■文章來(lái)源：魔都財(cái)觀

一直以來(lái)，別墅與平層之爭(zhēng)，似乎從未停歇！

特別是經(jīng)歷這幾年的疫情，長(zhǎng)時(shí)間的封控更是無(wú)限的激發(fā)了很多人的“別墅夢(mèng)”！

今天我也想來(lái)聊一聊這個(gè)話題，就是同等預(yù)算，是舍棄地段買(mǎi)更偏遠(yuǎn)的別墅，還是舍棄別墅夢(mèng)買(mǎi)地段更好的市區(qū)平層？

因?yàn)槿绻峭鹊囟危@個(gè)問(wèn)題似乎沒(méi)有意義：

北京的大平層拼不過(guò)四合院，上海的大平層也拼不過(guò)老洋房！市場(chǎng)已經(jīng)給了我們答案。

對(duì)于同等預(yù)算，是買(mǎi)郊區(qū)別墅還是市區(qū)平層？今天跟大家聊聊這個(gè)話題。

1

房子的內(nèi)核，究竟是什么？

房產(chǎn) 大佬李 嘉誠(chéng) 曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，買(mǎi)房三要 素， 缺一不可， 分別是： 地段、地段、還是地段！

地段對(duì)于房子的重要性不言而喻，無(wú)論是對(duì)于居住便利性來(lái)說(shuō)，還是對(duì)于房子的升值潛力來(lái)說(shuō)，都具有決定性的作用。

地段的重要性，我想不必我過(guò)多的闡述，長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)的朋友，對(duì)地段的重要性應(yīng)該有較強(qiáng)的認(rèn)知。

我想問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：你知道支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的原因是什么嗎？

也許你會(huì)說(shuō)是通貨膨脹；也許你會(huì)說(shuō)是貨幣超發(fā)；也許還有人會(huì)說(shuō)是地價(jià)不斷的上漲導(dǎo)致的；可能也會(huì)有人說(shuō)是炒房客炒出來(lái)的房?jī)r(jià)泡沫……

這里我想跟大家說(shuō)一個(gè)根本性的原因，就是城市化帶來(lái)的源源不斷的外來(lái)人口與城市化過(guò)程中產(chǎn)生的更多高收入人群聚集！

正是這兩個(gè)因素以及這兩個(gè)因素的疊加效益，成為房?jī)r(jià)螺旋式上漲的強(qiáng)大根基。

可能你又要問(wèn)：這和地段有什么關(guān)系？

關(guān)系大了去了！

城市化的過(guò)程中，更多的外來(lái)人口和更多的高收入人群往哪里聚集，哪里當(dāng)然就是房?jī)r(jià)漲的最快的地方！

這不是正是我們強(qiáng)調(diào)的地段地段還是地段嘛！

問(wèn)大家一個(gè)扎心的問(wèn)題：來(lái)自農(nóng)村的朋友們都知道，老家的宅基地很大，建筑風(fēng)格甚至可以自己隨意選擇。

比起一二線城市高昂的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，在老家建房子的成本更是不值一提，那大家為什么不回老家建“別墅”？

而是不遠(yuǎn)千里來(lái)到一線城市，不惜花幾百萬(wàn)甚至千萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)鴿子籠？

我想答案應(yīng)該在大家的心里，大家心知肚明。

對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，我們背井離鄉(xiāng)來(lái)到大城市，當(dāng)然是為了獲得更多的資源，包括醫(yī)療資源、教育資源、商業(yè)配套，為了獲得更多的鏈接以及更多的機(jī)會(huì)。

而匯聚這些資源、鏈接、機(jī)會(huì)的，無(wú)疑就是在核心城市大家都看好的地段，也是這些地段值錢(qián)的所在！

我們也一直強(qiáng)調(diào)，大家在核心城市買(mǎi)房子，買(mǎi)的絕不僅僅是房子本身那幾磚幾瓦，而是房子背后所代表的地段價(jià)值，以及房子背后的種種紅利！

2

真正稀缺的別墅， 和你沒(méi)什么關(guān)系！

看到這里，可能很多吹捧別墅的朋友不樂(lè)意了，市區(qū)平層有地段，而郊區(qū)別墅具有稀缺性啊！

也一定會(huì)搬出“限墅令”來(lái)說(shuō)事：國(guó)家都不容許造別墅了，別墅未來(lái)越來(lái)越稀缺！

俗話說(shuō)，物以稀為貴！

當(dāng)然，這話說(shuō)的非常有道理！

先別急，我們來(lái)看看事實(shí)是，早在2003年，國(guó)土部下達(dá) 《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格限制別墅用地的供應(yīng)。

但是請(qǐng)注意！

國(guó)土部對(duì)于別墅的明確定義是“獨(dú)門(mén)獨(dú)院、兩至三層”，這意味著除獨(dú)棟形式的別墅外，包括聯(lián)排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類(lèi)型，僅屬于高檔住宅。

