關于房價未來走勢，最近有一些新的思考，記錄一下。

2021年，國內房價見頂，至今已經調整4年。

此前，國際清算銀行（BIS）做過一個統計。

那些經歷過房地產泡沫破裂的國家，多數國家都在6年以內實現觸底，之后走“V”型反轉，唯有日本經歷了長達30年的時間。

中國房價會走概率上更占優的“V”型反轉，還是日本這種比較另類的“L型復蘇”呢？

先說結論，過去房價暴漲的模式可能一去不復返了。

接下來，從橫、縱兩個角度來分析這件事。

第一，縱向分析。

過去20年，中國的“房價奇跡”，本質上是把房地產當成了創造衍生貨幣的蓄水池。

開發商花1億拿地，通過抵押在建工程貸出來5億，市場瞬間多出來4個億的流動性。

購房者這邊，30%首付+70%房貸的模式，又將6個錢包和未來30年的收入折現為當下的貨幣。

土地-房子-信貸，這套模型讓中國的廣義貨幣M2在十余年間增長了超500%、近300萬億。

這其中，近一半的貨幣增量通過債務的方式流入了房地產。

與其說是房價在漲，不如說房子其實是工具人，它是貨幣超發需要的價值錨定物。

過去房價上漲的本質，是貨幣購買力在房子的計價單位里持續縮水，類似美元和黃金的邏輯。

房地產創造信用，信用產生債務，債務產生貨幣，貨幣拉動經濟。

當最后一環的——“居民債務空間”被透支時，房價自然就很難再上漲了。

下面這張圖，是全國二手房出售掛牌價指數和中國居民杠桿率的一個走勢圖。

2008年4萬億、2015年棚改貨幣化，兩次房價大漲，都伴隨著新增貸款的大漲，居民杠桿率從彼時的不到20%，一路狂飆到60%+。

直到2021年，居民債務上漲乏力，房價也開始急轉掉頭向下。

房價見頂的時間，剛好是居民債務見頂的時間。

未來，居民債務還有繼續上漲的空間嗎？

坦白說，難。

中國62%的居民杠桿率，在全球主要國家中處于中游，排在我們前面的，無一例外都是發達國家。

債務的持續上漲，需要收入作為支撐，否則就沒有還款來源。

北上廣深的“房價收入比”，普遍在20多，相當于不吃不喝工作20多年才能買得起一套房子，這還是從高點跌了接近一半的結果。

反觀這些發達國家，基本都在10以內...

說難聽點，我們所謂的購買力，其實是建立在6個錢包和透支未來30年勞動的基礎上的。

從某種意義上講，我們的居民負債空間基本已經在上一輪周期耗盡了，債務加不動，樓市的購買力自然會枯竭。

在可預見的很長一段時間內，中國仍會處于債務出清階段，這個出清可能需要一代人的時間去完成。

最近這4年，我們的居民債務并沒有真正的出清，而是在60%左右的水平震蕩。

什么時候居民杠桿率降至50%以下了，就業和收入持續好轉了，房價才可能企穩回升！

即便如此，考慮到疤痕效應的影響（參考日本），過去的暴漲模式，恐怕也很難復制了...

第二，橫向對比。

再來看這張圖。

荷蘭、挪威、香港、美國... 這些走出房價“V型”反轉的國家或地區， 有一個共同點：都是消費型社會。

中國是典型的生產型社會，這種模式導致三個問題：

1.勞動報酬占GDP比重過低；

國外GDP很大比例流入居民收入，加上高福利保障，讓他們的自我修復能力很強。

2.快速大幅度降息刺激經濟受到掣肘；

歐美一旦遇到經濟危機，往往會采取快速把利率降到0的手段拉動經濟。

借錢沒利息，很容易刺激人們買房，房價自然被拉起來。

中國為什么學不來？

和西方人不愛存錢的習慣不同，中國居民儲蓄率長期處于全球高位（約45%），如果利率快速下降，可能引發存款外流，這就是為什么我們每次降息要盯著美聯儲的原因。

另外，中國的商業銀行高度依賴存貸款利差，利率快速下降會影響到銀行的凈息差，又因為國內銀行多為國資，一旦出問題容易牽扯出系統性金融風險。

相比之下，歐美國家以直接融資（如債券、股市）為主，銀行體系對利率敏感度低得多，加上銀行多為私人擁有，對金融體系影響可控。

3.稅收制度。

國外以消費稅為主，我們以生產端的增值稅為主，包括土地財政本質上其實也是生產端的稅收。

這種稅收模式注定了國外的刺激經濟手段會傾向于直接發錢給民眾，主要民眾有錢了，消費起來了，財政也會跟著有錢，一榮俱榮。

國內的生產型經濟模型決定了，我們的一切要為生產開路，只要工廠甩開膀子干，就會有稅收。

所以，除非我們可以實現從生產型社會向消費型社會的轉變，企業不再內卷， 居民收入的分配占比提高， 房價上漲這件事才有討論的空間。

否則，未富先老、未強先卷，這種格局如若不能改變，房價上漲就是空談。

所以，目前房地產的困境，本質上是生產型社會向消費型轉型的“難產”：

我們既背負著土地財政的歷史債務，又缺乏福利社會的安全網，還積壓了高達7.8億平的商品房庫存。

未來，中國樓市可能會走出一場中國特色的“帶枷之舞”——在財政、債務與轉型的三重鐐銬下，尋找新的平衡點。