從REITs說起，到銀行結束。

1 暴漲50%的REITs

金融行業特喜歡裝逼，總要搞點英文。但不裝逼地說，REITs就是收益較為穩定的固定資產。

比如高速公路REITs，收益是高速費；再比如產業園REITs，收益是園子里的企業；又或者保障性住房REITs，收益就是房租。

2021年起，A股開始有REITs上市。像股票那樣交易，股價是波動的。

2022下半年到2023年，A股REITs出現了一波暴跌，跌幅接近30%。下圖是REITs股價指數。

當時的看空理由非常多，有說疫情影響和樓市下行的；有把中國比作日本，推導出未來租金會負增長；還有說REITs其實是原始股東套現，把股民當韭菜的。

每一個理由看上去都非常有道理。但在2023年底，我明確表示應該看多REITs了。

原因無他，簡單點說，那就是從最悲觀的角度測算，REITs的投資價值都很明確了。具體可參考：《難怪股市跌跌不休，未來可能是負增長？！》

在該文章發出的次月，即2024年初，REITs開啟了暴漲之路。

2024年初至今，REITs的漲幅接近50%，年化收益率超過30%，賺麻了。這個收益水平碾壓港A股絕大多數板塊。一個類債券產品玩出了比股票還牛逼的收益。

2 看空REITs

但是吧，這里不是吹咱歷史戰績的（雖然也有一丟丟），而是提醒大家REITs的風險。

一方面，REITs的股息率越來越低了。

部分熱門品種，比如能源類REITs（靠發電賺錢），潛在收益率甚至不如10年期國債。可問題是，能源類REITs的收益再怎么穩定，也不可能比國債更穩定。

另一方面，REITs的P/NAV（相當于股票的PB）理論上應該在1.1左右。但最新值高達1.33，處于歷史極高水平。

很顯然，REITs在暴漲后，開始出現風險了。

到這并沒完。為什么2024年起REITs會暴漲？

我言出法隨，看到了REITs的投資價值，這只是一個層面。

另一個層面也很重要，那就是政策的支持。

2023年9月和11月，上面給出了一個政策大禮包——

保險等機構資金投資REITs時，股價的漲跌可以不用計入利潤。

換言之，假設一只REITs表現不好，股價從10元跌到8元，下跌20%。同時分紅了0.5元。

我們正常思維來說這是虧錢了，對吧？即使考慮上分紅，相當于從10元跌到8.5元（8+0.5），虧了15%。

可在新的記賬規則下，機構不用計這20%的下跌，反而可以計入0.5的分紅收益。不僅沒虧，還賺了5%

如果說REITs你沒感覺，那改成白酒你就懂了。白酒4%股息率，為什么很多人依然不敢買，就是因為擔心未來股價下跌。股息率4%，但股價下跌30%，這點股息收益還不夠填股價下跌的。

可如果股價下跌不計入投資收益呢。那顯然4%的股息率要比1.6%的國債香太多了。

這意味著機構只要無腦看股息分紅收益就可以了，壓根不用管股價的漲跌。反正跌了也不會算成虧損。

如此，自然帶來了REITs的巨量買盤。事實上，REITs的主要持有者，除了產業資本即原始股東，就是券商和保險等機構資金。

3 銀行的風險

而最最最重要的來了。不僅是REITs，銀行股也是可以這么計的！

保險資金買銀行的時候不用考慮股價漲跌，只需要看股息率。

買入100個億的銀行股，假設股息率是6%，那就意味著每年收益是穩定的6個億。股價跌了也沒關系，反正也不計入投資收益。刺激！

這么玩誰不會啊。只要股息率還說得過去，無腦買入好了。以至于很多保險公司都買成了銀行的5%以上大股東，比如今年平安人壽連續舉牌招行和農行，瑞安保險舉牌中信銀行。

這正是近幾年銀行股連續暴漲的根本原因。

可無腦買入，也意味著無腦上漲，最終會帶來股價的非理性高估。

前面的REITs如此，銀行亦如此。

隨著股價的持續上漲，銀行股的股息率已經從前些年的7%一路下滑到4%。

港股那邊比A股好些，但也就5%的樣子。

這個股息率水平，吸引力愈發有限了。

保險資金前些年大賣儲蓄型保險，給投保者承諾的目標收益率在3%左右。

而考慮上各種傭金和運營費（0.5%~1%左右），保險公司對外投資的收益率要做到3.5%~4%以上，才能兌現當初的承諾。

這也意味著銀行估當下4%的股息率只能勉強達到保險公司的收益要求了。

股息率=分紅/股價。如果銀行股價繼續暴漲，意味著股息率會進一步下探，核心多頭保險公司就會停止買入。

而以上還沒考慮今年一季度銀行利潤出現了首次負增長。

所以，我這里旗幟鮮明地表示，銀行股的投資機會幾乎消失殆盡。手上有銀行股的朋友，應該逐步賣出了。

當然，這不代表銀行不會繼續漲。畢竟，要是散戶忍不住翻倍誘惑，無腦狂沖，那還能繼續漲。

畢竟，A股歷史上的哪一次泡沫，不是吹到巨大才會破，不是套牢散戶才罷休！

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