2025年天津政府工作報告提出——

以站帶產(chǎn)，以產(chǎn)興城，以城聚人，構(gòu)建“站產(chǎn)城”合作發(fā)展格局。

基于城市戰(zhàn)略，天津?qū)⒅攸c打造三大“站產(chǎn)城”：

京津冀同城商務(wù)區(qū)（天津西站）

南站科技商務(wù)區(qū)（天津南站）

濱海高鐵站（于響商務(wù)區(qū)）

目前，這三大“站產(chǎn)城”進度如何？下一步還將有哪些大動作？

天津西站

天津西站板塊的地位，已徹底提升到城市層面。

《天津西站綜合開放樞紐—京津冀同城商務(wù)區(qū)建設(shè)總體方案》也正式批復(fù)，要打造全國高鐵樞紐綜合開發(fā)標桿區(qū)。

京津冀同城商務(wù)區(qū)，是天津直面首都的“橋頭堡”。

實現(xiàn)同城生產(chǎn)生活引領(lǐng)區(qū)，承接北京非首都功能疏解，全力服務(wù)雄安新區(qū)和北京城市副中心。

甚至你可以將其理解為“北京的一個區(qū)”。

空間上，規(guī)劃“一核兩帶三組團”的發(fā)展格局。

子牙河南側(cè)為一期，總建設(shè)規(guī)模約120萬平米，商業(yè)約50萬平米。

子牙河北側(cè)為二期，總建設(shè)規(guī)模約160萬平米，商業(yè)約80萬平米。

天津西站，將全面升級綜合交通樞紐的功能。

最重要的，將持續(xù)優(yōu)化天津西站的高鐵車次。

接下來，90%的京津城際車次都將調(diào)整到西站，天津站只保留10%。

這也意味著北漂的通勤路線要跟著轉(zhuǎn)移了。

這對天津站后廣場的二手房，無疑是利空。

比如春華街的月光園、春華里……主要面向北漂落戶，失去“接棒人”，房價也很難有支撐力。

另外，將完善城市軌道交通樞紐功能。

打造干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通“四網(wǎng)融合”。

還要建設(shè)京濱鐵路至天津西站聯(lián)絡(luò)線的建設(shè)。

津興城際已經(jīng)開通，西站城市航站樓即將投用，可值機直達大興機場。

天津與北京之間的通勤越來越方便了，實現(xiàn)“高鐵地鐵化”。

這為承接“北津人”打下堅實基礎(chǔ)。

產(chǎn)業(yè)方面，京津冀同城商務(wù)區(qū)主要承接非首都功能。

建設(shè)方案也重點提到：“引導(dǎo)重大項目向京津冀同城商務(wù)區(qū)布局，將其納入京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點承接平臺，享受相關(guān)政策支持。”

以前，天津承接非首都功能的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移都聚焦在寶坻中關(guān)村、北塘中關(guān)村，確實不太理想。

這次，直接給出天津市區(qū)的核心地帶，建設(shè)大規(guī)模的高端寫字樓。

很多人質(zhì)疑，天津還需要新建寫字樓嗎？供應(yīng)量不小了！

此言差矣，這些商務(wù)辦公樓是給北京準備的，吸引總部企業(yè)、龍頭企業(yè)。

同時，也這是“天津的城市封面”。

一出西站最先看到“超級城市界面”，展現(xiàn)天津的城市能級，這是實力的體現(xiàn)。

過程稿，僅供參考，以最終版本為準

重點城市的高鐵站都擁有“超級城市界面”，但大多位于郊區(qū)。

畢竟只有空地、新建區(qū)，才具備建設(shè)條件。

天津的西站是個例外，難得還預(yù)留大規(guī)模的空地。

核心區(qū)的“超級城市界面”太稀缺了，果真是“塞翁失馬”。

【住宅】

京津冀同城商務(wù)區(qū)的居住模塊，定位打造“高品質(zhì)國際社區(qū)”。

建投譽河院率先啟動，目前一期、二期基本售罄，即將啟動三期。

西站南片區(qū)的天津金茂府，是接下來的“重頭戲”。

以“天津”命名，足以見地位之高。

金茂的府系定位高端，主要吸引“北津人”和天津核心區(qū)改善人群。

即將首開小高層110、139平米戶型，洋房164、184平米戶型。

6月底，即將出讓歐亞達城市更新地塊。

預(yù)計落地金茂棠系產(chǎn)品，規(guī)劃為高層、小高、洋房，以及少量寫字樓。

【學(xué)校】

京津冀同城商務(wù)區(qū)，將引入天津?qū)嶒炐W(xué)紅橋?qū)W校和天津市耀華中學(xué)紅橋?qū)W校的九年一貫制學(xué)校。

據(jù)了解，對于新業(yè)主給出的入學(xué)政策，相當(dāng)寬松。

根據(jù)建設(shè)方案，計劃高質(zhì)量建設(shè)一批托育機構(gòu)，支持有條件的幼兒園招收2至3歲幼兒，為常年往返于京津冀人群，提供支撐保障。

【商業(yè)配套】

天津第二家山姆會員店，落地京津冀同城商務(wù)區(qū)。

預(yù)計2026年9月正式投用，中產(chǎn)最愛。

【特殊落戶政策】

建設(shè)方案提出：對在京津冀同城商務(wù)區(qū)投資及經(jīng)濟貢獻達到一定規(guī)模的企事業(yè)單位，為其來津工作的在北京或雄安新區(qū)繳納社保的高級管理人員和核心業(yè)務(wù)骨干解決天津戶籍。

