導(dǎo)讀

6月19日，深圳市住房和建設(shè)局在官網(wǎng)發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》（簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），《規(guī)定》共15條內(nèi)容，將于6月24日起實(shí)施，有效期5年。

本文字?jǐn)?shù)：3677字

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為落實(shí)深圳市保障性住房建設(shè)要求，多渠道增加保障性住房供應(yīng)，深圳市住房和建設(shè)局根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》等有關(guān)規(guī)定，制定本《規(guī)定》。《規(guī)定》適用對(duì)象為深圳市市域范圍內(nèi)按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》規(guī)定實(shí)施的拆除重建類城市更新單元。具體配建方式為在改造后含商品住房的各類城市更新單元規(guī)劃中，按住房建筑面積的一定比例配建保障性住房。

《規(guī)定》明確了兩種保障性住房移交建設(shè)模式：

1

城市更新單元優(yōu)先將配建的保障性住房建筑面積折算成獨(dú)立成宗的保障性住房用地?zé)o償移交政府，由政府按照有關(guān)規(guī)定組織開發(fā)建設(shè)。

2

不移交保障性住房用地的，由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體在已出讓的開發(fā)建設(shè)用地實(shí)施過程中與商品住房一并建設(shè)，建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機(jī)構(gòu)。

在保障性住房配建比例方面，《規(guī)定》明確，配建比例按照城市更新單元改造類型結(jié)合保障性住房配建空間范圍圖明確的分類地區(qū)確定，一、二、三類地區(qū)的保障性住房配建基準(zhǔn)比例分別為20%、18%、15%。

在移交面積和地價(jià)方面，《規(guī)定》明確，移交保障性住房用地面積應(yīng)當(dāng)先測(cè)算保障性住房建筑面積，再按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算確定。折算用地不小于3000平方米，且符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，優(yōu)先將用地?zé)o償移交政府，且不參與該城市更新單元開發(fā)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)移容積測(cè)算。按照前款折算的保障性住房用地面積小于3000平方米，或不符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，及政府明確移交保障性住房的，按規(guī)定測(cè)算配建的保障性住房建筑面積，由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機(jī)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)歸政府或政府指定機(jī)構(gòu)所有，免繳地價(jià)。

《規(guī)定》特別明確，城市更新單元規(guī)劃中配建的保障性住房應(yīng)當(dāng)與其他類型用房整體規(guī)劃、合理布局。配建的保障性住房無法移交用地的，與所在宗地的商品住房同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付。城市更新單元建設(shè)的商品住房預(yù)售時(shí)，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)同步告知購(gòu)房者項(xiàng)目配建的保障性住房相關(guān)信息。

值得關(guān)注的是，《規(guī)定》明確，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》施行前，城市更新單元規(guī)劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規(guī)劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地?zé)o償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。上述調(diào)整按照城市更新單元規(guī)劃非強(qiáng)制性內(nèi)容的修改程序申請(qǐng)規(guī)劃修改。申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。上述調(diào)整無需申請(qǐng)規(guī)劃修改，直接在用地批準(zhǔn)或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價(jià)。已簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新單元，上述調(diào)整后涉及地價(jià)變化的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)足地價(jià)。

樂有家研究中心認(rèn)為，該新規(guī)一方面增加了保障房多渠道供應(yīng)，同時(shí)按比例配建，免繳地價(jià)、出售型保障性住房可調(diào)整為商品房等，減輕了開發(fā)商壓力，保障開發(fā)商的利潤(rùn)空間，有利于推動(dòng)城市更新改造的進(jìn)程，構(gòu)建長(zhǎng)期健康的發(fā)展模式。

全文如下

深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定

第一條為落實(shí)我市保障性住房建設(shè)要求，多渠道增加保障性住房供應(yīng)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用對(duì)象為深圳市市域范圍內(nèi)按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》規(guī)定實(shí)施的拆除重建類城市更新單元。具體配建方式為在改造后含商品住房的各類城市更新單元規(guī)劃中，按住房建筑面積的一定比例配建保障性住房。

第三條城市更新單元優(yōu)先將配建的保障性住房建筑面積折算成獨(dú)立成宗的保障性住房用地?zé)o償移交政府，由政府按照有關(guān)規(guī)定組織開發(fā)建設(shè)；不移交保障性住房用地的，由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體在已出讓的開發(fā)建設(shè)用地實(shí)施過程中與商品住房一并建設(shè)，建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機(jī)構(gòu)。

第四條城市更新單元保障性住房的配建比例，是指配建的保障性住房建筑面積占該城市更新單元規(guī)劃住房建筑面積的比例。配建比例按照城市更新單元改造類型結(jié)合保障性住房配建空間范圍圖明確的分類地區(qū)確定。依據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)）第二十條規(guī)定，一、二、三類地區(qū)的保障性住房配建基準(zhǔn)比例分別為20%、18%、15%。

