導(dǎo)語(yǔ)

各城市庫(kù)存規(guī)模及開(kāi)工進(jìn)度顯著分化，專項(xiàng)債收儲(chǔ)仍需進(jìn)一步細(xì)化落地。

◎ 文 / 馬千里

研究視點(diǎn)

2025年，房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)入新階段，在行業(yè)土地成交規(guī)模連續(xù)4年維持-20%負(fù)增長(zhǎng)，宅地出讓建筑面積已經(jīng)低于新房成交規(guī)模的大背景之下，行業(yè)正式進(jìn)入了去庫(kù)存新階段。但是基于保證市場(chǎng)活力，保障符合好房子新規(guī)用地的出讓規(guī)模，宅地出讓規(guī)模進(jìn)一步下降的空間已經(jīng)較小。因此加快行業(yè)庫(kù)存盤活，更重要的還是依賴于庫(kù)存收儲(chǔ)。2025年以來(lái)中央部委多次表態(tài)，將加快推進(jìn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，并出臺(tái)了正式文件，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購(gòu)定價(jià)、用途上的自主權(quán)。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)已經(jīng)有313個(gè)城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模（清單），對(duì)于各地主管部門厘清潛在庫(kù)存規(guī)模，加快閑置用地收儲(chǔ)起到了良好的輔助決策作用。就行業(yè)研究角度而言，也為結(jié)構(gòu)性研究各地庫(kù)存壓力提供了新的視角。本文將深入剖析當(dāng)前典型城市潛在庫(kù)存規(guī)模及專項(xiàng)債收儲(chǔ)進(jìn)度，旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供有價(jià)值的參考。本文主要觀點(diǎn)如下：

1，行業(yè)已進(jìn)入去庫(kù)存深水區(qū)，盤活存量用地愈加迫切。近年來(lái)各地狹義庫(kù)存去化周期已有明顯改善，但“頑固”的潛在庫(kù)存仍在影響行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期。同時(shí)計(jì)入狹義庫(kù)存和潛在庫(kù)存，當(dāng)前典型城市廣義庫(kù)存規(guī)模達(dá)狹義庫(kù)存的3.2倍，廣義消化周期普遍超過(guò)5年。

2，城市間潛在庫(kù)存顯著分化，重慶、鄭州、沈陽(yáng)等亟需加快土地收儲(chǔ)。最高的重慶，潛在庫(kù)存規(guī)模達(dá)到2286公頃，此外鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、常州等城市也在1000公頃以上，優(yōu)化潛在庫(kù)存均面臨著巨大挑戰(zhàn)。

3.各城市存量用地開(kāi)工率顯著分化，分類施策是破局關(guān)鍵。高庫(kù)存城市（如重慶、鄭州）：未動(dòng)工土地占比超70%，需加速專項(xiàng)債收儲(chǔ)，探索在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)保障房。中等壓力城市（如南京、天津）：嚴(yán)控新增供地，聚焦流速板塊調(diào)控，如南京加強(qiáng)江北新區(qū)收儲(chǔ)和控制土地供應(yīng)。低庫(kù)存城市（如杭州、成都）：警惕結(jié)構(gòu)性過(guò)熱，維持優(yōu)質(zhì)土地有序供應(yīng)。

4.擬收儲(chǔ)宅地6565公頃加速去庫(kù)存，為2025年樓市去庫(kù)存提速54%。擬收儲(chǔ)宅地面積總和已達(dá)到6565公頃。按全國(guó)土地平均容積率折算，若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長(zhǎng)了54%，助力全國(guó)新房去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

5.宅地收儲(chǔ)主要面向三四線發(fā)力，13城計(jì)劃收儲(chǔ)超100公頃。收儲(chǔ)規(guī)模更多的還是集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來(lái)看，三四線擬收儲(chǔ)5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比74%，因各能級(jí)地價(jià)差距，三四線總價(jià)占比稍低于面積占比。

6.收儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)城市降庫(kù)存新模式，鄭州、昆明等廣義消化周期下降超過(guò)1年。若擬收儲(chǔ)計(jì)劃全部落實(shí)，至少有15個(gè)城市廣義庫(kù)存下降超過(guò)1年。其中漳州、九江等新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義消化周期超過(guò)三年。而南充、六安、金華、咸寧等城市也超過(guò)2年。

