大吉巷開業后游人如織，餐飲門店排隊1小時以上成常態。吳靜/攝影

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

當清晨第一縷陽光穿透菜市口的飛檐斗拱，76歲的張淑芬老人沿著青磚步道走進下沉花園。在她記憶里，這片曾擠滿違建的胡同角落，如今成了遛鳥練拳的“口袋公園”——這恰是北京大吉巷城市更新中鮮被言說的日常圖景。

去年，北京中軸線申遺成功。如今，二環內這處36萬平方米的文化地標，在這個夏日正以日均3萬人次的流量改寫核心區更新法則——地上是修舊如舊的48處文保院落，地下是貫通三層的立體商街，空中1.2萬平方米的連廊架起觀景臺。

“修古建”“造磁場”，這場關于歷史文脈與當代活力如何共生的深度實踐，為首都乃至全國的歷史文化街區更新，標注了一個值得研究的樣本。

當更新遇到保護

在北京城的地理經緯中，宣武門與廣安門之間的扇面區域，自明清便沉淀為獨特的文化磁場——史稱“宣南”。這里曾會聚大批漢族官吏與文人舉子，廟宇星羅棋布，會館鱗次櫛比，名士足跡交錯，構成“寺廟多、會館多、名人多”的三重文化景觀。

斑駁的青磚黛瓦間，近代中國的風云際會在此刻下深刻印記：公車上書的浪潮在會館街奔涌，康有為駐足南海會館運籌帷幄，梁啟超于新會會館揮毫著述。以米市胡同為軸心，百步之內便可見證譚嗣同的瀏陽會館、楊深秀的聞喜會館。而李大釗與陳獨秀創辦的《每周評論》，更在這片沃土播撒新思想的火種。

“建設精神文化社區，功能是基礎，人文才是靈魂。”面對這個包含25萬平方米胡同“大雜院”的片區項目，中海地產北京新城公司副總經理、大吉城市更新項目總負責人孫齊林道出其團隊的核心理念。在他看來，這一片區的更新不僅是物理空間的簡單翻新，更要以創新模式喚醒老城生命力。

據他介紹，在立項之初，團隊便提出“文保致敬、商脈傳承、技術引領、生態展望”四大策略。

《中國經營報》記者了解到，當時擺在中海團隊眼前的核心挑戰，在于如何在寸土寸金的二環內平衡古跡保護與片區開發的難題。

矛盾首先體現在空間分配上：36萬平方米總體量中，商業僅占8萬平方米。其余空間被精心配置于文保院落修繕、回遷及人才住宅、商辦集群，以及至關重要的公共空間——包括1.2萬平方米的“城市綠肺”。

這種近乎“奢侈”的配比，是北京在城市更新中對文化傳承與民生保障的優先考量。

孫齊林表示，操盤該項目的平衡之道在于深植于技術細節與耐心協調。記者了解到，在文保區修繕中，項目團隊創新采用“一房一議”精細化方案與“針灸式”修復手法。前期地毯式評估，甄別出48處重點保護院落、61處一般傳統院落、9處珍貴歷史構筑物及5條傳統胡同。包括康有為故居、米市胡同29號院樓房、《每周評論》舊址、觀音院過街樓等。

其中，對康有為故居、《每周評論》舊址等文保建筑，修復近乎苛刻：墻體沿用原規格長條磚勾縫補砌；木構架采用傳統墩接、嵌補和“一麻五灰”工藝；屋面上挑頂修繕，老瓦能保盡保，缺失部分按原型號定制；階條石按歷史形制補配，地面鋪裝還原原始肌理。

“像修文物一樣織補城市”，這不僅是一句口號。故居后人麥祖蔭先生在此居住數十年，他親手繪制的13個院落復原圖成為珍貴藍本。此外，中海團隊還廣泛搜集歷史照片與縣志記載。“‘原材質、原形制、原結構、原工藝’這十二字原則，是我們守護歷史底線的承諾，也是讓百年風華得以重現的根基。”孫齊林強調。

9年間，項目協調政府、文保單位、居民等多方訴求的艱難磋商，最終沉淀為對歷史的敬畏與對未來的責任。

地上地下破解老城困局

在風貌嚴控的核心區拓展功能空間，無異于戴著鐐銬跳舞。大吉項目的破題思路是：“地面守形制，地下求發展”。

地面上，70%的空間退讓給城市：文物保護區、綠地、織補區、下沉街區、首層連廊等公共空間無縫交融，形成從菜市口地鐵站直抵東側綠地的貫通式漫游動線。建筑布局恪守單層策略，新建體量化整為零，與傳統肌理和諧共生。

