“努力把老房子、舊房子也改造成好房子。”繼城市更新頂層設計發布之后，5月20日，國務院新聞辦舉辦介紹《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）有關情況的新聞發布會。住房和城鄉建設部副部長秦海翔表示，實施城市更新行動，就是要推進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，推動城市高質量發展，同時，能夠有效拉動投資和消費，擴大內需。

在業內人士看來，《意見》首次以國家級綱領文件明確“四好”建設目標——好房子、好小區、好社區、好城區。未來，能深度融合“民生需求、文化價值、科技賦能”的企業，方能在萬億級存量市場中立于潮頭。

《關于持續推進城市更新行動的意見》首次以國家級綱領文件明確“四好”建設目標。圖/IC photo

明確城市更新八項重點任務、六大保障措施

5月15日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《意見》，明確將大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。這份城市更新行動的“時間表”和“路線圖”，為城市更新按下了“加速鍵”。

自2019年中央經濟工作會議首次提出“城市更新”以來，我國城市更新行動持續推進。2019-2024年，全國累計開工改造老舊小區28萬個，惠及了居民4800萬戶、超過了1.2億人。

對于《意見》出臺的背景，秦海翔表示，當前，我國城市發展從大規模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重，進入了城市更新的重要時期，人民群眾的需要從“有沒有”轉向“好不好”。實施城市更新行動，就是要推進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，推動城市高質量發展，同時，能夠有效拉動投資和消費，擴大內需，不斷滿足人民群眾美好生活需要，對于促進經濟增長、進一步保障和改善民生都具有十分重要的意義。

據悉，《意見》充分考慮地方實際，將前期實踐經驗和改革成果上升為制度安排，對于持續推進城市更新行動作出了系統全面的部署。其中，明確提出了8項重點任務，包括加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造、開展完整社區建設、推進老舊街區老舊廠區城中村等更新改造、完善城市功能、加強城市基礎設施建設改造、修復城市生態系統、保護傳承城市歷史文化等。

圍繞破解城市更新的難點問題，《意見》提出6個方面舉措，包括建立健全城市更新實施機制、完善用地政策、建立房屋使用全生命周期安全管理制度、健全多元化投融資方式、建立城市更新可持續模式、健全法規標準等。

“多任務的提出表明下階段城市更新實施過程中的綜合性、系統性特征進一步增強，將持續推進多種空間更新，同時將更加注重兼顧多重更新效益，堅持長期主義。而六大支撐保障措施，全方位開展系統性保障，將有利于打通城市更新開展過程中的堵點。”中指研究院研究總監吳建欽如是說。

“努力把老房子、舊房子改造成好房子”

“城市更新是推動城市高質量發展的綜合性、系統性戰略行動。”秦海翔表示，《意見》部署推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，具有很強的系統性。好房子建設，主要是大力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。穩妥推進危險住房改造，加強老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋的改造利用，推動建筑功能轉換和混合利用。

好小區建設，主要是推進城鎮老舊小區整治改造，更新改造老化管線管道，整治小區及周邊的環境，加強改造的質量安全監管，完善長效的管理機制，持續提升老舊小區居住環境、設施條件、服務功能和文化價值。好社區建設，主要是推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區，推進老舊街區功能轉換、業態升級、活力提升，盤活利用老舊廠區，積極推進城中村改造。

好城區建設，主要是完善城市功能，建立健全多層級、全覆蓋的公共服務網絡，加強城市基礎設施的建設和改造，修復城市生態系統，保護傳承城市歷史文化，推進歷史文化街區修復和不可移動文物、歷史建筑修繕，探索合理利用文化遺產的方式路徑，讓歷史文化與現代生活融為一體，相得益彰。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此次發布會站在住房和城鄉建設的角度，重點闡述了推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設的系統性工程。從目前來看，居民和社會資本參與的積極性還有待提升。因此，就需要強化國家、地方財政資金的使用效率，做到“四兩撥千斤”；另外，建立完善“專項規劃－片區策劃－項目實施方案”的規劃實施體系，一張藍圖繪到底，一體推進“好房子、好小區、好社區和好城區”建設，讓居民、業主、市場機構等看到更新的節奏和未來規劃的確定性前景。

此外，還值得關注的是，城市更新主體多元、訴求多樣，需要建立健全適應城市更新的實施機制。對此，秦海翔提到，建立城市體檢與城市更新一體化的推進機制。城市和人一樣，是一個有機的生命體，推動城市的可持續健康發展，也需要做好城市的體檢。經過這幾年的探索實踐，“先體檢、后更新”“無體檢、不更新”，已經成為共識。

多元化投融資方式破解“錢從哪里來”難題

城市更新需要大量資金投入，這也一直是城市更新的一大堵點。對此，《意見》在支撐保障舉措方面，明確提出“健全多元化投融資方式”。

財政部經濟建設司司長郭方明表示，在加大資金投入的同時，積極落實好稅費優惠政策，如企業所得稅“三免三減半”，城鎮土地使用稅、城市基礎設施配套費、教育費附加減免等。

金融監管總局統計與風險監測司司長廖媛媛則提到，金融監管總局將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，這次制定的新辦法是聚焦城市更新行動本身，通過實施城市更新項目清單管理，明確金融機構貸款的條件和流程，引導金融機構更好滿足城市更新項目的合理融資需求，切實加大金融支持力度。

國家發展改革委固定資產投資司負責人趙成峰表示，2025年中央預算內投資專門設立城市更新專項，支持城市更新相關公益性基礎設施和公共服務設施建設，在已支持城鎮老舊小區改造、城中村改造等項目的基礎上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區（廠區）轉型提質等工程。目前，正在抓緊組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃。

“城市更新項目投資額較大，單靠政府的投入是遠遠不夠的，必須建立多元化、多層級的資金投入機制。”趙成峰表示，對于市場化程度較高、經營屬性較強的，要進一步充分發揮市場機制作用；對于回報水平適中、社會資本具有投資意愿的領域，要充分發揮政府和社會資本合作新機制、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等作用。

業內：使房地產行業加速從土地金融轉向空間服務

上海易居房地產研究院常務副院長崔霽認為，《意見》出臺標志著中國房地產行業從“增量擴張”正式邁入“存量更新”時代，行業邏輯、市場格局、企業能力將被深度重構。行業從“開發主導”轉向“運營服務” 開發模式。由于政策嚴控大拆大建（如城中村改造“拆整結合”），傳統“拿地－建房－銷售”高周轉模式空間收窄，增量發展空間受到限制。同時，存量更新空間進一步激活，房企需轉向“投資－改造－運營”的長周期模式，通過老舊廠房更新、社區商業運營等獲取持續性收益。

不過，崔霽也表示，城市更新不是房地產的“續命丹”，而是倒逼行業從“土地金融”轉向“空間服務”的催化劑。未來十年，能深度融合“民生需求、文化價值、科技賦能”的企業，方能在萬億級存量市場中立于潮頭。

接下來，秦海翔表示，住房城鄉建設部將會同相關部門，建立政策協同機制，落實各項支持政策，健全多元化投融資方式，引導經營主體參與，建立起政府引導、市場運作、公共參與的城市更新可持續模式。

吳建欽認為，下階段從各部門到各地有望進一步出臺更多細化、可落地的支持性政策，合力推動城市更新進入多效益統籌、多模式創新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的高質量發展期。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