樓市政策調整持續深化

編者按最近，信陽全面推行現房銷售制度引發廣泛關注。從全國來看，我國房地產市場改革進一步深入推進，“好房子”國家標準、金融財政政策以及城市更新等一系列新策“組合拳”持續發力，激發市場活力。本期地產周刊聚焦樓市政策調整持續深化，進一步惠及消費者。

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在上海財經大學特聘教授陳惠雄看來，消化三、四線城市龐大庫存，推動市場平穩健康發展，仍需要通過進一步全面深化改革才能達成。

針對房地產市場面臨的總量過大、結構失衡、需求分化等挑戰，應貫徹“控制總量，優化結構，細分市場，多元擴需，協同發展”的調控策略。

■中國經濟時報記者周雪松

當前隨著房地產市場調整，一、二線城市的房價已經沒有以前那么高不可攀，三、四線城市的房子也更便宜，但三、四線城市的樓市去化周期較長，如何消化龐大的庫存仍是一大難題。

由地方出資收購已建成未售商品房用作保障性住房，是破解樓市庫存的辦法之一，但從目前實際操作效果來看并不理想。中房集團原董事長孟曉蘇日前對中國經濟時報記者表示，當下特別要警惕一些專家提出的“壓價收購商品房”主張。

在上海財經大學特聘教授陳惠雄看來，消化三、四線城市龐大庫存，推動市場平穩健康發展，仍需要通過進一步全面深化改革才能達成。

他認為，當前房地產業處于重要轉型發展時期，亟需探索“從安居建設到樂居發展”的房地產發展新模式、提升城市新格局。

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三、四線城市

樓市去化周期較長

陳惠雄認為，我國許多城市，尤其是三、四線城市，其房地產市場在城市化進程與政策調控的雙重影響下，正經歷從規模擴張向質量提升的關鍵轉型期。當前，房地產發展面臨供需結構失衡、政策效應遞減、房地產業轉型滯后等結構性矛盾與現實問題。

根據國家統計局數據，截至2024年12月，全國商品房待售面積7.5億平方米。另外，根據上海易居房地產研究院《全國百城住宅庫存報告》，百城新建商品住宅庫存面積45265萬平方米，其中三、四線城市占比約44.8%（約20283萬平方米），同比下降9.3%。

雖然三、四線城市庫存規模連續23個月同比下降，但因銷售增速放緩，去化周期仍處高位。2024年12月，三、四線城市新建商品住宅存銷比為30.6個月，遠超一、二線城市（一線城市12.8個月，二線城市18.0個月）。這意味著按當前銷售速度，三、四線城市需近2.5年才能消化完現有庫存。

浙江省金華市社科聯副主席胡強認為，當前樓市庫存積壓與需求分化并存。首先是庫存壓力顯著。以三、四線城市金華市為例，其庫存去化周期普遍長于一、二線城市，區域分化嚴重。金華市區2025年一季度存量住宅用地信息公示數據顯示，市區存量住宅用地項目共計78個，其中婺城區20個、金東區17個、開發區25個、金義新區6個、金華山4個、城投集團6個。其次是需求層次分化，改善型需求在逐漸增加，剛性需求在下降。

胡強告訴記者，當前三、四線城市政策刺激效果持續弱化。2025年許多城市雖推出購房補貼、優化預售資金監管等政策，但受制于前期漲幅過大、市場信心修復緩慢、居民收入預期謹慎、加杠桿購房意愿不足等因素，政策拉動效應有限。

孟曉蘇擔心的問題是，地方政府對財政資金收購商品房的政策執行存在偏差。若財政資金用于收購商辦用房改造為保障房，符合政策初衷；但部分地區將目標錨定商品住宅，甚至采取壓價收購策略（如以市場價60%強制收購），導致市場交易陷入僵局。

他告訴記者，央行原計劃提供的3000億元再貸款支持收購存量商品房，但截至2024年年底，仍有大量額度未使用，顯示政策推進存在一定難度。

在孟曉蘇看來，一旦低價收購行為形成示范效應，將通過“邊際價格”機制進一步拉低周邊房價。他強調，現在要防止庫存進一步積壓，須結合市場實際需求靈活施策。

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下一步應精準施策、靶向發力

北京中企規劃院院長黃永剛在接受中國經濟時報記者采訪時認為，目前三、四線城市房地產市場整體面臨下行壓力，但區域分化明顯，部分城市存在結構性機會。

他說，三、四線城市房價普遍承壓，2025年前四個月多數城市新房價格同比下降，部分城市跌幅超1%。其中，遠離中心城市、產業基礎薄弱的地區房價下行壓力更大，去化周期長達4年以上，人口流失導致住房需求減少。但江蘇、浙江等沿海省份的三、四線城市因產業經濟基礎較好，房價韌性較強；部分核心城市周邊三、四線城市若產業支撐力較強，也可能維持房價穩定。