移交保障性住房用地時(shí)，在配建基準(zhǔn)比例的基礎(chǔ)上，城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減10%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核減4%。

移交保障性住房時(shí)，配建比例在移交保障性住房用地的基礎(chǔ)上核減。城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減3%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核減10%。除前述情形之外的，配建比例核減5%。

分類地區(qū)和改造類型的配建比例詳見附表1。

第五條城市更新單元拆除范圍涉及多個(gè)改造類型或多個(gè)分類地區(qū)的，配建比例根據(jù)附表2明確的方法加權(quán)平均確定。空間范圍圖未覆蓋地區(qū)，原則上按相鄰片區(qū)同樣分類確定。

第六條移交保障性住房用地面積應(yīng)當(dāng)先根據(jù)本規(guī)定第四條第二款測(cè)算保障性住房建筑面積，再按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算確定。折算用地不小于3000平方米，且符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，優(yōu)先將用地?zé)o償移交政府，且不參與該城市更新單元開發(fā)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)移容積測(cè)算。

按照前款折算的保障性住房用地面積小于3000平方米，或不符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，及政府明確移交保障性住房的，按照第四條第三款測(cè)算配建的保障性住房建筑面積，由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機(jī)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)歸政府或政府指定機(jī)構(gòu)所有，免繳地價(jià)。

第七條保障性住房的配建比例、建筑面積、移交的保障性住房用地面積、用地功能及規(guī)模等規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)在城市更新單元規(guī)劃中予以明確。

由實(shí)施主體按照我市保障性住房規(guī)劃建設(shè)有關(guān)規(guī)定與區(qū)住房建設(shè)主管部門、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局簽訂保障性住房建設(shè)監(jiān)管協(xié)議書，保障性住房建設(shè)監(jiān)管協(xié)議書寫明保障性住房的配建類型及規(guī)模。實(shí)施主體不按照監(jiān)管協(xié)議書相關(guān)要求建設(shè)保障性住房的，由區(qū)住房建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的按照有關(guān)規(guī)定查處。

市規(guī)劃和自然資源主管部門派出機(jī)構(gòu)按照保障性住房建設(shè)監(jiān)管協(xié)議書確定的保障性住房配建類型及規(guī)模，在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議中載明。

第八條城市更新單元規(guī)劃中配建的保障性住房應(yīng)當(dāng)與其他類型用房整體規(guī)劃、合理布局。配建的保障性住房無法移交用地的，與所在宗地的商品住房同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付。

第九條城市更新單元配建的保障性住房或移交的保障性住房用地，應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃編制過程中按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的規(guī)定與商品住房一并核算公共服務(wù)設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施的布局應(yīng)滿足規(guī)劃合理性，并符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

第十條城市更新單元建設(shè)的商品住房預(yù)售時(shí)，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)同步告知購(gòu)房者項(xiàng)目配建的保障性住房相關(guān)信息。

第十一條符合《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕4號(hào)）規(guī)定，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)，通過城市更新建設(shè)保障性住房的，實(shí)施主體可取得不超過城市更新單元總建筑面積45%的商品性質(zhì)建筑面積，按照城市更新單元規(guī)劃容積率折算確定用地面積，交由實(shí)施主體開發(fā)建設(shè)，其余用地?zé)o償移交給政府；交由實(shí)施主體建設(shè)的用地部分不再配建保障性住房。

第十二條城市更新單元規(guī)劃未審批通過的，城市更新單元保障性住房配建應(yīng)按照本規(guī)定實(shí)施。城市更新單元規(guī)劃已審批通過但尚未簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，城市更新單元保障性住房配建可參照本規(guī)定實(shí)施。

第十三條《指導(dǎo)意見》施行前城市更新單元規(guī)劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規(guī)劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地?zé)o償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。上述調(diào)整按照城市更新單元規(guī)劃非強(qiáng)制性內(nèi)容的修改程序申請(qǐng)規(guī)劃修改。申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。上述調(diào)整無需申請(qǐng)規(guī)劃修改，直接在用地批準(zhǔn)或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價(jià)。已簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新單元，上述調(diào)整后涉及地價(jià)變化的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)足地價(jià)。

《指導(dǎo)意見》施行前城市更新單元規(guī)劃已審批通過且已開工的，保障性住房配建可按照已批準(zhǔn)城市更新單元規(guī)劃實(shí)施。

第十四條建立保障性住房配建空間范圍圖動(dòng)態(tài)修訂機(jī)制。市城市更新主管部門可以根據(jù)城市發(fā)展需要及住房保障發(fā)展需要，對(duì)空間范圍圖進(jìn)行修訂并公布后施行。

第十五條本規(guī)定自2025年6月24日起施行，有效期5年。

附表1：分類地區(qū)和改造類型配建比例一覽表

本文來源：深圳特區(qū)報(bào)、深圳市住房和建設(shè)局

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