7.專項(xiàng)債落地仍需進(jìn)一步提速，疊加信息透明助力穩(wěn)預(yù)期快速推進(jìn)。從各地專項(xiàng)債已落地情況來(lái)看，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模1600億左右，且可查數(shù)據(jù)顯示資金主要流向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專項(xiàng)債收儲(chǔ)存在結(jié)構(gòu)性偏差。另一方面，也應(yīng)細(xì)化專項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開(kāi)發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫(kù)存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)支撐，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。

01

廣義庫(kù)存規(guī)模仍在高位
行業(yè)亟需加快盤活存量用地

2025年，中央加快推進(jìn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購(gòu)定價(jià)、用途上的自主權(quán)，推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)入發(fā)展新階段。

1.狹義庫(kù)存回落難掩廣義庫(kù)存持續(xù)高位，加快土地收儲(chǔ)勢(shì)在必行（節(jié)選）

2024年下半年以來(lái)，得益于新房銷售端的轉(zhuǎn)好，以及政企雙方在供給側(cè)的限制，新領(lǐng)取銷許規(guī)模延續(xù)低位，典型城市狹義庫(kù)存規(guī)模率先回落。至2025年4月，狹義庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)較高點(diǎn)（2024年9月）下降約9%，短期去化壓力顯著減輕。

但在已經(jīng)取得銷許、尚未售出的庫(kù)存（即狹義庫(kù)存）之外，還有大量的潛在庫(kù)存，包括未開(kāi)工土地，已經(jīng)開(kāi)工尚未達(dá)到領(lǐng)取銷許標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)達(dá)到領(lǐng)取銷許標(biāo)準(zhǔn)但仍未領(lǐng)取等情形。這些所有庫(kù)存加在一起即廣義庫(kù)存規(guī)模。就克而瑞對(duì)廣義庫(kù)存的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)看，當(dāng)前典型城市這一規(guī)模仍然處在高位運(yùn)行，并且2025年以來(lái)由于出讓了較多優(yōu)質(zhì)地塊，廣義庫(kù)存規(guī)模小幅上升了0.7%。

這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整庫(kù)存所面臨的最大挑戰(zhàn)，相比限制領(lǐng)取銷許規(guī)模即可控制的狹義庫(kù)存而言。由于前期出讓了大量城投托底地塊，其中不少地塊雖然并未開(kāi)工，不會(huì)在短期內(nèi)影響板塊庫(kù)存，也不會(huì)帶來(lái)新的融資需求和風(fēng)險(xiǎn)，但是終究影響著中長(zhǎng)期板塊供求預(yù)期，典型如南京、武漢、鄭州等城市部分新房成交的主力板塊，即由于廣義庫(kù)存過(guò)高，導(dǎo)致投資預(yù)期持續(xù)低位，房?jī)r(jià)低迷，一二手房銷售持續(xù)走低，市場(chǎng)活力難以再現(xiàn)2021年期之前的盛景。

面對(duì)這一挑戰(zhàn)，2025年以來(lái)中央部委多次表態(tài)，將加快推進(jìn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，并出臺(tái)了《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購(gòu)定價(jià)、用途上的自主權(quán)。譬如作為全國(guó)首例的廣州，即發(fā)行了304億元專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地，涉及17個(gè)地市的84個(gè)項(xiàng)目，部分土地經(jīng)調(diào)規(guī)后將用于保障房開(kāi)發(fā)。

2.昆明、重慶等潛在庫(kù)存遠(yuǎn)高于狹義庫(kù)存，盤活存量用地愈加迫切（略）

02

各地存量用地庫(kù)存分化顯著
重慶長(zhǎng)春等城市積壓?jiǎn)栴}突出

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)已經(jīng)有313個(gè)城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模（清單），對(duì)于各地主管部門厘清潛在庫(kù)存規(guī)模，加快閑置用地收儲(chǔ)起到了良好的輔助決策作用。就行業(yè)研究角度而言，也為厘清各地庫(kù)存結(jié)構(gòu)提供了新的研究視角。

