更為明顯。有企業就直言，行業高度內卷，基本上已經沒有利潤了。

一些企業為了拿到項目，故意壓低代建費率，甚至不惜以虧損為代價，將行業帶回“低價中標”的老路上。降本增效，就用數字成本管理平臺

而甲方手頭有越來越多合作對象可選時，討價還價的空間也就更大了。

這就迫使，代建企業不得不提高服務水平，必要時還得降低合作門檻。

比如說，一些此前堅稱輕資產、不出資的代建企業，這兩年也開始接受小股操盤模式了。

因為，目前不單代建企業缺錢，委托方（包括平臺公司）手頭也都不怎么寬裕。再者，代建方投入一部分資金，等于將雙方的利益深度捆綁，也更容易獲得委托方的信任。

這也是行業內卷加劇的一個明顯表現。

頭部房企已搶先卡位
后來者需建立差異化優勢

一個行業從稚嫩走向成熟，必然伴隨著分工細化的過程。

代建也是如此。

大家一窩蜂的往里沖，進入以后才發現，前輩們已在一些細分業務上站穩腳跟，想從他們手里搶份額并不容易。

這時，開辟差異化線路便成了唯一選擇。

1、頭部企業優勢突出，構筑起堅固的護城河

從房企孵化出來的代建企業，其核心能力很大程度上是房企能力的遷移。房企在開發領域所積累的優勢，往往決定了其代建業務的起點，甚至還可能影響代建業務的天花板。

可以發現，目前新增規模處于前列的代建企業，無論是前輩們還是新晉者，都擁有獨到的優勢。

比如，

綠城中國在業內幾乎等于品質產品的代名詞。借助“綠城”這張金字招牌，綠城管理也獲得眾多委托方的認可。當然，綠城管理也確實不負眾望，這才使得其能始終保持領先位置。戳這里，輕松管好工程質量

潤地管理（華潤置地旗下代建品牌）有央企華潤背書，疊加獨一無二的片區開發及大型文體場館建設能力，早就了其在政府代建領域的絕對優勢。

由宋衛平創辦的藍城集團，憑借理想小鎮開發能力搶占鄉村振興賽道，旗下的藍城樂居品牌，在保障房建設上與集團的品質追求一脈相承，開辟出了一條專屬賽道。

明源君認為，行業競爭加劇，對代建企業也提出了更高要求，代建企業要么擁有突出“特長”，要么就得均好，即各方面能力都相對良好，才能在行業擁有一席之地。

2、拓展能力范圍，代建企業努力變成多面手

一方面，延長服務鏈條。

這幾年，代建企業與委托方之間的合作不斷深入，很多企業已將服務充分前置，甚至介入到項目前期拿地階段，幫委托方看地、做投資測算，對投資拿地給出專業建議。

同時，也承接委托方的多元訴求，將服務往后端延伸，比如為建成后的項目提供代管、代運營，乃至資產證券化等服務。相當于提供一站式的解決方案。

這很考驗企業的產業鏈成熟度，部分房企先天就具有此優勢。比如龍湖龍智造，依托龍湖的產業鏈優勢，構建起了包括龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數科、龍智精工、龍智千丁等在內的 “六大業務飛輪”，能夠為委托方提供全生態、全周期的解決方案。

第二，拓展業務類型。

代建的三大主要業務類型：政府代建、商業代建、資方代建，目前都屬于企業爭相布局的賽道。尤其是前兩者，是代建企業的兵家必爭之地。

從業態上看，除了最常規的商品房、保障房等住宅業態外，代建企業也在努力拓展其他業態。

比如旭輝建管表示，去年完成了全業態解題能力的構建，在住宅、商業、辦公、康養、文旅等領域全面發力，今年則打算加大力氣進入產業園市場。

另外，在布局上提出深耕策略，逐步從“機會型”城市轉向“深耕型”城市，重點聚焦30多個城市，以這些城市為核心向周邊輻射。接下來會將資源向深耕城市傾斜。

新城建管強調要深化 “商住協同” 戰略，在住宅領域注重功能到情感的升級，在商業創新方面挖掘城市文化基因，打造具有地域特色的商業地標。加速向全國布局，廣泛覆蓋一二線核心城市，實現幾大核心區域聯動。

小結

毫無疑問，地產代建依然處于上升通道中，前景值得期待。但行業競爭加劇，生存壓力與日俱增也是不爭事實。在傳統開發業務逐年萎縮的當下，代建已被很多房企視為救命稻草。但想要在代建市場立足，越來越不容易了。對代建企業來說，更嚴峻的考驗可能才剛剛開始。

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