近日，“國內首批專項債收購存量商品房”的消息引發房地產行業關注。 消息來源為浙江省財政廳5月13號公布的《2025年浙江省政府專項債券（十三～二十期）信息披露文件》。其中有8個住宅項目被列入專項債收購商品房范圍中，涉及金額超16億，用途多為保障房。 “收購存量商品房用作保障房”自去年5月首次提出以來，各地都在推進收購進程，但此前收購資金支持主要來自金融機構的保障房再貸款。“專項債收購存量商品房”也已經在2025年政府工作報告、國新辦發布會等場合被多次提及，而浙江本次披露的專項債文件，意味著首批支持收購存量商品房項目的專項債落地。

▲創意配圖 據圖蟲創意

上海易居研究院副院長嚴躍進認為，這是專項債在功能方面的突破和再次創新，體現了專項債政策工具的應用范圍在擴大，具有行業風向標意義。

中房集團原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇則認為，浙江首先落地的舉措值得肯定，保租房的用途也符合現實情況。建議未來收購存量房用于保障房時，可以將商辦納入其中，用更低價格獲得更多保障房資源。

8個住宅項目超16億專項債

多用于保障性租賃住房

記者梳理發現，此次浙江省一共有8個住宅項目列入專項債收購商品房的范圍，分屬3支不同的債券，涉及金額超16億。在8個項目中，湖州有4個、溫州有3個、嘉興有1個，其中有7個明確用于保障性租賃住房。

以溫州的萬科臻灣華庭為例，項目類型為保障性租賃住房，用于該項目的金額為2500萬元。項目2024年2月竣工備案，本次收購60套住房，面積共5393.4平方米，同時取得60個配套車位使用權。

嚴躍進告訴紅星新聞記者，此次浙江省通過專項債收購存量商品房的舉措，是專項債功能方面的突破和再次創新，體現了專項債政策工具的應用范圍在擴大，具有行業風向標意義。

嚴躍進提到，過去收購存量商品房轉為保障房，資金來源主要是保障性住房再貸款。此次浙江推進專項債收購存量商品房，意味著庫存商品房的收購模式進一步增加，政策工具更加豐富，即包括了金融工具（保障房再貸款）和財政工具（專項債）。

另外，此次推進專項債收購存量商品房，并沒有在省會杭州率先進行，而是在湖州、溫州和嘉興三個地級市實施，這與幾個三四線城市的高庫存和去庫存訴求都有關系。浙江此次實踐為其他地區破解三四線城市和高庫存城市的去庫存矛盾提供了可借鑒路徑。

“這種實踐有助于構建商品房-保障房的動態轉化機制，在滿足商品房市場去庫存的同時，也有效保障了保障房的供給工作。市場盤活+民生兜底的模式，為其他地區提供了可復制、可推廣的樣本，也實現了經濟利益與社會效益的雙贏。”嚴躍進告訴記者。

“收購存量房用于保障房”實施一年

籌集保障性住房超15萬套

“收購存量商品房用作保障房”在2024年5月首次被提出。之后各地陸續跟進，據央視今年2月份報道，全國已有超過60個城市表態支持“收儲”工作，已經取得階段性成效，貴陽、長春、保定等10多個城市收購商品房項目落地，籌集保障性住房超過15萬套。報道中提到，長春已收購存量商品房用作保障性住房6837套，改造后可以增加1.13萬套（間）保障性住房供給；合肥已經收購存量商品房5733套、58.9萬平方米；長沙完成了首批436套存量商品房用作保障性住房收購項目。

遼寧省出臺的《遼寧省加大存量商品房收購力度進一步提升住房保障能力的若干措施》中提到，2025年至2027年，全省計劃通過收購存量商品房方式新增12萬套配租型保障性住房。

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而“專項債收購存量商品房”的要求，近期也已多次在重要場合被提及。去年底國辦發布的《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》指出，允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。今年政府工作報告明確，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。3月印發的《提振消費專項行動方案》也提到，允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。4月的中央政治局會議也明確，加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

嚴躍進認為，此類政策導向說明專項債收購存量商品房是今年的一項重要工作。浙江省的實踐既意味著地方正在陸續推進有關工作，也說明財政或債券工具在去庫存方面將發揮更大的作用。

專家建議：

可考慮把“商辦”也納入存量房收購范圍

孟曉蘇長期以來一直在呼吁推進保障房建設。關于浙江落地專項債收購存量房用于保障房一事，他告訴紅星新聞記者，浙江率先落地該政策，應該被充分肯定。同時他也提到，未來可以考慮繼續優化收購方式，把商辦也納入存量房收購，同時除收購之外也不能忽視保障房的建設問題。

孟曉蘇認為，地方政府通過發放專項債的方式收購存量房用于保障房的政策非常好，此次收購的8個項目主要用于保租房，也是符合現實情況的做法。

此前各地發布的收購存量房政策中，收購價格多以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即按照土地劃撥成本加上建安成本，再額外加上5%的利潤來計算收購價格。此前有專家曾提出，收儲價格偏低是導致收儲推進困難的原因之一。兩會政府工作報告中則提到，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

孟曉蘇認為，政府收購存量房如果價格過低，會對房價造成沖擊，但較高的收購價格則會導致項目很難作為保障房售出，因此浙江將其主要用于保障性租賃住房的做法非常現實。無論是用專項債還是保障房再貸款收購存量房，收購時都可以把眼光放寬，將商辦用房納入進來。孟曉蘇解釋，商辦用房土地出讓金較低，造價只有同地段商品房的一半或1/3，收購閑置商辦用房用于保障房效率更高。

孟曉蘇還提到，想要讓保障房惠及更多人群，在收購存量房之外，也不應該忽視保障房建設。一方面，新建保障房由于建設成本較低，購買一套存量商品房的錢足夠建設幾套保障房。另一方面，保障房建設也能拉動建筑、裝修、家具家電、鋼鐵建材等相關產業發展。“如今保障房還較為稀缺，未來建設足夠數量的保障房，才能解決低收入群體和工薪家庭的住房問題，特別是做好農業轉移人口的住房保障。”

紅星新聞記者 劉亞洲 付垚

編輯 郭莊 責編 官莉