無購房資格也可以在上海購買一手新房？

近日，有中介在社交媒介上發(fā)布消息稱，無購房名額也可買靜安一手新房安康苑，樓層可選，戶型可挑。項(xiàng)目戶型為140-260平方米3-4房，總價(jià)1500萬元/套起，即將開盤。

圖片來源：小紅書

無購房資格無法買房

公開信息顯示，珠江安康苑位于靜安區(qū)浙江北路388弄，開發(fā)商為上海超盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目是珠江投資負(fù)責(zé)開發(fā)的上海市區(qū)內(nèi)最大舊改項(xiàng)目。

珠江安康苑已于11月14日-11月20日完成認(rèn)購，共推出309套住宅，認(rèn)籌430組，認(rèn)籌率約139%，不觸發(fā)積分，將于12月15日開盤。

上海市早已對(duì)購房者購房資格進(jìn)行嚴(yán)格限定，如何在沒有購房資格的情況下?lián)碛幸惶资兄行牡暮勒吭撁薪樵跍贤ㄖ斜硎荆谝豢梢砸怨久x購房，第二先拿房，一年之內(nèi)購房者再想辦法獲取購房資質(zhì)。

而另一名在浦東某樓盤的置業(yè)顧問告訴地產(chǎn)與星空，住宅用地開發(fā)成項(xiàng)目用于交易，購房者購買肯定需要購房資格。即使采用公司購房代持的方式，也是出售房屋的使用權(quán)并非所有權(quán)，這種情況一般網(wǎng)簽不了，因此不存在“無購房資格可買房”之說。

但是，高端項(xiàng)目“花樣”較多，客戶又多為購買力強(qiáng)的高凈值人群，不排除客戶自己或在開發(fā)商的幫助下解決戶籍問題，那么也是可以買房的。

值得注意的是，珠江安康苑官方微信號(hào)分別在11月13日及12月7日發(fā)布《嚴(yán)正聲明》。兩次《嚴(yán)正聲明》均強(qiáng)調(diào)：“本司不存在內(nèi)部認(rèn)購、提前預(yù)留房源、提前選房、內(nèi)部關(guān)系打折等行為”及”本司從未授權(quán)任何銷售代理公司與渠道中介公司參與本司商品房銷售，全部房源均由本司自銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行銷售”等。

圖片來源：珠江安康苑微信號(hào)

不過，就項(xiàng)目本身而言，地產(chǎn)與星空注意到，有購房者認(rèn)為項(xiàng)目在日照方面可能存在缺陷。根據(jù)最新報(bào)建圖調(diào)整，項(xiàng)目樓層高地區(qū)日照無區(qū)別，整棟樓日照較潮，250平方米與260平方米4房分布的位置日照最優(yōu)，140平方米3房與200平方米4房次之，21單元01戶170平方米3房較劣后。

圖片來源：小紅書

隱形的地產(chǎn)富豪？

拿下安康苑舊改項(xiàng)目的珠江投資成立于1993年，背后實(shí)際掌控人為朱孟依家族，目前由朱孟依二兒子朱偉航掌舵。

作為朱孟依家族除合生創(chuàng)展外的第二個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，珠江投資發(fā)力舊改，還涉足了不少其他行業(yè)，今年年初又進(jìn)軍了新能源汽車領(lǐng)域。

1月5日，廣汽集團(tuán)宣布廣汽蔚來以19.23億元引入珠江投資集團(tuán)旗下的珠投智能作為戰(zhàn)略投資者。珠投智能憑借68.56%，成為廣汽蔚來的大股東。

不過，舊改與新能源汽車投入巨大。2月25日，珠江投資又以228.9億元總價(jià)拿下廣州市海珠區(qū)88.88公頃的舊改項(xiàng)目。4月27日廣州首批集中供地，珠江投資再次以47.7億元的總價(jià)收獲增城2宗地塊，不禁讓人一邊感嘆其“財(cái)大氣粗”的同時(shí)，一邊對(duì)其資金狀況有所擔(dān)憂。

畢竟在安康苑的改造過程中，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，受制于資金和市場(chǎng)等多方面因素影響，珠江投資一直未能及時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目的征遷。為此，閘北區(qū)政府還極力幫助其解決融資及貸款問題，從而使其簽約率達(dá)到95.42%。

6月29日，珠江投資發(fā)布的聯(lián)合資信評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，雖然珠江投資優(yōu)勢(shì)明顯：土地儲(chǔ)備充足，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；營業(yè)收入和協(xié)議銷售額均保持銷售增長(zhǎng)，自持物業(yè)經(jīng)營良好；城市更新項(xiàng)目規(guī)模較大且取得較大突破。但珠江投資土地儲(chǔ)備中工業(yè)和倉儲(chǔ)用地占比依然較大，該類土地流動(dòng)性和去化方式存在較大的不確定性；在建和城市更新項(xiàng)目尚需投資規(guī)模較大，未來面臨較大的資本支出壓力；預(yù)付款項(xiàng)和其他應(yīng)收款規(guī)模大，對(duì)資金形成占用，資產(chǎn)受限比例較高。

聯(lián)合資信還指出，珠江投資投資房地產(chǎn)評(píng)估增值率較高，面臨公允價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);對(duì)外擔(dān)保規(guī)模較大，存在一定的或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn);公司還面臨一定的集中償付壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值率為3.40倍，對(duì)外擔(dān)保102.36億元，占凈資產(chǎn)的比重為20.44%。若考慮債券回售，公司2021年和2023年到期的債務(wù)規(guī)模分別為149.04億元和219.78億元，存在一定的集中償付壓力。

無獨(dú)有偶，聯(lián)合資信在7月的跟蹤信用評(píng)級(jí)公告中，下調(diào)了珠江投資控股的珠江人壽長(zhǎng)期信用等級(jí)。本次降級(jí)的原因是"珠江人壽不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模較高、關(guān)聯(lián)交易規(guī)模待壓降、核心償付能力不足、股權(quán)質(zhì)押比例較高等"。

而今年珠江投資發(fā)債還出現(xiàn)折價(jià)發(fā)行的情況。2月19日珠江投資原本發(fā)行規(guī)模為40億元，但最終只發(fā)行了16.9億元，發(fā)行規(guī)模還不到一半。

3月12日，珠江投資23億公司債，最終發(fā)行10.03億，票面利率7.5％。而早在去年10月19日，公司原計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為10億元的公司債，最終也只發(fā)行了5.5億元。

至于在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，2月5日，珠江投資在西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易掛牌轉(zhuǎn)讓成都珠江潤景地產(chǎn)33％股權(quán)，底價(jià)9.5億元，珠江潤景2020年?duì)I收1447萬元，凈利潤虧損約1.11億元。珠江潤景最終由成都珠江景鴻投資有限公司以9.49億元的底價(jià)接手，而成都珠江景鴻投資有限公司，正是珠江投資的下屬關(guān)聯(lián)公司。

珠江投資為何能出手“闊綽”？或許來源于家族支持所給的底氣。