【編者按】6月13日，國務院舉行常務會議，聽取構建房地產發展新模式和推進好房子建設有關情況匯報。會議指出，要扎實有力推進“好房子”建設。在上海交通大學國際與公共事務學院長聘教授陳杰看來，“好房子”不能只著眼于硬件層面，還要高度重視軟件層面。要讓城市高質量發展與居民安居宜居和諧共生、協同互促，從而實現可持續升級的宜居。以下是他在華東師范大學的演講。

東漢《說文解字》云：“城，以盛民也。”城市因人聚而興，但聚人先要有“容器”，也就是城里要有足夠的房子。自1998年城鎮住房制度市場化改革取得突破之后，中國城市房屋建設進入了快車道。國家統計局數據顯示，2022年全國城市人均住房建筑面積達到36.52平方米。

在這個背景下，2023年1月全國住房和城鄉建設工作會議首次提出，各項制度要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，要大力提高住房品質，為人民群眾建設好房子。2025年3月，“好房子”首次被寫入政府工作報告。2025年5月2日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于持續推進城市更新行動的意見》，把建設“好房子”擴容為建設“四好”，即“好房子、好小區、好社區、好城區”。2025年6月13日國務院常務會議明確提出，要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。可見，“好房子”不僅著眼于城市居民居住品質提升，更要著眼于如何讓城市高質量發展與居民安居宜居和諧共生、協同互促，從而實現可持續升級的宜居。

城市聚人興業需要合理的“高度”

衣食住行，是人生存和發展的最基礎需求。圍繞滿足這些基礎需求而產生的經濟活動，構成了人類經濟最基本的驅動力。

相比農村居民而言，城市居民的居住需求滿足難度要大得多。城市住房短缺，主要源于城市居住空間天然具有稀缺性。城市先聚業后聚人，以業聚而聚人，以人聚促業聚，聚人聚業之間互動反饋，形成循環。高度集聚的產業經濟、社會活動與居民的居住需求，在城市空間上產生了強烈的競爭關系。從經濟學上說，寶貴的城市土地被配置到看上去是“非生產性”的居住用途，有很高的“機會成本”。

破解城市居住難問題，是城市發展的首要問題，但不能就解決居住問題而解決居住問題。從中國當前城市高質量發展的現實需求出發，在充分釋放城市集聚紅利和滿足居民安居宜居需求之間要科學統籌，也就是說，要在城市的生產性和消費性之間達到必要的合理平衡。畢竟人們來到城市，不僅是為了找到一個棲息之地，還要有成長和發展，要有收入，要能成業。

1998年之后，中國城鎮住房事業持續快速推進。巨大規模、數百億平方米面積的城鎮住宅實體、住區環境的建造及服務數億城市居民的居住服務消費，通過投資激發、就業增進、消費促進、稅收增長和地方財政實力增強、經濟資本快速積累、金融資金加快形成等多種途徑，對中國城市發展和經濟增長都產生極為重要的直接拉動作用。

但是從根本上說，城市住房事業發展對國民經濟社會發展所起的最大作用，是其擴增城市“容器”而提升城市聚人能力的效應，即其助力城鎮化快速推進、加快城鄉融合發展、優化勞動力及土地等資源要素配置效能的作用。

從1985年到2024年，中國城鎮常住人口凈增6.8億人，但城鎮人均住房建筑面積還能凈增近27平方米，表明住房短缺問題對城鎮化進程的制約影響在總量上已經基本消除。改革開放以來尤其1998年以來快速增加的城鎮房屋供給，有力支撐中國城市快速變大、變寬和變高。

城市需要必要的“高度”，才能實現“盛民”與“興業”的互促。高樓在城市房屋中的占比，體現了城市土地的價值。以上海為例，雖然上海一直是中國最大最繁榮的城市，上海全市高樓（八層以上房屋）在1980年只有121幢，總建筑面積也僅有127萬平方米，在全部房屋面積中占比不到1.4%。即使到了1998年，上海高樓也只有2743幢，總建筑面積4498萬平方米，在全部房屋面積中占比為14.3%，高樓數量仍然相當有限。但到了2023年，上海高樓已經達到5.8萬幢，總建筑面積約5.9億平方米，在全部房屋面積中占比達到37%，真正成為一個高樓眾多、高度繁榮的現代化國際大都市。

好房子支撐城市聚人而提升城市“高度”

1998年以來中國城鎮住房事業的快速發展，支撐書寫了在短短20多年內，數億人口規模的快速城鎮化與城鎮人口住房脫貧解困同頻共振的城市發展奇跡。然而，城市住房寬裕度的增加，并不總與品質提升同步，中國城市住房仍然還存在不少結構性缺口。就此而言，“好房子”絕不簡單等同于“大房子”“貴房子”或“新房子”，而是要基于人們當下的居住品質升級需求，并結合城市發展理念轉型與模式轉換精準適配。因此，填補“好房子”的供給缺口，實際上蘊含著巨大的發展潛力。

