當住房市場從“規模擴張”轉向“質量時代”，一場關于居住價值的深層變革正在發生——由住房和城鄉建設部主導的“好房子”政策體系已進入全面實施階段，成為住房品質的核心度量衡。北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志在接受北京商報對話時指出，“好房子”政策正通過安全標準升級、功能彈性設計、價值體系重構三大維度，系統性重塑住宅評價體系，推動房地產轉向“居住價值創造”。他強調，高品質住宅業主滿意度較傳統項目的提升，也印證了“以質破局”的轉型可行性。當政策將適老接口預埋等細節納入規范，行業才能真正破解“高周轉后遺癥”，實現從“居者有其屋”到“居者優其屋”的歷史跨越。

從“住有所居”到“住有優居”

在房地產行業轉型的關鍵期，“好房子”概念的提出絕非偶然。陳志指出，隨著人均住房建筑面積的顯著提升，居民需求已從“有沒有”轉向“好不好”，政策引領成為行業升級的核心驅動力。“當城鎮居民住房自有率超過90%，存量住宅規模突破300億平方米，提升居住品質已成為民生改善的必然要求。”

政策的必要性首先體現在消費升級的迫切需求上。陳志以北京、上海等一線城市為例，改善型購房需求占比已過半，消費者對住宅的要求從“滿足基本居住”轉向“全生命周期適配”。行業調研顯示，35—45歲購房群體中，超七成將適老功能預留列為重要考量，近七成關注空間改造靈活性，這與家庭生命周期特征密切相關——該年齡段人群普遍面臨“上有老下有小”居住需求疊加的情況。

技術迭代的政策引導同樣關鍵。陳志強調，鋼結構、被動式節能等技術在民用建筑中的應用滯后，其本質是缺乏政策抓手。“我國粗鋼年產量突破10億噸，但住宅鋼結構占比不足5%。隨著山東等省份將裝配式建筑比例提升至40%（含鋼結構），行業技術應用進程顯著加快。”而“好房子”政策的落地，也將推動相關技術迭代，提升建筑品質。

陳志提到，政策對市場秩序的規范作用亦不容忽視。過去開發企業過度追求“高周轉、高杠桿”，導致住宅質量通病頻發。諸如滲漏、裂縫、空鼓等問題，嚴重影響了居民的居住體驗。“‘好房子’政策通過建立品質評價體系，將滲漏率、隔音標準等多項指標量化，從根本上扭轉了‘重速度輕質量’的開發邏輯。”在陳志看來，“好房子”政策不僅要求開發企業在追求經濟效益的同時更要注重社會效益，確保住宅產品的質量和安全，同時還鼓勵企業加大科技研發投入，推動建筑產業轉型升級。在這樣的政策導向下，房地產市場的競爭逐漸從價格競爭轉向品質競爭，為居民提供了更多優質、舒適的居住選擇。

可持續性、功能和價值

在過去的幾年中，隨著房地產市場供求關系的顯著變化，推進“四好”建設——好房子、好小區、好社區、好城區，已成為構建房地產新發展模式的重要政策抓手。這一理念不僅強調了房屋本身的品質，還涵蓋了居住環境、社區文化和城市風貌的全面提升。

今年5月1日，作為“好房子”的國家標準，新版《住宅項目規范》（以下簡稱《規范》）正式實施。《規范》從多個維度對住宅的品質提出了明確要求，包括但不限于住宅的建筑設計、結構安全、節能環保、居住舒適度等方面。新規范的實施，標志著我國住宅建設進入了一個更加注重品質、更加注重居住者體驗的新階段。