面向文保區一側，立面形制色彩與古建嚴格對應；面向現代辦公區，則對傳統建筑構件進行幾何解構，將其精煉、轉化為現代建筑語匯。這種“新舊對話”的設計哲學，讓街區既承載著厚重的歷史記憶，又煥發出蓬勃的創新活力。

地下空間則成為破解配套短板的“秘密武器”。記者了解到，在不破壞地面文保肌理的前提下，項目深挖潛力，構建起錯落有致的商業體系。

在東側綠地下方，項目創新采用下凹式空間串聯，地下商街巧妙銜接下沉公園與商業，形成“綠脈+商脈”的立體貫通，既延續了北京傳統胡同親切宜人的步行尺度與體驗感，又塑造出極具現代感與活力的立體商業界面，實現了傳統空間基因的當代表達。

這一空間策略的深層價值，在于其對國家城市更新頂層設計的超前響應——2025年5月出臺的《關于持續推進城市更新行動的意見》明確提出“建立建設用地地表、地上、地下分層確權制度”。

尤為關鍵的是，項目在保障美學追求的同時，還兼顧民生改善。據孫齊林介紹，團隊先對周邊居民需求做整體調研，通過精準的需求預判，在設計前期即完成周邊居民生活圖譜測繪；更新后，地下綜合管廊如同“城市毛細血管”，徹底根治老四合院的管線老化頑疾；配建的智能停車場、適老化設施等，使歷史街區的現代生活舒適度躍升至全新量級。

更令人驚喜的是，項目不僅實現商業價值，同時還在東側打造了約1.2萬平方米的多場景活化利用的生態運營公共綠地空間，籃球場、“森林劇場”和“云頂花園”等復合功能園林交織成網，讓胡同居民的晨練太極與少年的滑板軌跡在同一時空和諧共舞。

商脈激活文脈

今年5月25日，大吉巷商業體在萬眾矚目中啟幕。其8萬平方米空間內，“三街五巷十八院”的創新格局，將四合院傳統的圍合DNA解構重組為現代開放式街坊。近2.9萬平方米可租賃面積，開業首日即創下客流量20萬+、銷售額550萬+的亮眼成績，線上線下全域曝光量破億，成為當之無愧的北京商業新焦點。

其中，1.2萬平方米的空中連廊成為點睛之筆——它不僅保證商業動線的流暢，更提供一個“空中看胡同”的獨特視角，開業即引爆社交媒體，印證“城市文化會客廳”定位的成功。

在大吉巷內，記者看到，不少居住在周邊的老年群體和慕名而來的年輕人在項目IP——“大吉貓”處拍照打卡。“在文物古跡中購物，才是首都獨有的消費儀式感。”一位95后消費者的感言道出項目的本質魅力。

支撐關注熱度的，是項目輻射圈層的巨大潛力：5公里半徑內，325萬辦公人群與479萬常住居民構成的超級消費基本盤。與此形成鮮明對比的是，項目3公里范圍內長期缺乏品質商業供給，如今大吉巷的亮相，則填補了區域商業斷層。

據孫齊林介紹，項目規劃之初便將文化基因植入商業靈魂，在招商時一直強調“文化適配性”。引入的150多個品牌中，首店及定制店占比超50%，如黑珍珠川菜“有云”、東方美學集合店“東方鏡”。餐飲作為主力業態占比50%，通過引入高規格、強特色的品牌有效規避同質化；零售（40%）與休閑配套（10%）則側重文化體驗與生活方式。

這種“非標商業”形態，與傳統購物中心的標準化、封閉感形成本質差異，其關鍵在于深度融入的在地文化與獨一無二的街區氛圍。

文化不僅為商業引流，更在持續生長。記者了解到，該項目將6個精心修繕的文保院落改造為“活態博物館”免費開放，成為延續宣南文化生命力的活態載體。

據項目團隊透露，未來項目將啟動可持續文化供給機制，不僅高水準的藝術策展與文化活動將進行常態化更新，還會聯合各類主理人進行內容共創，年均打造20+高量級展覽。此外，項目還將舉辦大牌快閃、文化論壇、路演走秀、品牌發布等各類活動，這套創新供給體系，使消費者每次到訪都能捕獲到新鮮文化體驗。

會館文化、胡同肌理等元素，通過現代設計語言與消費場景的轉化，讓歷史真正可觸摸、可體驗。“讓文物活起來，融入時代脈搏。”孫齊林強調，這是探索文旅深度融合、為北京注入新文化魅力與消費活力的關鍵。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）