中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

今年5月份，《關于持續推進城市更新行動的意見》落地，宣告城市更新進入全域推進、深度實施的新階段。

《中國經營報》記者注意到，作為首都和歷史文化名城，北京的城市更新在歷史文化保護紅線、減量發展天花板、超大城市治理復雜度三重約束下，通過政策創新與多元共治，探索出一條“文保優先、民生為本、科技賦能、共生更新”的首都路徑，其經驗對全國歷史文化名城更新具有重要參考價值。

近日，記者專訪清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波，就北京城市更新過程中的典型案例以及方法論進行探討。

高質量城市更新項目應該“五新融合”

《中國經營報》：中海大吉巷項目近期開業引發廣泛關注，你認為它有哪些亮點和創新點值得推介？

彭劍波：該項目最近比較熱門，我認為其創新點主要體現在四個方面。

一是文保優先與商業開發的平衡：在對文物古跡保護的前提下，實現了商業運營、文化傳承與城市發展的良好結合，為歷史地段更新提供了新樣板。核心是處理好文物保護與商業開發、生態可持續之間的關系。

二是立體空間利用模式創新：地上守形制，地下挖價值。地上遵循原有形制和風貌，地下空間挖掘潛力，打造具有場景感的下沉庭院，地上地下共同提升片區的立體空間價值。

三是業態煥新與創新：不僅重視空間更新，也重視業態更新。引入了大量優質業態，既包含傳統文化元素，也有新國潮和“非標商業”，這得益于企業強大的商業運營和招商能力。

四是運營前置：項目伊始重視招商工作和運營邏輯，成功實踐了“運營前置、招商先行”的理念，開業即網紅，首日客流量約20萬人次，商業招租率超過96%，呈現出高質量的運營狀態。

此外，它在治理革新方面也做得不錯，關注了原住民和周邊市民的需求，打造了“主客共享”的新商圈，有效提升了所在片區及城南的生活配套質量。

高質量的城市更新項目應該是“五新融合”的，即文化復興、空間更新、產業煥新、運營創新、治理革新。

具體來看，文化復興即在保護文物、傳承文脈基礎上，擦亮文化IP，塑造城市文化新地標，打造文商旅融合新亮點；空間更新即應保盡保、修舊如舊，以繡花功夫提升空間立體利用效率，營造場景感，引導空間合規、合理、有序、高質量利用，新舊共生、好用管用、區域協同；產業更新即推動傳統產業迭代升級以及新質生產力的集聚成勢；運營創新指運營前置、招商先行，以運營績效為重要考核標準，以平米論英雄，精細化、精準化運營，通過運營吸引流量導入，實現價值轉化，激發城市發展的魅力、活力、動力、競爭力；治理革新即踐行人民城市為人民的理念，凝聚各方力量，整合各方資源，優化體制機制，通過參與式規劃、協商型治理，實現共商共治共贏。

《中國經營報》：北京涉及文物古跡保護的更新項目，通常會遇到什么問題？在政策細則上是否有優化空間？

彭劍波：北京作為歷史文化名城，中軸線申遺成功，對首都核心區（尤其是中軸線及周邊）的文物保護工作展示了成績，也對首都城市更新提出了更高要求。在城市更新中，必須持續踐行“整體性保護”和“原真性保護”原則。

大吉巷項目比較好地處理了文物保護與城市更新的辯證關系，為北京乃至其他城市文物集中區域的更新提供了樣板。其經驗表明：保護文物是第一位的，更新在保護文物的前提下進行，也是可以大獲成功的。

鑒于文物保護投入大、對周邊改造要求高、成本高，我建議政府可以在以下方面給予更多政策支持：

一是在業態準入上，在符合文保要求的前提下，支持業態創新，給予運營企業更靈活的業態準入政策和支持。

二是在地下空間利用上，因地制宜，支持合理、創新的地下空間利用和立體營造。

三是在片區統籌運營上，鼓勵對文物院落與周邊片區進行統籌運營，增強針對市民的開放性、體驗性和參與性，使其融入整個片區的大運營；充分發揮文物的文化傳播和文脈傳承價值，帶動人氣集聚，導入流量，促進文物價值轉化和片區商業運營價值提升，呈現保護“真文物”和營造高品質生活的有機協同。

政府和市場的“雙人舞”

《中國經營報》：大吉巷作為央企主導的更新項目，落地效果不錯。后續以它為試點，探索政府統籌零散地塊（肥瘦搭配出讓），同時讓開發商承擔文保修繕，并通過其他收益補貼民生設施的“片區更新統籌平臺”模式，可行性如何？

