“我是南京江心洲別墅的業(yè)主，花千萬購(gòu)房卻踩‘漏水陷阱’，如今被指控‘挖穿長(zhǎng)江改地下花園’，被處罰10萬元，索賠175萬元。”

日前，江蘇南京民營(yíng)企業(yè)家周先生向華商報(bào)大風(fēng)新聞反映自己的遭遇，說他“實(shí)在想不通”。

>>>驗(yàn)收就曾發(fā)現(xiàn)滲漏

“開發(fā)商反反復(fù)復(fù)沒弄好，簽字收房時(shí)注明空鼓”

周先生介紹，他是在2019年4月花費(fèi)1000多萬元，購(gòu)置的南京江心洲升龍?zhí)一▓@著?尚院小區(qū)江景別墅。

“是江心島的聯(lián)排別墅，房子分為三層，總面積300㎡，當(dāng)時(shí)均價(jià)每平方米3.4萬元。江心島是中心的一個(gè)島，我們距離長(zhǎng)江有五六百米，離島上原先用于灌溉的河渠很近，后來建設(shè)方改成河道，開發(fā)商又改成景觀河。”

周先生回憶，原本2021年交房，“但2022年驗(yàn)收房時(shí)就看到地下一層有積水，有的是靠院墻的墻滲進(jìn)來的，還有是從墻體水管里滲漏出來的，只要外面下大雨，就會(huì)灌進(jìn)來。我們建了群，總共有12戶人家，幾乎家家戶戶都漏水。”

圖為涉事別墅

周先生稱業(yè)主多次和開發(fā)商升龍房地產(chǎn)公司交涉未果，“我們當(dāng)時(shí)不收房，要求開發(fā)商整修，但反反復(fù)復(fù)就沒有弄好。2023年4月，開發(fā)商通知收房，不收房的話，房子都不知道是誰管了。物業(yè)也說必須簽字收房，我們認(rèn)為這不合規(guī)，當(dāng)時(shí)打過110報(bào)警。”

周先生表示，當(dāng)年房地產(chǎn)已經(jīng)不景氣，開發(fā)商被投訴狀況頻出，也曾因?yàn)榻o住戶修防水被媒體曝光。

“一直收不了房，而且開發(fā)商還玩消失，我們?nèi)フ遥麄€(gè)門都鎖起來了，已經(jīng)沒有人上班，就沒辦法和開發(fā)商溝通。我們沒有辦法，只好簽字收房，但在上面有注明，不符合收房條件。”

記者看到，交房驗(yàn)收記錄表顯示，二層有6處空鼓，負(fù)二層有8處空鼓，一層有4處空鼓。

周先生解釋稱，發(fā)現(xiàn)的18處空鼓是指漏水，“墻面整體空鼓出來，里面有空氣層，但實(shí)際的原因還是由于經(jīng)常滲水，墻體含有大量的水分，干了之后就會(huì)造成空鼓。”

>>>業(yè)主稱被拒絕維修

“開發(fā)商說漏水是小問題，要徹底修好須挖開重做防水”

周先生提供證據(jù)，“因?yàn)榭偸锹┧乙箝_發(fā)商修房，這些都有完整的記錄，而且是經(jīng)過城管等職能部門在詢問筆錄上蓋章確認(rèn)的。”

“開發(fā)商后面不僅拒絕維修，還催促我‘強(qiáng)制交房’，甚至拍胸脯保證‘別墅漏水是小問題，讓我按他們說的修就行’。”

周先生提供業(yè)主群微信溝通記錄，“房產(chǎn)開發(fā)公司一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也買在我隔壁，我們都在群里問他，他說是大領(lǐng)導(dǎo)指派維修就這個(gè)樣子了，如果要徹底修好，就要把漏水管道全部拆掉，要把外墻的泥土等設(shè)施全部挖掉，還要?jiǎng)佑玫鯔C(jī)，要重新挖出來再做防水才行。無奈，我們只好自己找人挖土做防水。”

>>>自行維修引發(fā)管涌

“說我違規(guī)開挖破壞河道處罰10萬，被訴索賠175萬”

周先生介紹，令他始料未及的是，他按開發(fā)商提供的防水維修方案施工后，2023年10月引發(fā)河堤管涌，由此官司纏身。

“我調(diào)了南京市規(guī)劃局所有資料，開發(fā)商因違法拓寬長(zhǎng)江河道、填埋建筑垃圾，導(dǎo)致別墅區(qū)嚴(yán)重漏水。我當(dāng)時(shí)聽信了開發(fā)商的話，這本該由開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理方共同擔(dān)責(zé)的問題，最終卻讓我獨(dú)自背負(fù)水務(wù)部門高額罰單和關(guān)聯(lián)方的訴訟，累計(jì)索賠超過175萬。”