在陳志看來，《規范》的三大核心導向——可持續性、功能、價值，形成區別于傳統開發的新型住宅標準體系。可持續性是首要條件，強調住宅項目在環境保護和能源利用方面的表現，要求住宅在設計和建設過程中采取節能、環保的材料和技術，減少對環境的影響，同時提高住宅的能效和舒適度。功能是核心要素，要求住宅不僅要滿足基本的居住需求，還要兼顧舒適性、便捷性和功能性，如合理的空間布局、高效的能源利用等。價值則是長遠考量，涵蓋了住宅的保值增值潛力、社區文化的營造以及與城市發展的協同性，讓居民在享受優質居住體驗的同時，也能分享到城市發展的紅利。這三大政策導向共同構成了“好房子”的核心評價標準，引領房地產行業向更高質量、更可持續的方向發展。

而《規范》中提倡的功能適配性，正在重塑住宅的“生長能力”。陳志表示，這一政策導向強調住宅不僅要滿足基本的居住需求，更要適應現代家庭多元化、個性化的生活方式。政策通過細化住宅功能分區、優化空間布局以及引入先進的居住科技，使得住宅能夠更好地服務于居民的生活需求。

“政策不是限制創新，而是為創新提供標準框架。”陳志舉例，目前市面上已經有根據政策導向研發的“模塊化解構住宅”，可在72小時內完成戶型改造，滿足家庭結構變化帶來的需求，這種“會生長的房子”充分體現了功能適配性政策的優勢。這類住宅通過模塊化設計，使得居住空間可以根據家庭成員的需求進行靈活調整，無論是增加房間數量、改變房間功能，還是優化空間布局，都能輕松實現。這種創新不僅提高了住宅的實用性和靈活性，也大大降低了因家庭結構變化而帶來的居住不便和改造成本。

住宅回歸“生活容器”本質

隨著未來新入市住宅品質的提升，存量二手房市場可能會面臨一定的沖擊，這亦是許多人的擔憂。陳志認為，“好房子”政策的深層意義，在于為行業打開技術、市場、制度三重發展空間，推動房地產從“規模擴張”轉向“價值紅利”。這不能簡單理解為是對傳統房地產模式的顛覆，而是一種基于品質與價值的新發展路徑。制度空間的完善，為行業的健康發展提供了有力保障，通過政策的引導和支持，推動房地產市場的規范化、透明化。

而且，單純的技術堆砌，也不是政策所倡導的“好房子”，“好房子”包括對居住環境的全面考量，如生態資源、文化價值、服務價值等“非權屬價值”的融合。技術空間的拓展，鼓勵創新設計、智能化應用，旨在提升住宅的實用性與舒適度。“政策的作用，是讓‘好房子’的價值被看見、被量化、被市場認可。”陳志表示，市場對“好房子”的認可將基于其真實價值與品質，而非單一的面積或地段。因此，存量二手房市場同樣有機會通過改造升級，提升自身價值，以適應新的市場需求。

面對未來市場的變革，房地產企業與購房者都應積極擁抱這一品質與價值并重的新發展路徑。“‘好房子’政策的本質，是讓住宅回歸‘生活容器’的本質。”陳志強調，當政策引導企業關注“老人起夜時的無高差地面”“公共空間是否滿足居住需要”等細節，行業才真正踏上高質量發展之路。過去兩年間，北京、深圳、杭州等多個城市都出臺了“好房子”相關標準，這些標準大多鼓勵構建有溫度、有活力的社區環境。

今年初，北京《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》）正式印發。《技術要點》明確，可在小區集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，作為小區公共通道、居民活動空間等使用，補充健身、親子、閱讀、休閑等基礎公共服務功能，營造多樣化生活場景；鼓勵結合小區入口、入戶大堂或沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間，補充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等基礎公共服務功能，提升生活宜居度、便利度。

陳志進一步指出，這些“好房子”標準的出臺，要求房地產企業從過去的單純追求規模、速度轉向更加注重品質、細節和服務。隨著“好房子”政策的深入實施，越來越多的購房者也開始關注住宅的品質和價值，而非僅僅關注價格或地段。這種消費觀念的轉變，將進一步推動房地產市場的規范化、透明化，促進整個行業的健康發展。

北京商報 王寅浩 李晗

文章來源:北京商報