大家都知道，去年上海頂豪迎來了井噴式供應，成交就此實現了爆發式增長

全國范圍內一共賣了4307套3000萬以上的新房，上海就賣了2600套

占比足足高達60.4%，出盡了風頭

不僅如此，今年以來上海頂豪市場延續了這股火熱的勢頭

光是一季度，總價5000萬以上的新房就已經成交了238套，達到去年總套數的40.7%

當然大家可能會說，三五千萬可能還不夠極致

那么想象再大膽點，一舉捅破價格天花板，總價直接過億的豪宅表現又如何呢？

最近我們看到兩個消息

一則是5月21日上海壹號院三批次“日光”，成為今年全國首個單盤銷售額破百億的項目

認購名單里更是星光熠熠，出現了潘x柏、沙x亮等多位明星

二來，露香園也將推出約489平的空中平墅，甚至云端頂復面積更有900平

正式宣告黃浦的一手大平層也進入了億級時代

而且露香園不光越賣越大，還越賣越貴

去年3月首次入市備案均價還只有16.3萬/㎡，11月就已經漲到了17.6萬/㎡

不得不感嘆，越來越貴的單價、越來越大的面積，疊加推動了不斷攀升的總價

都絲毫沒能阻擋富豪們手握重金、加速入場的熱情

這也讓我們不禁好奇，從去年到今年5月，這接近一年半的時間里

上海到底成交了多少套上億的房子，都是誰在買這些更貴的房子？

01

去年起，多個億級新房項目排隊入市

2015年到2023年，近十年上海頂豪一直保持較為穩定的供應和成交

基本上每年都只在個位數，2023年一二手加起來也不過31套

讓人沒想到的是，這一平衡從去年開始被徹底打破

2024年成交了138套過億新房，加上二手高達165套

今年總的億級豪宅也成交了超過20套，再度引發了大家對上海豪宅市場的關注

具體來看，都是哪些一手豪宅殺進了“超億俱樂部”？

首先要說的就是豪宅大平層

去年前8個月，上海總價過億元的“頂豪”項目也就成交了17套，平均每個月只有2套而已，聽起來并不夸張

直到9月底，期待已久的翠湖天地六期正式登場

翠湖天地六期效果圖

輕輕松松就刷新了全國億級豪宅認籌和日光兩項記錄

再次向大家證明，翠湖就是當之無愧的中國豪宅第一IP

也以一舉之力，把上海億元豪宅的銷售套數增加了29套，其中19套大平層、10套是復式

其次是一些項目的“頂復樓王”

