房價終于不漲了，有些地方甚至下跌了。

可是房子也不好賣了，買房的人變少了。

樓市陷入了一種怪圈。

為什么？

有人說是疫情影響，有人說是三道紅線，有人說是周期因素……

內行人說，現在的主要問題不是房價高低，而是新的麻煩。

過去20多年，房地產市場一路高歌猛進。自1998年以來，中國商品住宅平均銷售價格持續上漲，1998年商品住宅平均銷售價格僅1854元/平方米，2017年達到7614元/平方米。也就是說，2017年房價大約是1998年的4.1倍。房價一直上漲幾乎成為人們的思維定勢。

100萬元買輛車，開10年，30萬元賣出去，你或許能接受。100萬元買套房，住10年，30萬元賣出去，大部分人是難以接受的。即使你不盼著它漲，但你一定不希望它跌；你可能不指望將來賣掉它掙錢，但是你一定不希望該賣的時候卻賣不掉。為什么？因為房產和普通消費品不一樣。

事實上，房產對大部分人而言，已不再是單純的消費品，而是一種資產。買房子就是在買資產。當房子從消費品變為“資產”，它就開始遵循資產價格的邏輯。越是漲價，新的資金就越是受到吸引而不斷涌入，價格就越是被推動上漲。持續上漲的本質，是依靠“新錢”的不斷涌入和推動。

但是，當價格上漲到極致時，部分資金就選擇流出，資產就會被賣出，價格出現下跌，而當新的進入資金變少，并且小于資金流出時，價格就越是下跌。因而，房價越是上漲，買的人就越多，房價越是下跌，反而越多人在觀望。無論是剛需還是投資客，買房都是出于房價要漲的預期。

2015年-2018年以來，連續的降準降息和各地的降首付、房貸利率打折激發了老百姓的買房潛能。在此期間，一線城市房價翻倍，三四線城市原本去不掉的庫存價格也跟著跳漲。即便如此，大家對買房子仍是熱情高漲。

然而，近年來各種寬信用政策也推出了不少。為什么老百姓的買房熱情卻并沒有被激發出來呢？

首先，2015-2018年的那一波全民買房熱潮，讓大部分買房需求得到釋放。2022年還剩下多少剛需存量是個問題。

其次，我們要清楚，房地產的新進入資金主要來自于居民部門。普通人在撬動房產資產的時候，要承擔一定的負債。居民債務與可支配收入之比就是居民杠桿率。居民杠桿率表現為居民的債務負擔和償債能力，杠桿率越高，居民負擔越重，償還壓力越大。上一輪買房熱潮，居民杠桿率空前提升。從身邊就能發現，多數人能貸款的基本上都貸款了。

按照我國當前的人均GDP水平來看，居民部門杠桿率確實略顯偏高，就全球處于相似發展階段的經濟體而言，我國居民杠桿率要高出平均水平18個百分點左右。截至2021年底，中國居民部門的居民杠桿率，超過了140%。有多少比例的人能扛得起新債務也是一個問題。

業內人士表示，無論負債多少，只要現金流不出現問題，收入能夠持續覆蓋債務，那么這些債務就不存在問題。不過一旦樓市出現大幅波動，或者收入受到經濟波動影響（就比如這次新冠疫情讓全球經濟陷低谷），那么房貸就會成為許多家庭難以承受之重。