有點扎心，但必須要承認！

這兩年，政策托舉、產(chǎn)品更新，甚至價格筑底，并沒有完全帶動起新房市場的熱度。

普遍將原因歸結(jié)為預(yù)期問題。

沒錯，現(xiàn)在大部分買房人還在受觀望情緒的裹挾，導(dǎo)致新房成交受阻。

但，還有一個非常重要的因素——二手房。

它，已經(jīng)成為了新房市場的“攔路虎”。

為此，365市場研究機構(gòu)專門進行了一次市場調(diào)研，揭開了天津樓市的真相！

按常理來說，天津大多數(shù)改善都走“賣一買一”的置換路線。

正常情況下，一套二手房就可以帶動0.7套新房成交。

不過，從2021年起“賣一買一”的置換鏈條失效了。

根據(jù)調(diào)查報告顯示，自2021年開始，新房成交逐年下降、二手房成交逐年上漲。

而且，二者的“剪刀差”逐年增大。

尤其近兩年，二手房的年成交量幾乎是新房的兩倍，沖擊力大有增強之勢。

是什么原因致使二者的差距越拉越大？

總結(jié)四點原因：

價格、需求、城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟

新房、二手房價差過大

當(dāng)下二手房市場“降價拋售”嚴重。

按照經(jīng)濟學(xué)原理，二手房價格持續(xù)下降，替代效應(yīng)逐漸增強。

在2021年之前，新房和二手房價差能保持在25%以內(nèi)。

這是買房人愿意為新房付出的“溢價上限”，成交比例相對平衡。

此時，二者之間呈現(xiàn)的是一種“聯(lián)動關(guān)系”。

隨著二手房市場，“割肉”才能賣房的共識形成，與新房的價差越拉越大。

截至目前，價差已經(jīng)拉大到66%。

必須要承認，大多數(shù)買房人還是以價格為導(dǎo)向的。

同一區(qū)域，享受同樣的城市資源，二手房價格更合適，客觀上分流了新房客群。

甚至，剛剛交付的樓盤，有的配置比新房還好，購買力自然流向了次新房。

這就造成了新房和二手房由聯(lián)動轉(zhuǎn)向競爭。

但要明確的是，現(xiàn)在的新房經(jīng)歷了迭代之后，大多是“加量不加價”。

在整體價格不變的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品力提升了。

所以，當(dāng)下買新房變得越來越合適。

需求的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變

二手房價格下探，讓剛需也有機會進入主城，開始和新房“搶地盤”。

這部分需求呈現(xiàn)出兩個特點：

關(guān)注地段的，進入市區(qū)買小戶型二手房；

注重面積的，降低總價到環(huán)城買次新房。

新房市場，相當(dāng)于缺了一條腿，剛需被二手房分流之后，主力就變成了改善客群。

可是，目前“置換鏈條”已經(jīng)失效了，且二手房賣不上價，置換成本變高，導(dǎo)致改善需求積壓。

積壓了多少呢？365市場研究機構(gòu)算了一筆賬。

我們以100平米當(dāng)作一個分界線。

100平米以下二手房成交量≈置換需求

100平米以上新房+二手房改善成交量≈已置換需求。

在上一個周期，除去2016年（為特殊年份），置換與已置換的需求缺口可以忽略不計。

復(fù)購率很高，基本上賣房就是為了買房改善。

從2018年至2021年，形成了一個新的常態(tài)。

我們認為，置換需求與已置換需求的差值應(yīng)該在1萬套左右。

年差值-1萬套（正常值）=積壓的改善需求。

如果按照套均120平米來計算的話，天津近三年已經(jīng)積壓了400萬方的改善需求。

城鎮(zhèn)化趨于飽和

新房，要靠增量。

天津的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從2010年的79.6%，增加至2024年的86%。

城鎮(zhèn)化率越高，意味著增量越少。

可以看到，近五年天津常住人口呈下行趨勢。

尤其是2022-2024年，人口自然增長率下降明顯，這就決定了住房需求量并不具備增長的動力。

也就是說，城鎮(zhèn)化率趨于飽和之后，存量房是發(fā)展的必然趨勢。

大家都有房子住，甚至不止一套。

新房成交，只能寄希望于常住人口產(chǎn)生置換需求。

自然，二手房就成為了新房需求的“蓄水池”。

經(jīng)濟因素

如今經(jīng)濟環(huán)境處于下行通道，居民消費開始降級。

從情緒的角度來說，更追求資產(chǎn)的穩(wěn)定性。買房，一定是買漲不買跌。

現(xiàn)在普遍的共識是，二手房不降價就賣不動。

一部分人因為行情不好，選擇隱忍；

另一部分人割肉賣房，但是夠不上新房改善；

還有一部分人擔(dān)心新房變成二手之后繼續(xù)貶值，預(yù)期不高。

樓市有風(fēng)險，買房需謹慎。

大多數(shù)業(yè)主賣掉房子之后“持幣觀望”，買房絕不是唯一選擇。

畢竟，兜里有錢心里不慌。

新房與二手房之間就像在坐“蹺蹺板”。

誰的性價比越高，買房人就會流向誰。

雖然說目前的市場反饋更偏向于二手房市場，但上層也在努力將需求推向新房市場。

5月，“好房子”新政開始執(zhí)行，公積金利率也出現(xiàn)下降，商貸利率也出現(xiàn)了下降的窗口，本質(zhì)上是為了帶動新房市場的熱度。

但更關(guān)鍵的是要讓買房人看到二手房的“止跌回穩(wěn)”。