一向低調的粵系房企合景泰富最近突然受到關注。

12月6日，據財聯社消息，合景泰富董事局主席孔健岷目前分別被相關部門召回廣州約談協助調查，且被有關部門限制出境。原因可能與廣州開發區黨工委委員、管委會副主任黃某被紀委帶走接受調查有關。

合景泰富12月7日公告稱，孔健岷已向董事會確認，于本公告日期，并未被廣州相關部門要求約談協助調查，亦未被限制出境。因此，公司謹此澄清，媒體報導均屬虛構及偽造。孔健岷現正如常履行其職務且公司所有業務及營運均一切如常。

雖然合景泰富及時辟謠，聲稱要拿起法律武器，但回顧其發展史，2015年卷入“曹鑒燎案”、2021年5月與萬科爭搶廣州雙沙村改造項目。合景泰富，顯然不是個沒有故事的同學。

卷入“曹鑒燎案”、雙沙村舊改踢萬科出局

合景泰富官網顯示，集團成立于1995年，2007年登陸港交所。

根據財新的報道，合景泰富與曹鑒燎的交集可追溯至珠江新城G1-2地塊的開發上。1996年曹鑒燎任職廣州市天河區區委常委、珠江新城指揮部總指揮、天河區下轄沙河鎮一把手期間，為了感謝廣州市國土房管局原副局長譚麗群的“關照”，曹鑒燎牽線搭橋，讓譚麗群出資30萬元控制該地塊；到2004年曹鑒燎再出面介紹合景泰富以3500萬元接盤該地塊，幫助譚麗群等人從中獲利2600萬元，曹鑒燎自己從中分得900萬元。

接盤這一地塊也給合景泰富帶來了不錯的業績：該項目于2009年開盤，以單月銷售4.5億元成績成為廣州樓市銷冠，公寓售價一度高達4萬元/平方米。

曹鑒燎與合景泰富的利益關系捆綁得更加緊密。廣東省紀委2014年拍攝的關于曹鑒燎的廉政教育片顯示，2007年7月，合景泰富在香港上市后，曹鑒燎的兒子曹健榮通過二級市場買入合景泰富，他持有的股票市值超過千萬元。

廉政教育片還顯示，曹鑒燎在主政增城市（2015年并入廣州成為增城區）期間，在增城政府旁模仿杭州西湖打造掛綠湖工程，以此為核心建設掛綠新城，而湖邊最好的地塊，用于打造五星級酒店和100多棟別墅。

為確保合景泰富獲得地塊，曹鑒燎以修酒店的名義，授意國土部門設置極為苛刻的排他性限制條件，使合景泰富作為唯一競買人取得131畝土地，成交價僅7200萬元；之后合景泰富在掛綠湖邊建起100多棟別墅，每平方米售價超過5萬元。

雖然合景泰富對此予以否認，合景泰富高層稱合景泰富在增城拿地基本都是通過招拍掛來完成的。但2013年廣東省紀委著手調查土地腐敗后，時任廣州市副市長的曹鑒燎迅速安排親屬和向其行賄過的老板們出境躲避調查，包括孔健岷，因此，合景泰富的否認多少顯得有些無力。

據第一財經報道，在參與廣州雙沙村舊改項目的過程中，原本耕耘了兩年的合景泰富本來志在必得，但4月23日黃埔區紅山街雙沙社區舊村改造項目發布公開引入合作企業資格審查結果顯示，萬科聯合體以及合景泰富聯合體都通過資格審查，合景泰富“到嘴的鴨子”突然多了一個截胡的。

通過資格審查的萬科日子也不好過，在為舊改宣傳造勢時，網傳一輛上面滾動“城市更新選萬科，實無錯”、“城市更新選萬科，信得過”等字樣的小貨車，被保安攔截在村外，并發生了沖突。4月27日，雙沙股份經濟聯合社發布的“雙沙治安緊急通知”在網上發酵。該文件稱，“4月26日晚在雙崗片區有一眾兇徒攜帶武器進村圖謀不軌，幸好被公安機關及時帶走。經村民指認，該幫兇徒來自標有‘萬科’的車輛”；“請村民街坊提高警惕，增強防范意識，遇到‘萬科’車輛及人員可及時聯系治保人員驅趕，雙沙不歡迎‘萬科’。”