1.存量宅地已售面積不足一半，土地收儲(chǔ)有待提速落地

各地的存量住宅用地清單，公布了全部未開(kāi)發(fā)、在建未竣工土地的占地面積，以及在建未竣工土地中，尚未售出的土地面積。研究中心通過(guò)對(duì)27個(gè)典型城市存量住宅清單梳理，梳理出了其中商品住宅用地的相關(guān)潛在庫(kù)存規(guī)模。

據(jù)各地最新披露數(shù)據(jù)，27個(gè)典型城市存量住宅用地合計(jì)4.4萬(wàn)公頃，其中非商品住宅用地，即各類保障房、人才住房、租賃住房等共有0.7萬(wàn)公頃，占比16%，存量商品住宅用地共有3.7萬(wàn)公頃，占比84%。

從出售情況來(lái)看，已售部分折合土地規(guī)模為1.9萬(wàn)公頃，合計(jì)占比僅43.3%，不足半數(shù)。

各地實(shí)際潛在庫(kù)存規(guī)模2.2萬(wàn)公頃（未售出的商品住宅用地），占存量用地總面積的49%，也是當(dāng)前行業(yè)潛在庫(kù)存的“心腹大患”所在。而其中的未動(dòng)工部分（0.9萬(wàn)公頃，占比20%），各地大部分閑置用地均在其中，則是土地收儲(chǔ)的重中之重。

2.城市間潛在庫(kù)存顯著分化，重慶、鄭州、沈陽(yáng)等亟需加快土地收儲(chǔ)（略）

3.穩(wěn)市場(chǎng)“模范生”城市表現(xiàn)較佳，北京、合肥潛在去化周期僅有1年(略)

4.部分城市存量用地規(guī)模高企，常州、鄭州等理論去化周期超過(guò)6年

福州、惠州、東莞、珠海、常州等城市存量住宅用地中，均有超過(guò)70%的理論庫(kù)存規(guī)模尚未售出，其中福州更是達(dá)到92%，說(shuō)明這些城市存量住宅用地中仍有較大比例可待盤活。尤其是對(duì)于存量商品住宅用地中存量規(guī)模較大、且潛在庫(kù)存新房市場(chǎng)流速不高的常州、漳州、重慶等城市更是如此，單單是存量住宅用地中的潛在庫(kù)存規(guī)模，理論上需要的去化時(shí)間就超過(guò)了8年。亟待加快推進(jìn)土地收儲(chǔ)，改善中長(zhǎng)期庫(kù)存預(yù)期。

03

各城市潛在庫(kù)存癥結(jié)多維分化
因地制宜、分類治理勢(shì)在必行

當(dāng)前城市庫(kù)存面臨“未動(dòng)工閑置”與“在建項(xiàng)目待售”雙軌壓力，業(yè)內(nèi)常忽視潛在庫(kù)存。本章基于未動(dòng)工/已動(dòng)工土地庫(kù)存規(guī)模及消化周期，將樣本城市劃分為不同類型，剖析風(fēng)險(xiǎn)特征和應(yīng)對(duì)策略。并進(jìn)一步探析了長(zhǎng)期未動(dòng)工土地分布，并對(duì)近年出讓土地開(kāi)工情況進(jìn)行探討，為回收閑置用地、土地收儲(chǔ)和企業(yè)代建的決策提供相關(guān)參考。

1.各城市存量用地開(kāi)工率顯著分化，分類施策成破局關(guān)鍵

從土地庫(kù)存結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前城市庫(kù)存面臨“未動(dòng)工閑置”與“在建項(xiàng)目待售”雙軌壓力。業(yè)內(nèi)研究中多重點(diǎn)關(guān)注在建項(xiàng)目待售面積中的狹義庫(kù)存，而忽視了潛在庫(kù)存，本節(jié)基于未動(dòng)工/已動(dòng)工土地庫(kù)存規(guī)模及消化周期指標(biāo)，將樣本城市劃分為四大類型，以此說(shuō)明各類型城市的風(fēng)險(xiǎn)特征，并提出差異化調(diào)控策略。