首先，中國城市現有居民對高品質好房子的潛在需求還很大，這蘊含著巨大的潛在內需。目前中國城市居民家庭還有近三分之一居住在2000年之前建造的“老舊小區”，大城市中心城區居民住在老舊住房的占比更高。1998年房改之前建成的老舊房屋，質量低，功能設施落后，配套服務差，社區環境也比較差。2025年全國兩會上，住房和城鄉建設部部長倪虹明確表示，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造。即使房地產市場高速增長時期建成的商品房，由于大規模批量化建造，經常有規模上萬戶甚至數十萬戶的超級大盤小區，很多品質不佳，密度過大，高度過高，相當一部分還保養不佳。同時，中國城市青年一代對住宅及居住區的品質要求提升很快，十幾年前設計建造的次新房有很多已經落后于快速迭代的市場新需求。因此，通過規劃引領、標準引導、政策支持和改變住房供給模式，加快提供滿足市民居住升級需求的“好房子”，對擴內需、穩投資、促就業都有多方面的助力。

其次，中國城市近郊農村居民對城市高品質好房子也有很高的潛在需求。中國農村居民住房質量普遍要比城市居民低，“七普”數據顯示，中國5億農村居民有40%以上居住在2000年之前建造的房子里。此外，農村住房建造質量標準普遍較低，同時限于各種先天基礎條件，可享受的公共服務資源十分有限。不少調研顯示，中國城市尤其二三線城市近郊農村居民，就近進城購“好房子”，不僅正在成為這個群體改善居住品質、享受更好的子女教育、醫療、養老等公共服務的重要途徑，而且也有助于釋放內需潛力，促進城鄉融合發展和縮小城鄉差距。

再次，中國城市尤其大城市的現有住房存量，往往與新市民、青年人的居住需求之間存在多維錯配。供需錯配主要體現在戶型、面積、地段、價格和服務等多維度。2021年7月國務院辦公廳發文，提出加快發展保障性租賃住房，正是為了動員社會多元主體、多種資源面向大城市新市民、青年人，提供契合他們需求、多維可及的租賃型“好房子”。這里的“可及性”，可以從資格可獲得、空間可到達、財務可負擔、價值可接受、使用可持續等多維度去理解。上海在保租房建設與運營方面可以說是全國的排頭兵，積極推進“一張床、一間房、一套房”的多層次保租房體系，同時積極進行融資創新，至今已有3單保租房REITs（基礎設施領域不動產投資信托基金）發行，占全國保租房REITs發行總數7單的近一半，募集資金超過56億元。新建、改造與籌措多策并舉，穩步增加針對新市民、青年人可及可負擔的“好房子”供給，不僅可極大釋放這部分群體的消費潛力和激發奮斗熱情，還能與城市聚人興業引資結合，提升城市發展能力。

最后，在中國城市普遍進入存量時代的背景下，“好房子”建設及籌措往往與城市更新和城鄉要素資源配置優化協同發力。“好房子”建設被納入城市更新機制，除了造新房，更重要的是加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子改造成好房子。近年來，各地在這方面有不少好經驗好做法。比如，杭州浙工新村、武漢青山區21街坊、成都中央花園二期等多地的老舊小區探索居民自組織自出資的自主更新，既展示了“好房子”來源的多樣化，也是創新城市社區更新機制的重要嘗試。此外，近年來中國很多大城市探索在城區周邊農村集體建設用地建租賃住房，這個路徑不僅可加快“好房子”供給，還能優化城鄉土地與資本等要素配置，助力城鄉實現共同富裕。

總之，當下中國城市“好房子”供給的增加，不僅意味著提升市民居住品質，還意味著通過城市存量資源盤活、城市空間結構優化、城鄉要素資源統籌和社會多元主體活力激發，讓進入存量時代的中國城市有源源不斷的新增長動能。

好房子助力城市凝心而增進城市“溫度”

中國城鎮化進程已進入下半場，與之相伴的是人口結構的巨大變遷。在此背景下，如何保持對新市民、青年人的吸引力，成為城市發展面臨的一個重要課題。

目前中國城鎮300多億平方米的住房存量，仍然還只是初步實現了讓人“住進來”，其中有相當部分住房尤其城中村住房、老舊危房，還存在安全隱患。基層調研中發現，不少大城市面向新市民、青年人而建造或籌集的新型租賃社區，雖然入住率尚可，但這部分群體在這里經常“聚而不凝”，對社區及城市的融入感、認同感較弱，心理上的不穩定感不安全感較強。“好房子”不僅要發揮聚人的引力作用，還要積極產生凝心效應。要做到這點，需要高度重視以下幾方面：

