果然是此消彼長。

4月時，天津新房成交量跌了，但二手房卻漲了，甚至刷新了近兩年新高。

一個月就簽約近1.5萬套。

再看剛剛過去的5月份數據，正好顛倒了過來。

·新房成交量，環比上漲19%。

·二手房成交量，環比下跌15%。

什么原因呢？

最主要原因就是，學區置業潮已過。

畢竟二手房的最大優勢就是價格低、現房、能上學。

所以，每年都會隨著學區季產生波段行情。

而當今年的小學報名“恢復”至5月后，也就意味，這波學區房熱潮提前“打完收工”。

呈現在成交上，自然會回落。

但不可否認，天津二手房的表現依舊比較頑強。

全市二手房5月份共計簽約110萬平米，簽約套數12377套。

雖然環比跌了。

但成交套數依舊是新房的兩倍多。

并且，二手房的整體市占率還在繼續擴大。

前年是63%，去年是66%。

今年1-5月，二手房成交占比已達71%。再度刷新歷年新高。

由此足見其市場韌性。

要知道，現在天津二手房的境地極其慘烈。

多重沖擊全壓了過來。

1）政策限制。

說實話，天津很多政策都很“偏新”。

比如去年武清、西青、北辰等多個區搞的“購房補貼”政策，就明確打出——僅限新建商品住房。

還有積分落戶的“一次性加分”，也要求住房為新建商品住房。

這都是變相鼓勵買新房。

更絕的是，和平、河西、南開、河東、生態城等地密集收緊的學區政策。

小學轉學都要求，買二手房需提前持有滿三年。

和平、河西、南開，連初中轉學也同樣限制二手房“滿三年”。

相當于直接“鎖死”了二手房的流通性。

也導致大量需求外流。

簡而言之，利好新房，利空二手房。

2）新房沖擊。

這幾年，產品迭代大提速，新盤的后發優勢越來越強。

很多新房都被“后浪”拍在了沙灘上。

更別說，還是上一代產品的二手房，甚至是上上上代的老破小了。

顏值沒有，功能不全，戶型過時……

更重要的是，得房率差出了至少10-15%。

產品力不行，價格來湊。

在此代際碾壓下，二手房只剩貶值，貶值，再貶值……

3）海量掛牌量。

除了與新房競爭后，同類二手房的競爭更是刺刀見紅。

僅貝殼二手房外網可視掛牌房源就高達19.9萬套。

但實際上貝殼每月成交量也就5000多套。

這難度系數，可想而知。

而且，一旦出來個砸價的，其他房源都會被“背刺”。

特別是在當下市場，往往上一套房源的成交價，即是下一套房源的掛牌價。

賣房難，賣上價更難。

好在，現在的二手房還有性價比這一優勢。

看貝殼成交也能看出，現在賣得好都是高性價比小區。

*數據來自貝殼找房

比如，海河大觀公寓，地處河西，臨近海河，地段好、配套全，關鍵，價格門檻低。5月成交套均價83萬多。很適合落戶上學。

所以現在二手房的高成交量，基本都是價格換來的。

但新房卻邁入了求質時代。

以致于兩者的價差已達70%。

包括新出讓的這批地，也大都是改善盤。

一個，價穩質高。

一個，有量無價。

天津新房與二手房，真是越來越割裂了。