簡(jiǎn)要來(lái)看，常州、漳州、鄭州等城市未動(dòng)工庫(kù)存占比超70%，疊加超6年的長(zhǎng)去化周期，庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)高企；重慶、沈陽(yáng)、天津則以已動(dòng)工庫(kù)存積壓為主，重慶1529公頃在建土地需5.4年消化，需要進(jìn)一步加強(qiáng)在建項(xiàng)目的產(chǎn)品力，并安排好上市時(shí)序；長(zhǎng)春、佛山、惠州兩類庫(kù)存“雙高”，系統(tǒng)性過(guò)剩特征顯著；而杭州、合肥、北京合計(jì)周期不足2年，需警惕結(jié)構(gòu)性過(guò)熱隱患。

就不同潛在去化周期的城市分類來(lái)看：

高庫(kù)存壓力城市方面（潛在消化周期高于5年）

未動(dòng)工占比較高的城市需要加快專項(xiàng)債收儲(chǔ)步伐，從而改善市場(chǎng)預(yù)期。常州、鄭州、漳州、長(zhǎng)春、惠州未動(dòng)工土地高度積壓，占潛在庫(kù)存中占比超過(guò)50%。譬如常州目前未動(dòng)工土地規(guī)模達(dá)到772公頃，理論所需去化周期接近9年，雖然常州大量的未動(dòng)工土地是融資性地塊，并不會(huì)在實(shí)質(zhì)上產(chǎn)生庫(kù)存積壓的預(yù)期，再加上大量融資性地塊背后的地方政府隱性債務(wù)，還是不免會(huì)影響外地投資者的預(yù)判，不利于城市穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程的深化推進(jìn)。

開(kāi)工率較高的城市，地方調(diào)控則面臨更大挑戰(zhàn)。重慶、珠海、福州、東莞已動(dòng)工項(xiàng)目的潛在庫(kù)存消化周期均超過(guò)3年，其中重慶更是達(dá)到5.3年。對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，由于大量存量用地已經(jīng)開(kāi)工在建，較難滿足土地收儲(chǔ)的需要。并且由于近年來(lái)城市新房交易流速快速下滑，單純依靠產(chǎn)品更新?lián)Q代、優(yōu)化在建項(xiàng)目上市時(shí)序并不能達(dá)到快速穩(wěn)定市場(chǎng)，促成市場(chǎng)供求新平衡的目標(biāo)。對(duì)于這些城市而言，在加強(qiáng)“好房子”產(chǎn)品建設(shè)，以新產(chǎn)品帶動(dòng)新質(zhì)需求的基礎(chǔ)之上，還應(yīng)當(dāng)在按需建設(shè)的大前提下，加快保障房建設(shè)力度，將部分在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)性為配售型保障房或保障性租賃房，使其不再參與商品住宅市場(chǎng)交易，另一方面也應(yīng)積極探索化險(xiǎn)新模式，譬如對(duì)于部分權(quán)屬、債權(quán)清晰的多地塊項(xiàng)目，允許部分回購(gòu)，對(duì)于原先規(guī)劃條件下產(chǎn)品存在銷售挑戰(zhàn)的，允許企業(yè)適度降容、減少規(guī)劃建面，并適當(dāng)退還部分土地款，兼顧降低庫(kù)存和提升產(chǎn)品庫(kù)存。

中等庫(kù)存壓力城市方面（潛在消化周期3-5年）

這部分城市則需集中改善自身的薄弱環(huán)節(jié)，如南京未動(dòng)工土地消化周期達(dá)到2.7年，需要加快解決大量未建項(xiàng)目庫(kù)存的問(wèn)題，譬如近年來(lái)南京在江北新區(qū)超量出讓了大量住宅用地，導(dǎo)致原來(lái)躋身城市流速TOP5行列的江核、珠江鎮(zhèn)等板塊，成為了當(dāng)前南京潛在庫(kù)存最高的區(qū)域。去化壓力的高企，再加上近年來(lái)樓市的調(diào)整，使得近年來(lái)江北新區(qū)房?jī)r(jià)顯著下挫，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、外來(lái)務(wù)工人員定居意愿也受到嚴(yán)重影響。對(duì)于江北新區(qū)、江寧方山等重點(diǎn)板塊，南京一方面需要嚴(yán)控新增土地出讓，另一方面也要積極響應(yīng)專項(xiàng)債收儲(chǔ)行動(dòng)，加快未動(dòng)工土地庫(kù)存的消化，讓城市的高流量板塊重回健康，助力城市更快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