第一，“好房子”要賦予居者充足的居住安全感。房子的首要功能是要遮風避雨，對每個人來說，住房都應該成為安全、健康和放心享受私密生活的地方。今年政府工作報告把“安全”界定為“好房子”的首位特性，充分說明各界在這方面已達成高度共識。

第二，“好房子”要提供居者高度的居住穩定感。關于城市的本質特征或“城市性”，學者們有不同的說法。比如，美國社會學家赫伯特?甘思認為，城市相比農村最大的特征是居住不穩定性。有不少社會學家指出，居住的不穩定性，意味著本應最私密的生活事務、本應最可掌控的周邊環境具有較大不確定性和不可預測性，這極易刺激人們的焦慮感、不安感和對社會的不信任感，從而影響對社區的融入和在所處城市中構建身份認同。

居住穩定性與家庭的穩定性緊密相連。英文的住房（housing）與住家（home）同源，且經常可混用，只是home帶有更明顯的個體指向和情感依托。中文的“家”既指作為建筑實體的住宅，也指作為社會單位的家庭，體現了中國古人對家庭與住房緊密聯系、住房是家庭構建基石的深刻理解。

對于已經長期在一個城市定居生活的個體及家庭來說，隨著經濟資本和社會資本的積累，居住不穩定性逐步減少，并伴隨對日常生活的熟悉感、可預測性和掌控能力提升，對社區的融入程度和城市的認同程度通常就會達到較高水平。

無論是新市民還是青年人，當他們進入一個新城市或獨立走入城市社會的時候，過渡期的居住穩定性，直接影響他們是否愿意留下來在此生活和奮斗。從這個意義上看，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人，是很有精準性的。

然而，也有不少研究指出，固定的居住環境并不總是帶來安全感。因此，對新市民、青年人來說，光有居住穩定性是不夠的，還需要有隨時可及的社區及社會支持系統，讓城市“溫度”隨時可感知。從這個角度來說，“好房子”的首位特性——安全，就不能只是建筑與日常使用層面的安全保障，還要能夠提供心理層面的安全感。

第三，“好房子”“好社區”要能催化城市新人良性的“再社會化”。新市民、青年人在一個城市的第一個居住社區，往往也是其在新城市“再社會化”的第一站。權威調查顯示，中國城市居民75%的時間在居住社區中度過。雖然“一老一小”在居住社區中度過的比例會更高一些，但青年人的比例也不低，尤其隨著生產數字化的推進，不少青年人居家工作，甚至在社區中創業。因此，住房及社區對于很多新市民、青年人來說，是社會生活的最主要場景，也是習得當地生活習慣、感知所在城市文化與價值觀的主要途徑之一。

第四，通過“好房子”“好社區”的良好公共服務體驗，提升對當地政府的信任和對所處社會的認同。住房及社區是個體及家庭獲取社會資源和公共服務的主要入口，也因此成為在社會中的“錨點”。在大多數國家，家庭地址都是基礎公共教育、醫療健康、養老等基本公共服務分配的依據，并直接影響就業機會、文體設施、休閑娛樂、公園綠地和商業服務等社會資源的可及性。公共服務基于公共資金，其均衡性可及性是社會公平正義的體現，關系社會和諧與社會凝聚力，也會影響社會發展潛力。公共服務能否做到高均衡性高可及性，很重要的一點，就是人們居住地周邊的公共服務是否足夠均衡并空間可及、交通可達、財務可負擔。

演講的最后，我想強調一點，要讓新市民、青年人在中國城市尤其是大城市留得下、住得安、能成業，“好房子”的供給就不能只著眼于硬件層面，還要高度重視軟件層面。這也意味著，住房問題不再僅僅是建筑設計師與開發商運營商的事，而是需要社會多主體介入，要高度重視社區治理，并無縫隙全方位嵌入到社會治理體系。通過住房及社區的物質空間、社會空間和精神空間的三元互融互促，“好房子”“好社區”不僅有力助力“好街區”“好城市”聚人，也能產生強大的凝心作用，從而讓城市不再僅是高樓和人群的空間容量，更是富有溫情的文明孵化器。

【思想者小傳】

陳杰，上海交通大學國際與公共事務學院長聘教授、中國城市治理研究院研究員、住房與城鄉建設研究中心主任。曾在瑞典烏普薩拉大學住房與城市研究所、復旦大學管理學院、上海財經大學公共經濟與管理學院任教。聯合國人居署“人人享有適當住房”跨國專家工作組中國代表。(作者照片由本人提供）

原標題：《思想者｜陳杰：“好房子”助力城市有高度更有溫度》

欄目主編：王珍 文字編輯：王珍 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：雍凱 編輯郵箱：shhgcsxh@163.com

來源：作者：陳杰