雖然萬科4月28日發布聲明稱，獲得候選合作企業資格相關程序合法合規，“緊急通知“不符合事實，但在4月30日舉行的村民表決會上，還是因為只獲得1票被踢出局，合景泰富則獲得了高票支持，順利成為雙沙村舊改合作企業。

雙沙村舊改背后潛在的利益博弈也因為廣州開發區副主任黃東、紅山街書記周宇被紀委帶走被外界質疑，巧合的是，孔健岷也在這段時間回香港辦公。所以，“孔健岷被相關部門召回約談協助調查并被限制出境”傳言也就不脛而走。

償債壓力與隱藏表外負債風險

流動性危機輪番在房企上演的當下，低調如合景泰富，財務狀況又如何？

10月26日，瑞信下調合景泰富評級至“中性” 稱其達成全年銷售目標有壓力；

11月25日，標普將合景泰富集團的評級展望從“穩定”調整為“負面”，標普認為，在未來12個月內，由于現金生成能力疲軟、融資渠道趨緊且需償還或有負債，合景泰富集團流動性的惡化程度可能超過此前預期，此外，該公司的杠桿率也可能因利潤率收縮而上升；

12月3日，惠譽將合景泰富集團的長期外幣發行人違約評級自“BB-”下調至“B+”，展望調整為負面，惠譽認為，合景泰富權益銷售和杠桿率都在BB-指標上，但隱含回款率在B+指標范圍，相信合景泰富有能力用自有資金償還債務，但受限于市場融資環境，融資能力將削弱。

接連被下調評級，合景泰富存在的債務壓力確實不小。公開信息顯示，合景泰富目前存在境內境外兩個發債和融資主體，境內主要是廣東合景控股集團有限公司，境外是合景泰富集團股份有限公司。

境內債券方面，合景泰富目前存續2只債券，額度分別為16.7億元、25億元，都將于2023年10月到期。

圖片來源：企業預警通

企業預警通數據顯示，合景泰富的另一發債主體廣州合景控股集團發行的境內債券目前有11只之多，其中有9只屬于公募債。今年12月17日就有一筆額度為25億元的公募債到期，明年則有14億元公募債到期，其中3月份到期6億元。

圖片來源：企業預警通

美元債方面，合景泰富集團存續有11只美元債，融資余額40.53億美元、約261億元人民幣。其中2.5億美元將于明年1月底前到期；而2022年全年要償還的美元債為11.5億美元。

圖片來源：企業預警通

因此12月至明年3月，合景泰富需要償還的總額度累計達到47億元；明年全年，合景泰富約有11.5億美元債到期，廣州合景控股的兩筆公募債14億元到期，兩者累加約88億元。

如果算上部分債券到達回售期限，據標普披露，明年合景泰富集團將有累計約160億元人民幣的債券一次性到期或可回售債券進入回售期。

和其他房企一樣，合景財富表外負債亦不容忽視，企業預警通數據顯示，廣州合景控股集團今年7月份的銀行授信額度為1048.7億元，僅使用了309億元，其他資金來源則主要依靠于應收賬款融資和信托融資，以及部分的租賃融資。

有媒體經整理發現，2020年至今合景泰富旗下子公司在東亞銀行、浦發銀行、中國銀行、招商永隆銀行、深圳五順方保理等做了20多筆應收賬款融資。對照2020年年報中披露的合景泰富附屬公司名單，至少有8筆應收賬款融資的融資方并不在合景泰富年報的子公司名單中，且這8筆融資目前仍在存續時間內，累計額度高達35.6億元。

信托融資方面，合景泰富也有多筆融資的融資方并未在年報中體現。企業預警通顯示，天津弘盛房地產開發有限公司曾在2019年2月份向平安信托融資了累計25億元，其中5億元1年期，20億元2年期。但這筆信托融資存續期間，作為融資主體的“天津弘盛房地產”并未出現在合景泰富年報的子公司中；該主體天津弘盛房地產今年7月通過“前海 85 號集合資金信托計劃”又向山東信托融資3.12億元。

在外界眼中，“低調”通常與“穩健”一詞相連，如今看來，合景泰富低調的背后除了償債壓力還有表外負債的風險。