引言：

房屋買(mǎi)賣(mài)中，經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到滿五唯一、買(mǎi)家承擔(dān)全部稅費(fèi)等詞匯，這些都涉及房屋買(mǎi)賣(mài)所需要繳納的各種稅，這些稅比較復(fù)雜，特別容易混淆。本文就來(lái)梳理一下二手房房屋買(mǎi)賣(mài)中涉及的各種稅。

因個(gè)人從開(kāi)房商處購(gòu)買(mǎi)的一手房，買(mǎi)方只涉及契稅和印花稅，相對(duì)比較簡(jiǎn)單，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司涉及的各種稅又比較復(fù)雜，自有專(zhuān)業(yè)的人員去操作，本文只涉及二手房屋買(mǎi)賣(mài)。

案例|困擾：

張三于2016年1月1日出資300萬(wàn)元在北京市通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一處房屋，房產(chǎn)證上記載的建筑面積是89.99平米，該房屋是張三家唯一住房。2022年1月5日，張三將該房屋以450萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給李四。

問(wèn)題：

2022年的房屋買(mǎi)賣(mài)中，張三和李四分別需要繳納哪些稅？繳納多少？

案例|解讀：

房屋買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方均需要交稅。其中，賣(mài)方/轉(zhuǎn)讓方/賣(mài)房人涉及個(gè)人所得稅、增值稅、附加稅、土地增值稅和印花稅，買(mǎi)方/受讓方/買(mǎi)房人/購(gòu)房人涉及契稅和印花稅。

一、賣(mài)方所涉稅種

（一）個(gè)人所得稅

個(gè)人出賣(mài)房屋，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰汀柏?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得是指賣(mài)房收入減去房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后余額，房產(chǎn)原值是購(gòu)房的成本，合理費(fèi)用是指實(shí)際發(fā)生的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。如果有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，就意味著賣(mài)房人賺錢(qián)了，就賺錢(qián)部分，賣(mài)房人應(yīng)繳納20%的個(gè)人所得稅。如果沒(méi)有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，則意味著賣(mài)房人虧錢(qián)了，自然也就無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用均需要提供相應(yīng)的憑證以供稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，相關(guān)憑證包括購(gòu)房合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證等。如果賣(mài)房人無(wú)法提供相關(guān)憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在契稅征檔案中也查詢不到上次的交易費(fèi)用，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就沒(méi)辦法確認(rèn)賣(mài)房人賺了多少錢(qián)，這時(shí)候就適用核定征收，根據(jù)賣(mài)房收入的1%-3%來(lái)核定征稅。目前，大部分省份從促進(jìn)房產(chǎn)交易的角度考慮，均適用1%的征收率。

有些情況下，賣(mài)房人不提供相關(guān)憑證，適用核定征收率可以很好地節(jié)省稅負(fù)。但在虧錢(qián)的情況下，如果無(wú)法提供相關(guān)憑證，則有可能會(huì)增加稅負(fù)。

關(guān)于個(gè)人所得稅，國(guó)家給予了一些稅收優(yōu)惠，日常聽(tīng)的比較多的就是“滿五唯一”。“滿五唯一”的意思是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。5年的起算時(shí)間以產(chǎn)權(quán)證和契稅發(fā)票上的時(shí)間確定，哪個(gè)早就以哪個(gè)為起算點(diǎn)。

此外，繼承/遺贈(zèng)，離婚析產(chǎn)，將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與近親屬或撫養(yǎng)人/贍養(yǎng)人的，也免征個(gè)人所得稅。

（二）增值稅

賣(mài)房人轉(zhuǎn)讓自建自住的房屋的免征增值稅，這一種情形比較少見(jiàn)，我們主要討論出賣(mài)購(gòu)買(mǎi)所得房屋的情形。

賣(mài)房人出賣(mài)的房屋持有不滿2年的，應(yīng)按收入的5%繳納增值稅。這里的收入是不含增值稅的收入，如果收入中包括增值稅的，需要先進(jìn)行價(jià)稅分離。比如案例中，張三賣(mài)房收入是450萬(wàn)元，價(jià)稅分離后，不含稅收入應(yīng)為450÷（1+5%）=428.5714萬(wàn)元，增值稅為428.5714×5%=21.4286萬(wàn)元。