天津雖然已動(dòng)工土地的未售面積達(dá)到了1000公頃，對(duì)應(yīng)去化周期達(dá)到2.8年，但近年來(lái)新房市場(chǎng)表現(xiàn)較佳，得益于城市在供給端嚴(yán)控土地成交規(guī)模。結(jié)合2025年以來(lái)天津土地供應(yīng)規(guī)模變化可以看到，前4月天津宅地成交建面76.5萬(wàn)平方米，僅為期間新房成交量的36.5%，如非必要的重點(diǎn)住宅項(xiàng)目，不再新增宅地入市。

低庫(kù)存壓力城市方面（潛在消化周期小于3年）

上海、北京、杭州、成都等城市潛在消化周期小于3年，仍處于相對(duì)合理的范疇之內(nèi)。從這一指標(biāo)角度來(lái)看供求風(fēng)險(xiǎn)已處可控范圍之內(nèi)。上海、杭州、北京、成都等城市更是屢屢拍出高總價(jià)高溢價(jià)地塊，顯示出行業(yè)投資端對(duì)于這些城市的青睞。但是鑒于當(dāng)前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，這些城市又大多與外向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較為緊密，對(duì)于住宅用地的供給，還是應(yīng)當(dāng)保持適量有序，譬如近期杭州部分外圈層板塊，對(duì)于短期內(nèi)在建項(xiàng)目過(guò)多，已經(jīng)出現(xiàn)了未來(lái)競(jìng)品過(guò)多的擔(dān)憂。

2.未動(dòng)工地塊中34%已出讓超過(guò)三年，主要分布在重慶、長(zhǎng)春、惠州（節(jié)選）

進(jìn)一步分析未動(dòng)工土地的出讓時(shí)間。在近9000公頃的未動(dòng)工土地中，有34%為2021年及以前供應(yīng)。這些出讓時(shí)間超過(guò)3年、但仍未開(kāi)工的地塊，在一般定義中已經(jīng)屬于閑置用地，總規(guī)模達(dá)到3078公頃。

三年以上未開(kāi)工的土地，主要集中少數(shù)城市。重慶、長(zhǎng)春、惠州、昆明、鄭州等前5城市三年以上未開(kāi)工土地規(guī)模達(dá)到1791公頃，達(dá)到所有重點(diǎn)城市總量的58%。其中重慶長(zhǎng)期未開(kāi)工土地規(guī)模更是達(dá)到了578公頃，大量遠(yuǎn)郊地塊處于長(zhǎng)期未開(kāi)工狀態(tài)。大量地塊未能如期出讓，直接約束了土地市場(chǎng)的投資熱度，2022年以來(lái)重慶經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)模大幅下降，由之前2021年的2427萬(wàn)公頃以上，下降至2024年的1111公頃。更大幅降低了購(gòu)房者的需求預(yù)期，2024年重慶住宅成交面積500萬(wàn)平方米左右，不到其2018年歷史峰值的五分之一。

此外長(zhǎng)春、惠州、昆明此類土地規(guī)模也處于高位，聯(lián)系這些城市近年來(lái)的土地和新房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，也都受到明顯的市場(chǎng)沖擊，一二級(jí)市場(chǎng)成交規(guī)模均大幅縮量。未開(kāi)工土地形成的大量潛在庫(kù)存，導(dǎo)致這些城市在本輪市場(chǎng)調(diào)整中受到了更大沖擊，2021-2024新房成交規(guī)模均下跌過(guò)半。

3.城投2021年拿地項(xiàng)目開(kāi)工率至今尚未過(guò)半，合適地塊可以以代建促盤活（略）

04

2025年專項(xiàng)債收儲(chǔ)計(jì)劃快速推進(jìn)
為樓市去庫(kù)存提速54%（略）

2025年以來(lái)，與中央部委加快落實(shí)專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策同步推進(jìn)，地方主管部門發(fā)布土地收儲(chǔ)計(jì)劃的速度逐月加快。至截稿時(shí)已經(jīng)有171個(gè)城市發(fā)布收儲(chǔ)計(jì)劃，合計(jì)收儲(chǔ)金額達(dá)到3918億元，明確涉及收儲(chǔ)宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃，據(jù)CRIC測(cè)算，相當(dāng)于為2025年樓市去庫(kù)存加速54%，全國(guó)廣義庫(kù)存去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

