我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，熟悉合肥買房政策、區域規劃與學區，成功指導數千名購房者合肥置業。同時也是一位不拘泥于研究房產，更喜好研究合肥城市與產業發展的房產從業人員，歡迎深度溝通交流。

以下為“合肥買房參謀”微信公眾號粉絲問答精選提問分享。

合肥買房參謀公眾號粉絲提問：

我目前在合肥高新上班，預算有限，高新區這邊房價都比較高，或者有的二手房房齡品質問題不想買。最近在了解運河新城那邊，目前可以接受在運河新城買房的總價。就是感覺有點遠，就是不知道那邊未來發展前景如何？求分析。

合肥買房參謀回答：

前言：本文內容比較長，包括運河新城概況，運河新城發展階段，運河新城未來前景分析，運河新城緊挨的高新區與未來科技城規劃發展介紹，運河新城地鐵交通規劃等內容。如果喜歡的話，可以先點贊或者收藏，后面慢慢看。

本文摘自個人所寫的《運河新城板塊發展分析報告》（有20多頁）的內大部分內容，因為時間發展關系，板塊發展最新情況以最近更新的報告內容為準。

合肥運河新城概況：

合肥運河新城在哪個區？合肥運河新城屬于哪個區？合肥運河新城位于蜀山區小廟鎮區域，目前也屬于合肥市蜀山經濟技術開發區西區，概念性總體規劃116平方公里，近期規劃30平方公里，其中核心啟動區12平方公里。

這里是合肥的西部門戶、合六同城化的橋頭堡、合淮一體化的支撐點，也是合肥“十四五”規劃的二級中心片區、市五大重點發展片區。

運河新城與合肥高新區相鄰，但是并不屬于高新區管委會管轄的，還是屬于蜀山區的，這一點，很多人容易弄混，以為屬于高新區。目前運河新城還處于啟動區階段，即核心區階段。

運河新城區位：于合肥的西邊，高新區的西邊；

合肥運河新城在什么位置？合肥市運河新城在哪？合肥運河新城會不會太偏了？這是很多不了解運河新城位置在哪的人，第一句要問的問題。

目前運河新城的位置給人的第一感覺的確是遠!合肥步行街到運河新城距離是26公里,開車平時大概需要45-50分鐘才能到，所以的話，很多人感覺還是從市區到步行街還是很遠的。

而從合肥步行街合肥步行街到新站區的陶沖湖城市廣場大概是12公里，所以的話就是從步行街出發到運河新城的距離是步行街到新站區的距離的兩倍距離。

這個距離是很多人是很難接受的，覺得這個距離很遠。尤其是到一個新的發展區域，那邊還沒有發展起來時候，就會覺得更遠。

實際上從合肥的這個步行街到濱湖世紀城的距離是15公里，從合肥步行街到巢湖邊的萬達文旅城的距離是21公里。

但是我們從市區出發，到濱湖卻感覺不到這么久距離，一是因為我們經常去，跑的多了路熟了就不覺得遠；二是全程都是非常繁華的區域，沒有斷層的區域，所以就感覺一路都很熱鬧；三是全程有高架快速通道，速度比較快。

從高新區管委會到小廟運河新城的距離是12公里，這個距離就相當于從西二環五里廟出發，然后到高新區管委會，正好是12公里。

但是我們感覺每次開車從西二環出發到高新區管委會，速度還是蠻快的，15分鐘就好了，因為它是全程的這個直線，另外的話就是它就是全程的這種高架橋快速通道，紅綠燈少，就感覺非常快的了！

目前去運河新城路上目前出了方興大道后，后面好幾個紅綠燈，就感覺等的時間比較久了。未來的交通這一塊從合肥市區到六安，就是沿著長江西路一直往西，以后全程是高架橋，沒有一個紅綠燈，這個規劃已經出來的了。

意味著從高新區開車到運河新城以后就是全程的高架橋，非常的方便開車，如果全程高架也就大概10幾分鐘的一個距離。

如果是在市區上班，比如西二環以內，那么你以后到運河新城的距離就感覺非常遠，距離有20公里。如果在高新區上班，那么去運河新城就比較方便了，因為以后會全程高架嘛，特別方便。