他認為，在市場調整壓力下，三、四線城市開發商面臨去化難題，須優化產品結構、提升產品競爭力，并通過線上營銷、購房補貼等創新手段刺激需求。同時，三、四線城市需加強與中心城市的協同發展，推動產業升級以吸引人口流入，緩解房地產市場供需矛盾。

陳惠雄認為，當前傳統房地產開發模式已難以為繼，轉型壓力持續凸顯。不過一些城市近兩年國有建設用地供應計劃總量控制趨嚴，且明確要求“嚴控增量、盤活存量”，反映出土地供應端已呈現收緊趨勢，傳統“以地生財”模式面臨政策約束。

他認為，靠擴大總量的房地產發展階段已經結束，減量提質是未來房地產業發展的一個總趨勢。針對房地產市場面臨的總量過大、結構失衡、需求分化等挑戰，應貫徹“控制總量，優化結構，細分市場，多元擴需，協同發展”的調控策略，積極穩妥破解房地產業發展難題，實現“從安居建設到樂居發展”的轉型目標，實現經濟社會高質量發展。

陳惠雄認為，在控制總量方面，要根據人口流動趨勢、庫存去化周期、市場需求變化等指標，建立“人地房”聯動機制，動態調整土地供應規模和節奏，從源頭控制房產供給，引導房企注重產品品質而非單純規模擴張。同時，實施差異化信貸政策，探索“以租代售”新模式，鼓勵房企將部分房源轉為長租公寓，滿足新市民、青年人等群體的住房需求。

在優化結構方面，推動存量房改造升級，打造“樂居”品質標桿。推進老舊小區“有機更新”，實施“適老化、適幼化”改造，打造“安全、便捷、綠色、人文”的未來生活場景，提升住宅科技含量和附加值。

在細分市場方面，精準畫像需求群體，提升供需匹配效率。建立“人口—產業—住房”聯動監測機制，定期發布當地住房需求白皮書。實施差異化住房供應政策，創新定制化住房服務模式，探索“先租后售”“共有產權”等靈活住房供應模式，降低購房者資金壓力，提高住房可及性。

在多元擴需方面，培育新興住房需求，拓展市場發展空間。發展“住房+產業”融合模式，結合城市發展戰略，因地制宜推動房地產與當地先進制造業、現代服務業深度融合，建設“產業新城”“特色小鎮”等產城融合項目，形成“以產興城、以城促產”的良性循環。打造“住房+文旅”特色品牌，鼓勵房企與文旅企業合作，打造“住假一體”“文旅融合”的復合型項目，滿足居民對美好生活的多元化需求。

在協同發展方面，構建“房地產業+”生態體系，促進區域經濟均衡發展。深入挖掘弘揚地域文化，提升城市軟實力。通過融合文化資源，打造“文化地標”“文化樓品”等產品，提升城市文化品位和吸引力。推動經濟與科技協同創新，培育發展新動能。因地制宜發展新質生產力，深度融合傳統產業，打造高能級創新平臺。鼓勵房企與科研機構合作，建設“科創社區”等，為科技創新提供空間載體和服務支持。推進農工商貿并舉發展，促進城鄉融合，鼓勵房企參與鄉村振興戰略，開發“田園綜合體”“特色小鎮”等項目，促進城鄉要素雙向流動和資源優化配置。

陳惠雄指出，房地產市場的高質量轉型，需要以“控制總量、優化結構、細分市場、多元擴需、協同發展”為總方針，精準施策、靶向發力。通過控制總量，實現市場供需平衡；通過優化結構，提升住房品質內涵；通過細分市場，滿足多元化需求；通過多元擴需，拓展市場發展空間；通過協同發展，構建“房地產業+”生態體系。唯有如此，方能推動房地產市場從“規模擴張”向“質量提升”轉變，從“安居建設”向“樂居發展”跨越，為經濟社會高質量發展注入新動能。

總 監 制丨車海剛

監 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨谷 云