周先生按開發(fā)商提供的防水維修方案施工后官司纏身

周先生承認(rèn)目前涉及一系列訴訟案件，其中包括被南京市水務(wù)局、江心洲街道辦和一位業(yè)主起訴的案件，“比如說我施工開挖墻壁要罰款，南京市建鄴區(qū)水務(wù)局要處罰我10萬，說我違規(guī)開挖滲漏，造成重大影響，說我破壞河道，要求我判賠償河道建設(shè)損失。”

周先生表示：“我開挖的原因正當(dāng)，我們維修施工是在合理區(qū)域。我查了規(guī)劃資料，我們小區(qū)是在規(guī)定的藍(lán)線和紅線之外，屬于可開挖的院落。另外，開罰單請(qǐng)拿出罰款的依據(jù)。”

>>>“自救”陷尷尬境地

“房產(chǎn)商已經(jīng)找不到，我花1000多萬買的房子怎么辦？

周先生提出行政復(fù)議，“我不是無緣無故開挖，是一直不能修復(fù)，而且是房地產(chǎn)公司給的維修方案去開挖，我是出于自救。”事件起因、真正的責(zé)任方開發(fā)商的違法操作被“無視”：開發(fā)商交房時(shí)已存在河道違法施工、房屋質(zhì)量缺陷，為何至今未被追責(zé)？

周先生介紹，在2017年8月20日，2022年9月21日，同區(qū)域升龍房地產(chǎn)公司多次爆發(fā)漏水事件，眾多住戶至今未徹底解決，是否暴露系統(tǒng)性隱患？

周先生坦言維權(quán)艱難，“房地產(chǎn)商已經(jīng)找不到了，我花了1000多萬買的房子，怎么辦？我的開挖原因是由于相關(guān)方未能履職的問題。我只求一個(gè)公道，希望相關(guān)部門履職盡責(zé)，徹查真相，還我合理的責(zé)任劃分。”

>>>開發(fā)商營(yíng)銷經(jīng)理離職

被指曾在業(yè)主群稱“臨河業(yè)主把土挖了，做一輪防水”

6月22日，記者聯(lián)系周先生所稱的南京升龍置業(yè)公司營(yíng)銷經(jīng)理，其稱已離職，也否認(rèn)自己在同一小區(qū)買房，表示自己不認(rèn)識(shí)周先生。

“具體維修，我不太清楚，你說的這個(gè)人，我也不認(rèn)識(shí)。你讓業(yè)主去找地產(chǎn)或者物業(yè)。”

周先生提供的業(yè)主群截圖顯示，2021年12月25日，這位升龍置業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人曾留言稱：“二期維修，下周開專題會(huì)，成立專門維修小組。”

2022年6月，其在業(yè)主群里回應(yīng)業(yè)主質(zhì)疑時(shí)曾承認(rèn)：“核心是這個(gè)位置沒止水坎，會(huì)到我們下疊。有一點(diǎn)設(shè)計(jì)瑕疵，所以大家還是要改，而且內(nèi)外都要做（防水）。下疊，尤其是我們臨河的防水一定要做好。門窗換一下，要加個(gè)止水坎。另外，院子的土挖一挖，防水重新。”

其曾明確表示：“臨河的業(yè)主，我是建議全部把土挖了，做一輪防水。”

>>>水務(wù)局正核查情況

當(dāng)時(shí)是應(yīng)急局牽頭調(diào)查，城管局作出行政處罰有依據(jù)

記者注意到，2023年10月15日，南京市建鄴區(qū)應(yīng)急管理局發(fā)布《關(guān)于升龍?zhí)一▓@著尚院小區(qū)業(yè)主內(nèi)部施工導(dǎo)致河水滲漏地下車庫(kù)的情況通告》，通告顯示，公安部門已立案調(diào)查，區(qū)應(yīng)急、水務(wù)、建設(shè)、房產(chǎn)和城管等部門也已組成聯(lián)合調(diào)查組開展全面調(diào)查，將依據(jù)法律法規(guī)，嚴(yán)肅追究相關(guān)人員相應(yīng)責(zé)任。