所以的話市區內的購房者，如果自住的話覺得遠，就沒有必要去去往運河新城那邊去買房。

運河新城未來前景有多大？

合肥運河新城有前途嗎？合肥運河新城能發展起來嗎？合肥運河新城什么時候建成？合肥運河新城幾年能起來？合肥運河新城到底行不行？這是不少人非常關心的問題。

我們先來看這張圖片，合肥高新區未來整體空間規劃發展。可以看看這個圖片兩分鐘，大家看這張圖有什么感想？

藍色框是待開發區域，黃色圈是整個運河新城板塊，紅色圈是運河新城目前啟動區。

合肥濱湖新區的總規劃占地面積是196平方千米，運河新城概念性總體規劃116平方公里，可看出未來運河新城板塊有濱湖新區一半面積大還多一些。

運河新城未來整個都發展起來后，總體感覺有濱湖新區從包河大道到宿松路以西板塊這么大的范圍。

合肥運河新城發展前景分析，合肥運河新城未來發展潛力大嗎，合肥運河新城未來發展如何，合肥運河新城最好地段在哪？對于此類問題，總體上我覺得運河新城板塊的未來發展潛力還是蠻大的。

對于運河新城而言，未來最重要的發展依托于三個板塊的繼續發展。高新區產業發展與整體布局，它還要繼續往西去擴，往西去擴的話，分別是：

第一就是高新區現在的范圍內，方興大道以西到運河新城板塊交接地方，往西還會繼續擴一些，產業這一塊更加填充。

例如安徽中安創谷科技園正在建設中，未來預計可以容納5萬+人才就業。這個小板塊內，預計三到四年就會填充滿的。

還有訊飛小鎮，就位于運河新城的東南角，訊飛小鎮投入使用后，將會集中合肥大部分人工智能行業集中產業在一起辦公，預計也有數萬人辦公！

第二是然后還有一個就是運河新城本身的話，它的除了有住宅以外，還有這個一些產業園與商業的一些布局。例如安徽產業軟件園，就規劃在運河新城板塊，規劃已經出來。老鄉雞總部基地目前已經在運河新城板塊投入使用，老鄉雞現在正在申請IPO上市了，預計市值200億元。

第三，更重要的是合肥未來更長遠的就是高新區繼續往西擴張，未來會發展合肥未來科技城。未來科技城這個板塊的這個概念還是蠻不錯的，未來有很多的一些先進的一些先進制造業、醫藥園區的一些布局。

所以從高新區未來整體發展空間的規劃圖上可以看出，未來如果10~15年合肥未來科技城整個的發展起來以后，其實運河新城的板塊其實是位于這個大高新區的這個一個靠中間的位置，從長遠來看它的位置并不是很偏的一個位置的。尤其是現在運河新城的啟動區，未來更是處于核心位置！

合肥高新區未來科技城規劃介紹：

對于運河新城未來更大的發展而言，未來更重要的一個相鄰規劃是合肥未來科技城。那我們再來了解下合肥未來科技城規劃。

合肥未來科技城位于合肥西部，是面向國家“未來產業”發展戰略需求，打造具有重要影響力的科技創新策源地和建設合肥綜合性國家科學中心的重要載體，也是合肥市勇當“科技創新的開路先鋒、產業創新的開路先鋒”和合肥高新區打造“中國聲谷、量子中心”的重要戰略空間。

合肥未來科技城的概念規劃范圍為長江西路、江淮運河以南、小廟鎮鎮界以北、南崗鎮鎮界以西圍合區域，面積約64平方公里。產城匹配、共生共榮：新老聯動，增量存量兩手抓，將基地、高新區及小廟統籌形成“一帶兩軸兩廊，兩翼兩環多心”的聯動結構。

目前剛開始啟動拆遷了，預計開始發展還需要兩三年時間，未來成熟起來估計需要七八年時間。

合肥高新區產業集中，購房人群年輕人多，購買力強！

所有的板塊住宅購房者，先要聚焦于這個地緣性的一個客戶，就是他的周邊的客戶。買運河新城的一個主力的主力群體一定是高新區上班的這個人群。

還有在肥西的上班的這個人群，加上一些看好運河新城未來發展的一些投資客。另外，還有一些人在外地外省上班，未來可能在高新區上班的人群，選擇運河新城板塊的也較多。

合肥高新區是創新創業的示范區。聚集企業6萬余家，培育上市公司33家，擁有各類孵化載體75個，孵化面積380萬平方米，集聚了騰訊、36氪、美國巴特恩等國內外知名孵化載體，在孵企業近4000家。