賣(mài)房人出賣(mài)的房屋持有已滿2年的，除北上廣深外的其他地區(qū)，免征增值稅。北上廣深地區(qū)的政策是，如果出賣(mài)的房屋是普通住宅的，同樣免征增值稅，如果出賣(mài)的房屋是非普通住宅的，則要用收入減去成本后的差額，適用5%的稅率計(jì)算增值稅。非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有很多，包括容積率、購(gòu)房?jī)r(jià)款等，但最好記的就是看面積是否超過(guò)144㎡，未超過(guò)的屬于普通住宅，超過(guò)的則有可能不普通，具體可咨詢下當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T(mén)。

（三）附加稅

附加稅是大家習(xí)慣性的稱(chēng)呼，目前我國(guó)并沒(méi)有叫“附加稅”的稅種。附加稅是指城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育稅附加。顧名思義，附加稅是依附性的稅，計(jì)算基數(shù)就是需要繳納的增值稅數(shù)額，不需要繳納增值稅時(shí)，也就不需要繳納附加稅。

城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)的稅率有三檔，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，在其他地方的，稅率為1%。教育費(fèi)附加費(fèi)率一般為3%，地方教育費(fèi)附加費(fèi)率一般為2%。因計(jì)算基數(shù)是應(yīng)繳納的增值稅，計(jì)算基數(shù)比較低，所以附加稅相對(duì)比較少。比如，案例中的張三，應(yīng)交增值稅5.7143萬(wàn)元，城建稅即使按7%計(jì)算，附加稅總額也只有21.4286×（7%+3%+2%）=2.5714萬(wàn)元。

（四）土地增值稅

個(gè)人出賣(mài)住房的，免征土地增值稅。個(gè)人出賣(mài)非住房的（如商鋪），則需要繳納土地增值稅。土地增值稅比較復(fù)雜，大部分人轉(zhuǎn)讓的又都是住房，所以關(guān)于土地增值稅的內(nèi)容不再展開(kāi)。

（五）印花稅

買(mǎi)賣(mài)房屋需要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”貼花，稅率為萬(wàn)分之五，計(jì)算基數(shù)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同總金額。如果合同中房屋價(jià)款和增值稅是分離的，計(jì)算基數(shù)就不包括增值稅，否則，就要包括增值稅。

二、買(mǎi)方所涉稅種

（一）契稅

契稅是買(mǎi)房人要交的稅種，稅率為3%-5%，各省有自己的規(guī)定，房屋性質(zhì)不同稅率也會(huì)不同，對(duì)于住房來(lái)說(shuō)，大多數(shù)省份規(guī)定的稅率都是3%。契稅的計(jì)算基數(shù)是不含增值稅的購(gòu)房總價(jià)。關(guān)于契稅的具體政策為：

買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)的房屋是家庭唯一住房的，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)的是家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。對(duì)于北上廣深地區(qū)的買(mǎi)房人，則第二套房即適用3%的稅率。

買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)的是第三套及以上住房的，適用3%的稅率。

此外，買(mǎi)房人首次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，以及離婚析產(chǎn)、繼承等情形，免征契稅。

（二）印花稅

印花稅是買(mǎi)賣(mài)雙方都要繳納的稅種，買(mǎi)方需要繳納的印花稅與賣(mài)方一樣。

提示|建議：

房屋買(mǎi)賣(mài)，是涉及個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅、契稅等多個(gè)稅種的，交易雙方在交易中，要充分考慮稅務(wù)的影響。把稅務(wù)因素考慮進(jìn)去，才能真正算清得失。

法規(guī)|依據(jù)：

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》

三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)(2007)33號(hào)）

三、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

（一）上述文件所稱(chēng)“自用5年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

1.個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

四、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條所稱(chēng)“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購(gòu)買(mǎi)合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒(méi)有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購(gòu)買(mǎi)合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。

3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得房屋拍賣(mài)收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕1145號(hào)）

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范個(gè)人取得拍賣(mài)收入征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]38號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)）規(guī)定精神，個(gè)人通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)取得的房屋拍賣(mài)收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其房屋原值應(yīng)按照納稅人提供的合法、完整、準(zhǔn)確的憑證予以扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

4、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

五、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

5、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅(2016)23號(hào)）

一、關(guān)于契稅政策

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。

劉旭旭律師

2022年4月25日