彭劍波：這種方式是可行的，且勢在必行。中國城市更新規模巨大，根據住建部公布的數據，截至2024年年底，房屋存量方面，我國城鎮現有房屋總量662億平方米，其中城鎮住房存量從1978年的不足14億平方米上升到2024年的接近350億平方米。

近兩年全國城市更新八大類任務，每年投資項目數量穩定在6萬個左右，完成投資額2.5萬億元以上。

中國的城市更新規模大、需求廣，單純依靠政府投資遠遠不夠，需要發揮社會投資主體作用，形成政府投資與社會投資的合力，并調動居民參與改造的積極性，多方協力推進。

我在過去的工作實踐中一直強調，城市更新需要堅持四項基本原則。

一是立足“城”的站位：城市更新需有城市視角和系統思維，應基于城市發展總體目標，而非就地塊論地塊。特別是具有一定規模的更新，應以片區（城市功能組團）為單位進行統籌，實現片區從內到外、從里到面的全面更新，同時片區更新也要融入城市全域發展。

二是發揮“市”的力量：激活市場經濟內生動力，撬動資本、人才、技術等要素踴躍投身城市更新進程，吸引多元投資主體聚集。政府需與市場攜手“跳好雙人舞”，共同探索更新解決方案。

三是實施“更”的行動：從老舊小區加裝電梯、補齊停車位短板到口袋公園見縫插綠、濱水廊道生態修復等行動……更新的目標是讓城市更美好——基礎設施更完善、公共服務更均衡、生活品質更美好、產業發展更有動力。城市更新應圍繞“更優、更美、更高效”進行功能迭代和品質躍升。

四是呈現“新”的獲得感：將城市更新中零散而有限的空間組織起來，通過共生共享思路，踐行人民城市理念，讓原住民、新居民、相關利益主體及全體市民在城市更新中有實實在在的獲得感。

而實施片區更新，即是出于“點線面體”的系統性考量。目前各地對于片區尚無統一標準，但原則上應是一個城市組團，至少是一個街區尺度，如老城可能由多條胡同或幾條道路合圍形成。

通過打包鄰近地塊形成更新片區，能解決系統性城市功能提升問題，其優勢在于業態更豐富，更容易實現社會、經濟、文化等綜合效益，對城市和人民的貢獻更系統。

此外，只有達到一定規模才具備運營績效基礎，更容易導入各類要素，吸引投資和品牌。同時通過各業態地塊的搭配，更容易進行整體財務平衡和統籌計算。因其綜合效益和更系統的算賬邏輯，片區更新對社會資本也更具吸引力，比如北京石景山西部地區全域更新。

在這類城市更新過程中，應堅持“六位一體”思維，即區域統籌——整合資源、協同功能，打破壁壘凝聚合力；市場主導——依循規律，激活資本挖掘機遇；策劃先行——深度調研，謀定主題方向；規劃引領——專業把控，繪制科學藍圖；價值轉化——盤活資產，挖掘多元效益；運營治理——長效精細，保障成果惠民。

《中國經營報》：片區更新過程中普遍會遇到哪些難點、堵點？以往有何經驗可以借鑒？

彭劍波：從各地實踐來看，共性難題在于統籌協調，包括基礎設施、業態、風貌、運營、交通等各方面。

比如我們團隊參與的北京大柵欄片區更新，當時突出矛盾表現為商居矛盾和“主客共享”問題。商家希望最大化客流和營業時間，而居民需要安靜的生活環境和便利的生活服務。

針對這種位于大城市核心區、歷史城區、文保重點地區的片區更新項目，我提倡要采取共生型城市更新模式，其內涵在于“新舊共生”，即建筑的新舊共生，傳統文化和現代文化的融合共生，以及“主客共享”，滿足在地居民與外來消費者的需求，讓各方都有獲得感。

在必須保護“真文物”的區域，比如北京法源寺片區更新，這種模式通過“繡花功夫”，實現文旅融合、文物保護與商業開發的有機結合，使片區更有魅力、活力和競爭力。它不是大拆大建，而是有機更新、漸進更新。

又比如成都寬窄巷子保留未騰退住戶，成都太古里商街與大慈寺“共生”、福州三坊七巷保留原住民、蘇州平江路沿河界面更新與內里生活氣息并存等，本質上都是共生型更新的探索。

《中國經營報》：如何引導原住民積極參與更新？

彭劍波：在地居民感情最深，是城市更新成果的重要參與者和評價者。沒有他們參與的更新是冰冷、缺少溫度的，違背“人民城市為人民”的理念。更新效果好壞，他們擁有重要發言權。

他們可以積極表達自身意見和需求，我一直倡導“共思、共議、共建、共享”的參與式、協商型更新。居民作為生活主角，應參與共同思考和創作更新方案，才能確保方案行穩致遠。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）