合肥高新區是人才的宜居區，高標準建設合肥國際人才城。全區從業人員43萬人，本科以上占比46.9%，集聚市級以上重點人才工程入選者573人，約占全市的40%。

合肥高新區為了發展目標與定位是非常高端的，聚力合肥國家綜合性科學中心核心區、科大硅谷核心區和未來科技城，加快人工智能、光伏新能源、量子信息、生物醫藥等高新技術產業聚集。

著力建設具有全球影響力的新能源產業基地、中國聲谷、量子中心，奮力建成世界一流高科技園區，到2035年綜合實力進入全球高科技園區前列，成為全球創新創業網絡核心樞紐、全球原創科技和產業的重要策源地，成為我國建設創新型國家的核心力量之一，實現“財富高新、和諧高新、美麗高新”的美好愿景。

合肥80%的上市公司都集中在高新區，高新區的產業是以高科技產業、軟件、醫藥為主。所以高新區的這個客戶的買房的購房人群，他的收入整體上還是比較偏高的。

基本上我接觸的一些一些高新區上班的年輕人，基本上收入大概一年十幾萬二十萬都是很正常。如果像年齡更大一點像30萬，40萬也比較普遍的。

因為高新區的這個購買人群比較多，購買力強，品質好房齡新的小區，高新區其實又不多。10年左右的房齡的二手房房價也要達到兩萬五六。

如果是預算有限的年輕人剛畢業，只有200萬以內的話，要不去肥西要不去新站瑤海，當然去瑤海新站上班那就很遠了，肥西這一塊大家也知道面臨這個產證的問題學區差的問題，所以的話很多人在高新區上班的就沒有辦法只能去運河新城買房。

高新區未來都是年輕人的天下，都是年輕人上班有巨大的這個剛需買房需求，還有本身的一個改善的需求。

所以說未來運河新城是這個科技未來城+整個高新區，未來的一個剛需購房，置換購房非常集中的一個一個地方。

運河新城地鐵交通規劃：

自住的話，其實那邊的話，還有個問題就是地鐵沒有通。通往運河新城的2號線與6號線延長線地鐵目前很多人說取消或暫停了。其實是不對的，其實也沒有停，因為本身那邊的地鐵就沒有被審批。

目前2號線和6號線延長線是合肥市層面去進行內部的一個規劃，內部規劃沒有并沒有得到國家層面的一個審批，所以現在只是暫停審批。從現在估算順利的話，2號線和6號線延長線的審批到修建開通，還最快也要到2030年。

合肥到六安市域鐵路（即合肥市域軌道交通S2號線）將與合肥地鐵貫通，與地鐵2號線實現無縫連接，合肥運河新城板塊受益大！

近日，合六市域（郊）鐵路工程迎來最新進展，經過合肥市各部門多次研究論證，明確了合六線與合肥市軌網銜接方案，合肥段線站位方案基本確定。工程將由合肥和六安兩市共同推動，預計最快明年2023年9月份開工。

合六市域（郊）鐵路全長65.8千米，其中六安段28.2千米，合肥段37.6千米，在合肥后段主要采取地下通行的方式。鐵路從六安市引出，經過銘傳站、官亭西站、官亭東站、大柏站、棗林站到運河新城。

合六市域（郊）鐵路將在運河新城設置多個站點，包括姚家畈路站、紹章路站、西城大道站、天柱山路站、小蜀山站、孔雀臺路站，最后在南崗站和地鐵2號線實現貫通，與7號線換乘，遠期在西城大道站與6號線換乘。

據介紹，合肥市一直在加快推進2號線西延建設工程。2號線西延工程有兩個方案：其一是計劃中的《合肥市城市軌道交通第四期建設規劃》，線站位方案暫未穩定，需按照國家發改委要求上報建設規劃并獲批后確定，按照工程規劃排期預計2025年9月可以啟動項目建設施工。

