齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇

中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日印發《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），為打造宜居、韌性、智慧城市提供指引。近年來，山東積極推進城市更新行動，探索適合山東實際的城市更新模式路徑，印發《山東省城市更新行動實施方案》，推進城市更新“十大工程”建設，近期山東4個項目入選了住房和城鄉建設部發布的城市更新典型案例（第二批）。

省級層面

初步形成“1+N+X”的政策體系

《意見》部署了加強既有建筑改造利用，推進城鎮老舊小區整治改造，開展完整社區建設，推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，完善城市功能，加強城市基礎設施建設改造，修復城市生態系統，保護傳承城市歷史文化八項主要任務。《意見》充分考慮地方實際，將前期實踐經驗和改革成果上升為制度安排，對持續推進城市更新行動作出了系統全面部署。

山東近年來積極實施城市更新行動，政策規劃逐步完善。山東省級層面初步形成“1+N+X”的政策體系，“1”即省政府辦公廳《山東省城市更新行動實施方案》，“N”即片區綜合更新改造、城中村改造、城鎮老舊小區改造、建筑和市政基礎設施領域設備更新等多個方案，“X”即城市更新項目審批服務、專項規劃編制、既有建筑改造消防審驗、片區（單元）策劃方案編制等配套政策、技術導則。各市均出臺了城市更新綜合性政策，9市正式發布城市更新專項規劃。

2023年山東省人民政府辦公廳印發《山東省城市更新行動實施方案》，將老舊片區綜合改造、老舊住區宜居改造、老舊廠區（建筑）轉型提質、公共服務設施補短板、市政公用設施網建設、公共空間營建提升、歷史文化保護傳承、建筑領域節能降碳、城市安全韌性增強、智慧化改造提升“十大工程”作為城市更新主要任務。

2024年已開工改造老舊小區70萬戶

加裝電梯1551部

威海市環翠區峰泉社區25棟樓的816戶居民在2024年迎來了老舊小區改造。改造前，這個已30歲的老小區面臨停車位不足、污水管道老化堵塞、道路破損、線纜雜亂、電動車充電不方便等突出問題，而今，小區道路更新、車行路面拓寬，固定停車位由144個增加到了157個，還增設了112個臨時停車位。此外，還增設了電動自行車充電樁7組48個插頭、電動汽車充電樁3組5個插頭；樓道還安裝了無障礙折疊座椅方便行動不便的居民臨時休息。同時，深耕歷史文化底蘊，將社區歷史融入設計元素，打造了老杏花村、老啤酒廠等一系列主題歷史文化墻，留下社區記憶，依托塔山山系建設的峰泉社區“慢行登山街”，成為了休閑走山網紅打卡地。改造后，小區推行“社企聯辦 居民自治”紅色物業模式，小區增加安防攝像、應急廣播、電子巡更、樓宇門禁等智慧設施，提升了物業管理智慧化水平。

威海市環翠區峰泉社區進行老舊小區改造時安裝了樓道休息無障礙折疊座椅

2024年，山東抓實老舊小區“三個革命”，開工改造70萬戶，加裝電梯1551部。今年山東將全面完成2000年底前建成的老舊小區改造任務，新開工改造844個、13.7萬戶，由“改房子”向“改生活”邁進，同時，引導居民自主進行家裝廚衛“煥新”、建筑門窗改造等，實現“惠民政策進小區、產品展示在小區、優質服務到小區”。

16市均已納入

國家城中村改造政策支持范圍

《意見》明確加快實施群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟的城中村改造項目。2024年，濟南CBD最后一個城中村姚家新村啟動拆遷。拆遷前齊魯晚報·齊魯壹點記者采訪時，看到一處自建房樓梯和護欄是鐵架子。一到雨天不僅要淋著雨上樓，房子也成了“水缸”，雨水順著天井直接流到院子里。堅持以改善群眾居住條件為出發點，濟南大力推進城中村改造，2024年實施的51個城中村改造項目有序高效推進。

目前，山東16個設區市都已納入國家城中村改造政策支持范圍，2024年濟南、青島、淄博、煙臺、臨沂5市211個項目納入國家政策支持范圍，全省開工城中村改造安置住房30.7萬套，開工率105.1%。在資金方面，2024年，山東共爭取中央城中村改造專項補助10.4億元、城中村改造專項借款692.1億元，居全國前列。

城市老火車站在城市發展和居民生活中發揮著多重重要作用，不僅是交通樞紐，還是城市窗口。《意見》鼓勵推動老舊火車站與周邊老舊街區統籌實施更新改造。淄博市火車站南廣場內住宅大多建于二十世紀七八十年代，部分房屋破舊，道路不通暢，環境衛生差。該片區城市更新項目通過新建80萬平方米安置房，配建學校、幼兒園、公交樞紐、城市道路、各類雨污水配套設施及綜合管廊，打造3.5公里的豬龍河沿河景觀帶，使該片區成為集綜合交通樞紐、商貿流通、信息服務及生活配套于一體的高品質“城市客廳”。

修舊如初活化利用

保護城市歷史文化

《意見》要求落實“老城不能再拆”的要求，全面調查老城及其歷史文化街區，摸清城鎮老舊小區、老舊街區、老舊廠區文化遺產資源底數，劃定最嚴格的保護范圍。同時，要求建立以居民為主體的保護實施機制，推進歷史文化街區修復和不可移動文物、歷史建筑修繕，探索合理利用文化遺產的方式路徑。