1.擬收儲(chǔ)宅地6565公頃加速去庫(kù)存，收儲(chǔ)建面達(dá)同期新房銷售量一半以上

2.宅地收儲(chǔ)主要面向三四線發(fā)力，13城計(jì)劃收儲(chǔ)超100公頃

3.收儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)城市降庫(kù)存新模式，鄭州、昆明等廣義消化周期下降超過(guò)1年

05

總結(jié)與展望

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于庫(kù)存治理的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。隨著專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策的加速落地與供需兩端改革的深化，房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期進(jìn)程正在持續(xù)推進(jìn)。截至2025年5月，全國(guó)171城已通過(guò)專項(xiàng)債收儲(chǔ)盤活宅地6565公頃，等效加速去庫(kù)存54%，鄭州等城市通過(guò)收儲(chǔ)地塊疊加保障房建設(shè)，廣義庫(kù)存周期縮短超1年。然而，庫(kù)存壓力分化、政策協(xié)同不足等問(wèn)題仍在制約行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程。

1.核心癥結(jié)：廣義庫(kù)存高位分化是核心挑戰(zhàn)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)成關(guān)鍵抓手

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存矛盾已從狹義庫(kù)存轉(zhuǎn)向廣義庫(kù)存。盡管2024年下半年以來(lái)，新房銷售回暖帶動(dòng)狹義庫(kù)存規(guī)模下降9%，但包含未動(dòng)工、在建未售等情形的廣義庫(kù)存仍處高位，部分城市甚至因優(yōu)質(zhì)地塊出讓導(dǎo)致廣義庫(kù)存小幅上升。為此，中央通過(guò)專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策明確存量閑置地塊優(yōu)先處置，賦予地方更多自主權(quán)，需通過(guò)收儲(chǔ)、調(diào)整供地節(jié)奏等綜合措施扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期預(yù)期。

具體到城市層面，各地庫(kù)存壓力顯著分化:重慶、長(zhǎng)春、鄭州等城市潛在庫(kù)存規(guī)模超千公頃，廣義消化周期普遍超過(guò)5年，尤其是未動(dòng)工土地占比高企，城市穩(wěn)預(yù)期面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；南京、武漢、鄭州等主力板塊因廣義庫(kù)存積壓，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)低迷，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與交易量長(zhǎng)期承壓；相比之下，北京、合肥、廈門等“模范生”城市潛在去化周期僅1-2年，供求關(guān)系健康。

分化之下，因城施策還需進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)：高庫(kù)存城市應(yīng)加速專項(xiàng)債收儲(chǔ)，探索在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)保障房等創(chuàng)新模式；常州、漳州等“雙高”城市（未動(dòng)工占比超70%且去化周期超6年）亟待系統(tǒng)性疏解，而重慶等已動(dòng)工庫(kù)存為主的城市需強(qiáng)化產(chǎn)品力與上市時(shí)序管理。中等壓力城市需聚焦板塊調(diào)控，如南京嚴(yán)控江北新區(qū)新增供地；低庫(kù)存城市則需警惕結(jié)構(gòu)性過(guò)熱，維持優(yōu)質(zhì)土地有序供應(yīng)。

2.新政實(shí)效：專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)加速推進(jìn)，漳州、鄭州去化壓力顯著改善

2025年專項(xiàng)債收儲(chǔ)計(jì)劃快速推進(jìn)，171個(gè)城市擬收儲(chǔ)宅地6565公頃，等效加速去庫(kù)存54%。政策向三四線傾斜，84%收儲(chǔ)規(guī)模集中于此。從典型城市表現(xiàn)來(lái)看，漳州、鄭州、昆明等城市廣義庫(kù)存消化周期均下降超過(guò)1年，城市長(zhǎng)期庫(kù)存去化壓力顯著改善。譬如鄭州通過(guò)收儲(chǔ)273公頃土地疊加保障房建設(shè)，廣義周期縮短1.5年.