其二是根據《合六市域（郊）鐵路工程規劃》，按照工程規劃排期，預計明年9月份啟動項目建設施工。為推動工程建設，目前采用第2套方案，正在加速推動工程規劃審批流程。

所以運河新城地鐵的話，這一塊就暫時不能指望近幾年就開通，但是未來肯定會有的。所以如果買房自住的話，那么你肯定最好就是開車子是最好的了，當然說你如果在高新區上班，后期也有公交車，這個也沒有問題了。

關于運河新城住宅項目開發與近期拿地情況：

運河新城現在開發馬上進入加速發展一個時間。目前運河新城大概會有七八個項目在賣，后面還會繼續有更多土拍，更多住宅項目在賣，運河新城會更加的這個熱鬧。

其實這個項目多的話，對于購房者來說是一件好事，為什么呢？

第一有更多的一個選擇；第二就是各家開發商他會去競爭，不管是價格優惠上還是這個品質競爭服務競爭，其實對于購房者來說都是有利的；第三就是這個板塊他有越多的這個開發商參與進來這個板塊，就能把這個蛋糕做得更大，他的配套就會更好，未來的入住以后他的人氣會更旺。

如果一個板塊只有幾個開發商啊，拿地后面就沒有更多的土地，沒有更多的開發商來拿地，那么這個板塊可能以后配套可能就做不起來，以后的人氣會受到限制。

2022年9月23日下午運河新城本身準備3塊土地，最終只有一塊上市，而且土地還流拍，為何參與開發商少了？主要運河新城在售樓盤太多了，到年底預計有七八個在售的，樓盤競爭非常激烈。

一個新的板塊發展，都會經歷這種多樓盤競爭激烈的過程，當年濱湖金融板塊濱湖萬科城，保利拉菲公館在售時候，我記得房價也就六七千元，但是那時候濱湖在售房源非常多，競爭非常激烈，不少樓盤的當時也是可以首付一成分期買的，優惠力度也很大！

包括新站區烈山路在前四年時候，有烈山八將一說，各個樓盤競爭也是白熱化競爭！甚至為了爭奪客戶，有兩個樓盤工作人員相互直接出手。

現在拿地房企非常保守，對于這種推售量大的區域，去化速度肯定較慢，所以拿地非常慎重。

合肥市運河新城房價，合肥運河新城未來五年，合肥運河新城樓盤值得投資買嗎？合肥運河新城能買房嗎？2022合肥運河新城樓盤哪個好？合肥運河新城未來五年房價要5萬，運河新城未來5年房價等這類時效性非常強的容易過時變化的問題，這里就不作具體解答了，具體可以進一步溝通。

運河新城自帶配套與環境：

在運河新城區域，將建設一個21萬方的城市新地標，安徽省智能軟件園。

工投蜀山慧谷環境產業園，預計可引進環境科技類企業50-60家，實現年產值6億，年稅收6000萬，帶動就業3000人。

自然環境：在運河新城區域，有心湖，有引江濟淮的運河沿河景觀帶。作為全新區域，未來自然環境不會差的！

學校配套：

由高速地產代建的杏花灣小學與杏花灣中學（均為暫定名），位于合肥市蜀山區金水灣路以北，豌豆洼路以東。其中小學為30班，初中為24班，是運河新城核心區第一所小學與初中，預計2023年9月有可能實現首次招生。

合肥八中運河新城校區項目已經在2022年9月份全面開工。學校位于蜀山經開區運河新城核心區金水灣路與段公路交口，用地面積277畝，建設規模為120班普通高中，學生數6000人，以及450人國際部。

運河新城醫療配套方面：

有安徽醫科大學臨床醫學院新校區，位于天柱山路以東、望江西路以北，總用地面積為34.3萬平方米，總建筑面積約72.2萬平方米(其中地下6.95萬平方米)，擬建安徽醫科大學臨床醫學院及附屬醫院。目前一期醫學院部分已經投入使用。

毋庸置疑，安徽醫科大學臨床醫學院及附屬醫院的建設既可填補小廟沒有醫科類大學的空白，周邊人群將實現家門口看病，等三甲醫院一切落實后，有望緩解小廟醫療資源不足的問題，看病不用再大老遠跑市里了！

因為篇幅有限，關于運河新城發展時間具體幾年能發展起來，包括運河新城板塊優勢劣勢總結，這里就不展開介紹了，具體可以見《運河新城板塊發展分析報告》（20多頁），具體進一步溝通。

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