濟南上新街堅持修舊如初 齊魯晚報·齊魯壹點記者 孟杰攝

今年“五一”，濟南上新街迎來“上新”。這條北起濼源大街，南接文化西路的短街，已走過了120年。這里曾經商賈云集，名流薈萃，保留了老舍故居、方榮翔故居等12處名人故居、22處特色民居院落，還有10處歷史建筑，6處文保建筑，中西文化交融、傳統建筑與新式建筑交錯。濟南城發集團與市中區政府合作推動片區城市更新，在城市更新中，這處歷史文化街區首先確定的原則就是保護：堅持最小干預、修舊如初，保持“原材料、原形制、原工藝、原結構”。項目方還深度挖掘上新街在地文化，推動“產”“商”“旅”深度融合。堅持“小規模、漸進式”的“微更新”，山東涌現出濟南古城片區，青島大鮑島文化街區，聊城市米市街、大小禮拜寺街歷史文化街區等一批保護傳承城市歷史文化的城市更新項目。

在推進推進歷史文化保護傳承，2024年山東已全面落實部門向本級黨委專題報告制度，制定歷史文化街區和歷史建筑活化利用項目準入正負面清單，出臺歷史建筑利用、修繕標準導則，20座名城、49座名鎮、71個名村、60片街區實現規劃全覆蓋，2187處歷史建筑掛牌率、建檔率100%。

作為工業大省、文化大省，山東有豐富的工業文化資源，散落的一處處工業遺存見證了我國工業化進程和經濟結構轉型，承載著一座座城市的歷史記憶和文化積淀，山東對老舊廠區進行更新，保護老廠風貌的同時，引入新業態，不少項目已成為年輕人的潮流打卡地。

圖片來自濟寧市住建局官微

濰坊完整保留和修繕了坊茨小鎮；鄒城市通過“修復＋新建”的方式，將曾經的明星企業山東魯南鐵合金廠打造成了鐵合金1971工業遺址公園，利用原廠內的硅鈣肥倉改造的網紅咖啡廳、城市會客廳，讓老廠區重新煥發出時尚氣息，帶動了公園周邊餐飲、休閑娛樂等業態持續增長；天橋區成豐面粉廠修繕后成了“1922電競新媒體產業園”，地上7棟建筑打造成為電競新媒體中心、潮流街區、眾創空間等多功能空間載體；歷城區華龍路的花鳥蟲魚市場成了“579百工集”，以新興業態改造提升老舊商圈，這里成為以設計師和美術館為主導，以書店、手作、機車、小眾運動、舞蹈等各類興趣團體為輔的多元化文化街區。

一塊地滿足2種需求

積極探索土地分層出讓

《意見》要求在建立健全城市更新實施機制，完善用地政策，建立房屋使用全生命周期安全管理制度，健全多元化投融資方式等6方面加強支撐保障措施。

圖片轉自大眾新聞

《意見》提出推進建設用地使用權在土地的地表、地上或者地下分別設立。記者了解到，入選了住房和城鄉建設部發布的城市更新典型案例（第二批）的濟南高新區舜泰廣場智慧停車項目，就創新采用土地分層出讓模式，發揮了更大的土地利用效益。地塊地上部分使用權按照體育用途劃撥給行業主管部門，地下部分按商業用途進行掛牌出讓，有效利用了地下空間。建成18年，常駐辦公人群增至近10萬的舜泰廣場迎來體育場翻新，成了包含足球場、運動跑道、網球場、籃球場、籠式足球場及健身設施的開放式體育公園，而地下則新增了1000多個車位，緩解停車難題的同事，實現了商業運營。

同樣采用地上地下分離的模式建設的還有聊城市東昌路綠色低碳改造項目。該項目有效利用沿線學校操場的地下空間建設了停車設施，成為運營收入之一。除停車收入外，該項目充分利用金融機構支持城市更新和綠色低碳項目的政策，爭取到政策銀行和商業銀行綜合授信，挖掘出碳交易、節能收益、地源熱泵、充電設施、光伏發電、廣告位等盈利點，實現了項目內投資和收入自平衡。

以片區形式綜合更新

肥瘦搭配算大賬吸引社會力量參與

濟南市商河縣銀橋城市更新項目，更新前房屋多建成于二十世紀八九十年代，業態老化、產權混亂、功能不齊全、配套不完善、安全隱患多，項目改造老舊建筑87.77萬平方米，拆遷9.64萬平方米，新建住宅及數字經濟展示中心、科創大廈等商業建筑19.24萬平方米，引入酒店、文創、體驗、電商、展示、總部經濟等各類產業，實現騰籠換鳥，為原一棉廠建設商業安置，實現了不良資產變優質資產，每年實現穩定出租收益約100萬元。項目實施過程中保留了原有的部分肌理、街巷、路名等城市記憶，城市歷史得以更好地傳承。同時，優化住房供給，打造高品質的住宅產品，贏得了較好市場反響。項目通過肥瘦資源搭配、聯動開發，為自平衡創造條件。

濟南鼓勵社會力量參與城市更新建設運營，在歷城區洪樓城市更新項目中，通過股權合作的模式，與社會投資人成立合資公司作為項目的實施主體，雙方同股同權，蹚出了融資新路徑。

山東推動以片區形式進行綜合更新，以片區調查評估為基礎，全面摸清存在的矛盾問題和有利條件，進行統一規劃、整體設計，提升統籌能級、平衡投入產出。根據更新區域交通、環境、公共服務等核心資源優勢，分TOD（交通）、EOD（環境）、SOD（服務）等方式進行引導。對更新的優質地塊，建設高品質住宅，補齊設施短板，打造宜居宜業生活空間。2024年實施160個片區綜合更新改造項目，完成投資817億元，實現“里子、面子”“空間、業態”同步煥新。

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