2025年6月23日，記者聯(lián)系南京市建鄴區(qū)水務(wù)局，水管科負(fù)責(zé)人建議記者聯(lián)系區(qū)委宣傳部，“目前的情況我們還在核實(shí)。”

工作人員表示，對(duì)業(yè)主的行政處罰是依據(jù)城鎮(zhèn)排水污水處理?xiàng)l例作出的，“據(jù)我了解，10萬元行政處罰決定書是區(qū)城管局作出的，整個(gè)調(diào)查，當(dāng)時(shí)是區(qū)應(yīng)急管理局牽頭，但是行政處罰決定是由城管作出的。”

對(duì)于前期升龍置業(yè)施工時(shí)是否涉及拓寬長(zhǎng)江河道，工作人員答復(fù)稱，“接受媒體采訪應(yīng)該和我們辦公室報(bào)備一下情況。當(dāng)時(shí)的綜合調(diào)查是我們區(qū)應(yīng)急管理局牽頭，這次網(wǎng)上的輿情是區(qū)委宣傳部牽頭，行政處罰決定書是區(qū)城管局作出的，所以從前到后，你直接問到我們業(yè)務(wù)科室不是完全合適。”

記者詢問此事和升龍置業(yè)前期施工有無關(guān)聯(lián)，工作人員回應(yīng)稱：“我需要去核實(shí)了解，我需要和當(dāng)時(shí)經(jīng)辦的人員和經(jīng)辦的部門去核實(shí)。”

>>>城管尊重業(yè)主權(quán)利

市區(qū)非常重視，業(yè)主反映的情況還在調(diào)查，目前涉訴

記者聯(lián)系建鄴區(qū)城管局，工作人員表示：“目前據(jù)我們了解，這個(gè)事發(fā)生以后，區(qū)里面成立了聯(lián)合調(diào)查組。對(duì)于違規(guī)的行為，我們也進(jìn)行了相應(yīng)的行政處罰，目前這個(gè)案件也在涉訴過程當(dāng)中。

工作人員解釋稱：“小區(qū)業(yè)主作為被執(zhí)法當(dāng)事人，可能覺得這一塊并不是他的問題，可能在涉訴，但是前期我們的執(zhí)法程序都已經(jīng)走下去了，也進(jìn)行了查處。目前，他（業(yè)主）反映的這些情況還在調(diào)查，不過從市里面還是區(qū)里面，都非常重視。”

工作人員表示：“業(yè)主反映這個(gè)情況，這是他的權(quán)利，我們非常尊重。但是目前相應(yīng)的就他一系列的行為，可能需要一個(gè)定性。據(jù)我所知，前面我們房產(chǎn)、應(yīng)急、水務(wù)和城管都有介入，當(dāng)時(shí)成立了調(diào)查組。”

>>>律師協(xié)助業(yè)主維權(quán)

若未核查開發(fā)商是否違規(guī)，水務(wù)部門處罰存程序瑕疵

代理律師周兆成受訪指出，周先生指控開發(fā)商在河道管理范圍內(nèi)如果真的存在違法施工行為，比如擅自拓寬河道、填埋建筑垃圾，且房屋交付時(shí)存在嚴(yán)重漏水問題，開發(fā)商則涉嫌違反環(huán)境保護(hù)及建筑質(zhì)量相關(guān)法律規(guī)定，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。如果有證據(jù)證明其銷售時(shí)未披露上述隱患，則涉嫌消費(fèi)欺詐。

同樣，如果開發(fā)商提供的維修方案被證實(shí)直接導(dǎo)致河堤管涌等損害，那么，開發(fā)商作為專業(yè)主體應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

周兆成認(rèn)為，水務(wù)部門處罰決定存在程序瑕疵，未全面核查開發(fā)商是否存在違法事實(shí)。

如果設(shè)計(jì)單位未對(duì)違法施工方案提出異議，監(jiān)理方未盡到監(jiān)督職責(zé)，也存在過錯(cuò)，應(yīng)與開發(fā)商共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果有證據(jù)證明開發(fā)商在別墅交付前就存在漏水等質(zhì)量問題，對(duì)于業(yè)主而言，可以主張其惡意隱瞞缺陷，要求懲罰性賠償。

周兆成表示：“下一步，我將代理相關(guān)案件，以開發(fā)商、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方為被告對(duì)其提起訴訟，為周先生主張財(cái)產(chǎn)損失、精神損害撫慰金等賠償。”

華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?李華 編輯 劉夢(mèng)雨