而本身消化周期即在可控范圍內(nèi)的合肥、西安也在快速落實(shí)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，助力其穩(wěn)市場(chǎng)“模范生”地位愈加穩(wěn)固。其中合肥公告的擬收儲(chǔ)土地面積，更是達(dá)到公示未動(dòng)工存量宅地總占地面積的71%，擬收儲(chǔ)進(jìn)程已推進(jìn)至較高進(jìn)度。

至于沈陽(yáng)和長(zhǎng)春，雖然已經(jīng)開(kāi)啟了擬收儲(chǔ)公告，但是對(duì)其龐大的未開(kāi)工土地規(guī)模而言，去庫(kù)存成效依然相對(duì)有限，重慶、常州等高庫(kù)存城市更是還沒(méi)有發(fā)布擬收儲(chǔ)公告。對(duì)于這類城市而言，長(zhǎng)期來(lái)看，仍需持續(xù)擴(kuò)充土地收儲(chǔ)的范圍，助力城市供求預(yù)期進(jìn)一步改善，短期而言，則應(yīng)選擇城市流速較高的板塊重點(diǎn)突破，讓主力交易板塊率先恢復(fù)健康，先完成焦點(diǎn)板塊的供求平衡，從而以點(diǎn)帶面穩(wěn)定長(zhǎng)期市場(chǎng)預(yù)期。

3.長(zhǎng)效路徑：專項(xiàng)債落地提速與信息透明化協(xié)同，護(hù)航行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)（略）

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目錄

2025年存量宅地清單透視：城市庫(kù)存與收儲(chǔ)分化下的破局路徑

一、廣義庫(kù)存規(guī)模仍在高位，行業(yè)亟需加快盤活存量用地

1.狹義庫(kù)存回落難掩廣義庫(kù)存持續(xù)高位，加快土地收儲(chǔ)勢(shì)在必行

2.昆明、重慶等潛在庫(kù)存遠(yuǎn)高于狹義庫(kù)存，盤活存量用地愈加迫切

二、各地存量用地庫(kù)存分化顯著，重慶長(zhǎng)春等城市積壓?jiǎn)栴}突出

1.存量宅地已售面積不足一半，土地收儲(chǔ)有待提速落地

2.城市間潛在庫(kù)存顯著分化，重慶、鄭州、沈陽(yáng)等亟需加快土地收儲(chǔ)

3.穩(wěn)市場(chǎng)“模范生”城市表現(xiàn)較佳，北京、合肥潛在去化周期僅有1年

4.部分城市存量用地規(guī)模高企，常州、鄭州等理論去化周期超過(guò)6年

三、各城市潛在庫(kù)存癥結(jié)多維分化，因地制宜、分類治理勢(shì)在必行

1.各城市存量用地開(kāi)工率顯著分化，分類施策成破局關(guān)鍵

2.未動(dòng)工地塊中34%已出讓超過(guò)三年，主要分布在重慶、長(zhǎng)春、惠州

3.城投2021年拿地項(xiàng)目開(kāi)工率至今尚未過(guò)半，合適地塊可以以代建促盤活

四、2025年專項(xiàng)債收儲(chǔ)計(jì)劃快速推進(jìn)，為樓市去庫(kù)存提速54%

1.擬收儲(chǔ)宅地6565公頃加速去庫(kù)存，收儲(chǔ)建面達(dá)同期新房銷售量一半以上

2.宅地收儲(chǔ)主要面向三四線發(fā)力，13城計(jì)劃收儲(chǔ)超100公頃

3.收儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)城市降庫(kù)存新模式，鄭州、昆明等廣義消化周期下降超過(guò)1年

五、總結(jié)與展望

1.核心癥結(jié)：廣義庫(kù)存高位分化是核心挑戰(zhàn)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)成關(guān)鍵抓手

2.新政實(shí)效：專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)加速推進(jìn)，漳州、鄭州去化壓力顯著改善

3.長(zhǎng)效路徑：專項(xiàng)債落地提速與信息透明化協(xié)同，護(hù)航行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、物管、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等全不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格地圖、客研系統(tǒng)，以及資管、金融、商辦、長(zhǎng)租、文旅、康養(yǎng)產(chǎn)城等數(shù)據(jù)系統(tǒng)，為大量上下游企業(yè)提供了決策依據(jù)。