去年4月開盤的濱江凱旋門三期，一開場總價1.1億的頂復就被3號搶走了

香港置地啟元緊隨其后，4套價值過億的頂復也一售而空

到了今年3月金陵華庭首開，3套頂復的面積都在640平左右

均價更是突破聯動價超過了25萬/㎡，總價在1.63到1.69億之間

還有不久前萬眾矚目的徐匯濱江“小米地王”——綠城潮鳴東方項目

共有6套頂復的價格超過一億元，最貴的一套接近1.54億

而上海壹號院三批次推出的頂復更夸張

在層高約3.6米的基礎上，總面積直接超過1000平，總價飆升至2.5億元

設計也非常獨特，采用了框架核心筒結構、配備全落地玻璃，讓業主可以充分享受到360度的極致環幕景觀

開盤現場在前28號叫完之后就被果斷選走了

上海壹號院三批次頂復的建筑結構平面示意圖

最后是一些更為稀缺的別墅產品，包括新物種風貌別墅在內

代表性的就是我們實地踩盤的前灘百合園三期別墅

聯排別墅僅僅只有10套，認購率高達260%，最大的一套557平總價為1.02億元

綠城精心將法式風情和海派風格結合在一起，讓業主盡情感受低密生活的松弛感

這兩年不知不覺中，風貌別墅已入市的體量也有幾百套了

板塊分布從黃浦新天地、豫園、人民廣場，再到虹口北外灘、靜安蘇河灣、楊浦濱江等

去化方面也有不俗的表現

中海順昌玖里&恒昌玖里首批次成交了49套

截止5月27日，虹口弘安里推出的48套已售出超過40套，海玥黃浦源和翠湖濱江也都去化超過20套

確實，這些項目作為上海頂級地段頂級產品的代表，個個都是妥妥的流量密碼

本身的價值邏輯早已超越了地產本身

也難怪引發全球億萬富豪扎堆上海瘋狂掃貨

02

二手市場很多上億的房子也開始被掛牌

眾所周知，這兩年上海二手掛牌總量維持在高位

甚至連1億這個總價段的房子，包括多個耳熟能詳的明星樓盤，也越來越多的掛出來了

先以鏈家掛牌為例，同事巧克麗麗2023年6月統計的時候，全平臺總價1億+掛牌房源還只有十幾套

過了兩年現在再打開，我數了一下掛牌已經增加到了47套，翻了三倍還多

從老洋房到獨棟別墅還有大平層，各種稀缺至極的房源應有盡有

要知道鏈家可是對豪宅的掛牌要求向來嚴格，一般不在外網集中展示

像目前顯示的兩套湯臣一品房源，都是高樓層直面江景

面積在400平以上，單價分別是27.7和30.2萬/㎡

圖源鏈家

而古北壹號顯示的5套掛牌房源中，有3套價格過億

我又看了麗茲行的統計數據，說古北壹號今年億級的大平層現在掛牌了9套

485平戶型的6套，680平樓王戶型的也有3套，前者1.15億起步，后者2.5億起步

資深豪宅中介也表示，相比前幾年，這兩年上億豪宅掛牌確實多了不少出來

成交方面，今年一共賣了7套總價過億的二手房，其中2套是老洋房

當然，去年上海億級別的二手豪宅成交更多

不包含老洋房在內有差不多17套，平均一個月1套

成交均價最高的達到37.6萬/㎡，還有幾套別墅帶地下的建筑面積超過1000平

尤其是年底的12月，豪宅成交總價紀錄更是被兩度刷新，讓人瞠目結舌

先是月初檀宮一套意大利風格的獨棟別墅，以3.5億元成交，成交單價超30萬/㎡

緊接著，翠湖天地也在同一天成交了兩套億元豪宅，四期和五期各一套

圖源小紅書

到了16號，坐落在黃浦內環內的萬竹街41號更是超越檀宮

在上海聯交所以高達3.79億元售出，創下2024年上海豪宅的成交總價新高

從圖片上看，這套別墅是徽式大宅風格，總建筑面積接近2000平，光地下就有838平，是當之無愧的市區“頂級樓王”

萬竹街41號別墅實景圖

除此之外，去年還成交了10套左右的億級老洋房，涵蓋多個核心梧桐區

總價最高的有3億，面積段從255平到500平不等，大多都帶露天花園

這些億級二手房雖然年限相對較老

但占據的地段更核心，也有一部分客戶年紀較大，對老洋房這樣的產品具有強烈情懷

它們的成交再次向全世界證明，上海市中心的絕版豪宅根本不缺頂尖購買力

03

背后其實想表達幾個觀點

第一，上海的新房正在進入億級時代

以廣州和成都為代表的一二線城市，新房單價和總價屢屢打破紀錄，已經走在了上海的前面

鵬瑞1號2160平的頂復單價超過56萬/㎡，總價超過12億元

還有去年6月一天內賣出的兩套750平大平層，每套總價也在2億元以上

成都的麓湖板塊也出現了單套1.8個億的新房，頂復的面積足足有1700平

上海從去年6月才取消土拍限價，重新恢復“價高者得”模式，并逐步放開對大戶型的限制

才造就了這一年來的“地王”頻出，項目單價一個比一個高

最典型的就是豐隆&聯發新天地項目

光是折合樓板價就高達12萬/㎡，比翠湖天地六期還高了2000元/平

計劃打造高層和風貌別墅，加上地塊沒有中小比例限制，單價毫無疑問會超過翠湖天地六期

第二，上海強悍的的上億購買力開始被外省承包

此前我們單盤主義工作室對當下的豪宅客戶進行了分類，可以分為土著、老錢和新貴

哪怕同樣都是有錢人，但不同發展模式的客戶個人品味訴求完全不一樣，對產品的偏好也截然不同

幾個豪宅項目的認購名單也透露出這樣的分化趨勢

去年4月開盤的濱江凱旋門三期，套均超過3314萬

搖號名單中，310開頭的上海土著占比高達75%，非310的

外地人加新上海人則占25%

土著購買力最強的前三個區分別是浦東、黃浦和崇明，浦東客戶占到總數的19%，黃浦和崇明各有10%和8.4%

浙江和江蘇兩個大省，加起來占比接近7.5%

到了套均1.1億的翠湖天地六期，名單占比就發生了顯著的變化

310開頭的上海土著占比下降到了51.8%

非310的

外地人加新上海人

占比提升到了47.8%，其中近一半都被江浙人承包了

克而瑞數據也顯示，2024年上海豪宅買家中有高達40%的比例為江浙企業主，30%為海外歸國家庭

剩余30%則是上海本地以及來自其他城市的高凈值人群

換句話說，土著和老錢只會馳援塔尖住宅和部分改善

盤活整個樓市還需要新貴的崛起，帶動更多的剛需和中產的收入提升

第三，億元豪宅越來越靠產品說話，超越地段本身價值

頂豪的競爭格局也發生了微妙的變化

不論是位于前灘的百合園，還是位于徐匯濱江的潮鳴東方，都賣出了超越其地段價值的價格

憑借超強的產品力獲得了市場的認可，是其熱銷的最根本因素

尤其是以潮鳴東方為首的新一代豪宅，主打藝術和科技，引入更多人性化的設計理念

建筑立面大膽創新，由香檳金搭配超大面積玻璃，幾乎一比一還原了效果圖，做到了極致通透

約3000平的下沉式庭院貫穿整個小區，配備了室內泳池、健身房、會客廳等高端設施

綠城潮鳴東方實景圖

室內戶型則是通過LDKB一體化，實現了“承重結構最小化+室內空間與采光最大化”，給業主帶來全景艙廣角視野

從外到內，精準滿足了新貴們對“個性化表達”的訴求

為居住的舒適度、空間的合理性以及生活的便利性加分

04

總的來說，現在上海的房子還真是越貴越好賣

主要還是因為長期受到價格和戶型的多重限制，已經太久沒有給有錢人花錢的機會了

其實他們對頂豪產品的需求，一樣旺盛

億元豪宅的熱賣，其實就是城市競爭力的最好體現

正如經濟學家張五常所說，“房價反映的不是磚頭價值，而是城市服務的市值”

去年上海的頂豪成交總數，把迪拜、紐約、倫敦、香港都甩在了身后

今年還將提供更充沛、更能打的項目，加上醫療、教育、商業等全方位資源的配套

繼續吸引世界范圍內資本的目光，創造屬于自己的新紀錄

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6095篇原創文章