給出特殊政策，一路開綠燈。

天津南站

天津南站近兩年變化飛速，已經(jīng)有了“站產(chǎn)城”的雛形。

天津南站是京滬高鐵的中間站，也是京滬高鐵正線北段唯一一座“站橋合一”結(jié)構(gòu)的高架車站。

目前，天津南站日常開行列車114列，日均客流量超過3萬人次?。

津滄高速至天津南站專用通道已經(jīng)通車，可實現(xiàn)驅(qū)車9分鐘到中心城區(qū)。

今年，南站將啟動的擴建！

預(yù)計站臺規(guī)模由現(xiàn)在的2臺6線擴增至8臺18線，站房面積也將增加到3.2萬平方米。

擴建后的南站，規(guī)模將與濱海西站持平，成為承接雄安、滄州方向客流的“南大門”。

規(guī)劃新增津雄城際鐵路、津滄城際鐵路，接入天津南站。

產(chǎn)業(yè)上，南站科技商務(wù)區(qū)將打造集甲級寫字樓、商旅酒店、餐飲零售于一體的高品質(zhì)綜合體。

經(jīng)緯恒潤研發(fā)中心、呷哺呷哺總部、鵬瑞利國際健康商旅城已經(jīng)投用。

已初見商業(yè)集群，高大上的模樣出來了。

經(jīng)緯恒潤天津研發(fā)中心二期、廣發(fā)新能源北方總部也開工建設(shè)，陸續(xù)還有更多寫字樓投入建設(shè)。

經(jīng)緯恒潤天津研發(fā)中心二期效果圖

廣發(fā)新能源北方總部效果圖

根據(jù)南站商務(wù)區(qū)最新規(guī)劃，東側(cè)部分地塊已調(diào)整為商業(yè)用地。

商業(yè)用地改住宅用地很多常見，但住宅用地改商業(yè)用地“太罕見”。

可見南站商務(wù)區(qū)未來的能級和“野心”不容小覷。

【住宅】

南站商務(wù)區(qū)的住宅集中在西側(cè)。

現(xiàn)已有入住的小區(qū)，如招商公園1872、金融街金悅府等。

新盤有金地時光印在售，洋房80、95、110平米，總價約120-260萬。

片區(qū)內(nèi)還有3宗居住用地未出讓，容積率2.0，建面約30萬方。

【學(xué)校】

12年制的為明學(xué)校已投入使用，口碑不錯，不少家長慕名而來。

因此，學(xué)校即將啟動二期建設(shè)，預(yù)計2027年投入使用。

【商業(yè)醫(yī)療配套】

天津杉杉奧特萊斯已經(jīng)正式開業(yè)，節(jié)假日吸引眾多北京、河北省的人來此購物。

福灣廣場新中式商業(yè)綜合體也已封頂。

中國首家外商獨資的三級醫(yī)院——天津鵬瑞麗醫(yī)院，選擇南站科技商務(wù)區(qū)，今年2月26日正式開診。

無論是商務(wù)辦公，還是高端醫(yī)療，南站商務(wù)區(qū)的城市功能更多面向北京。

因此，不能把南站科技商務(wù)區(qū)看做“天津末梢”。

它是北京“進津”第一站，屬于人口流入型板塊。

濱海站

“于響”商務(wù)區(qū)，是濱海新區(qū)的“壹號工程”。

被賦予成為濱城城市會客廳、現(xiàn)代金融中心、新經(jīng)濟總部基地的使命。

整個片區(qū)正在重新啟動，近兩年動作不斷。

濱海站目前規(guī)模是3臺6線。

濱海站已于2024年開始擴建，引入津濰高鐵。

擴建同時，濱海站也由盡頭站變?yōu)榫ǖ赖闹匾虚g站。

“于響”商務(wù)區(qū)，主要承接央企總部和金融中心。

百度智能云、航天泰心等21家企業(yè)和項目簽約落戶。

濱海諾德金融中心等多個寫字樓，均已陸續(xù)復(fù)工。

作為濱海新區(qū)的“經(jīng)濟引擎”、城市封面，正蓄勢待發(fā)。

【住宅】

“于響”商務(wù)區(qū)，目前在售新盤有際華園天津府、金融街濱海融御。

際華園天津府在售80-115平米高層，總價125-215萬。

金融街濱海融御在售88-125平米高層，總價115-260萬。

客觀說，一兩百萬的總價，能買到這樣的城市界面著實有性價比。

即便買現(xiàn)狀也不吃虧，何況板塊還有“大故事”。

同樣預(yù)算，在津城只能去市區(qū)邊緣或城鄉(xiāng)結(jié)合部。

所以“于響”商務(wù)區(qū)也吸引了很多北漂落戶。

天津府實景圖

【學(xué)校】

“于響”引入的學(xué)校，都是和平級的。

岳陽道小學(xué)+耀華中學(xué)的九年一貫制學(xué)校，今年投入使用。

“于響”板塊，是耗資2000億“砸出來”的，一旦重啟，就是個王炸。

“城市發(fā)展看人口”的時代又回來了。

誰能吸引到“增量”，誰就站的穩(wěn)。

特別是在天津，得北漂者得天下。

這三大“站產(chǎn)城”吸引的正是北京的產(chǎn)業(yè)、北津人，屬于人口流入型板塊。

有人、有產(chǎn)業(yè)，才有未來。