這也就意味著只有獨(dú)門(mén)獨(dú)院的獨(dú)棟別墅不在批復(fù)，而聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅屬于高檔住宅，并不是真正的別墅，屬于“偽別墅”！

所以， 我們認(rèn)為：

真正稀缺的別墅，至少需要具備兩個(gè)要素，一是需要是真正的獨(dú)棟別墅；二是需要有較好的流動(dòng)性！

較好的流動(dòng)性意味著后面會(huì)有更多的人會(huì)來(lái)買(mǎi)你這個(gè)別墅，那一定不能是遠(yuǎn)的沒(méi)有配套的遠(yuǎn)郊別墅，至少是有強(qiáng)規(guī)劃的近郊別墅。

因而，具備這些的稀缺別墅也早已價(jià)格不菲，和絕非大多數(shù)普通人，并沒(méi)有什么關(guān)系！

3

家底不夠厚，勸你少做“別墅夢(mèng)”！

中國(guó)人骨子里，似乎就有著很深的別墅情節(jié)。

追溯一下中國(guó)人的居住史，千百年來(lái)，中國(guó)人住的都是有天有地的房子。

所以從骨子里來(lái)說(shuō)，我們天生就遺傳了住“別墅”的基因，也形成了根深蒂固的別墅情結(jié)。

而我想告訴你，如果你家底不夠厚，我勸你輕易別做“別墅夢(mèng)”！

前幾天，剛好有個(gè)朋友，就在市區(qū)大平層和近郊別墅之間糾結(jié)和搖擺，最后還是選擇了市區(qū)大平層！

他給我分享了他最終選擇市區(qū)平層的原因：

一是更低的持有和居住成本。

別墅產(chǎn)品無(wú)論是疊加、聯(lián)排亦或所謂的類(lèi)獨(dú)棟，在裝修成本上，一定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于平層產(chǎn)品！

還有看似美好的別墅生活其實(shí)需要非常高昂的成本去支撐的，無(wú)論是在物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、園藝打理、居家保潔等，還是因?yàn)檫h(yuǎn)離市區(qū)多出的交通成本、時(shí)間成本，都不是普通人可以承受的。

二是更好的流動(dòng)性。

很多人在糾結(jié)買(mǎi)市區(qū)平層和郊區(qū)別墅時(shí)可能并沒(méi)有想過(guò)，你此次的購(gòu)房大概率不是終極置業(yè)，未來(lái)一定會(huì)面臨置換！

而在流動(dòng)性方面，市區(qū)平層的流動(dòng)性方面一定是要顯著好于郊區(qū)別墅的。

三是更充沛的現(xiàn)金流。

不知道你想過(guò)沒(méi)有，房產(chǎn)作為我們普通人具有絕對(duì)占比的資產(chǎn)，它是可以帶來(lái)現(xiàn)金流的，帶來(lái)現(xiàn)金流的方式有兩種：出租和抵押。

市區(qū)平層由于人口基數(shù)大會(huì)更容易出租，這個(gè)很好理解！

而在抵押貸款方面，一般常規(guī)來(lái)說(shuō)，市區(qū)公寓銀行給到的抵押層數(shù)會(huì)在8層左右，而遠(yuǎn)郊別墅產(chǎn)品，銀行抵押的層數(shù)一般不會(huì)超過(guò)7層！

也不難看出，我這個(gè)朋友考慮的非常理性和現(xiàn)實(shí)：都與錢(qián)有關(guān)。

4

順便聊聊即將開(kāi)拍的 “明湖之光”

繼2022年首輪土拍后，寧波 第二輪集中土拍即將開(kāi)拍，時(shí)間定于6月29日。

其中，商業(yè)涉宅用地僅9宗， 而集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的東部新城東片區(qū)D1-4-1#/2#/3#地塊，則堪稱(chēng)“土拍之光”。

通過(guò) 航拍，我們看到這塊地天生不凡，就在明湖東畔，天生一線湖景豪宅的基因。

■東部新城東片區(qū)D1-4-1#/2#/3#地塊航拍圖

通過(guò)航拍視頻，我們還可以看到——

向西一直延伸到東部新城，其實(shí)還有大面積未開(kāi)發(fā)土地；向東，是明湖悅府、水岸春暉、寧玥府、柳岸曉風(fēng)、金珺府 （在售中） 。

因而，這 塊地毛坯均價(jià)限4.35萬(wàn)/㎡，毛坯最高限價(jià)超過(guò)5萬(wàn)/㎡，如果再加上裝修包，未來(lái)價(jià)格注定刷新寧波豪宅天花板。

因而，這塊地最好的宿命，就是做大平層。

寧波向來(lái)不乏有錢(qián)人，就不知道是誰(shuí)來(lái)打造了。

那么，你希望是哪個(gè)開(kāi)發(fā)商？

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