文/秦聞月；圖/電影《無名》劇照

上周，寧波第四批次土拍落幕，三宗地分別花落江山萬里&東投、建發和軌交。

有媒體夸夸其談，用了一些諸如“封頂”、“溢價率”等浮夸詞語來形容這場土拍；有媒體又避重就輕、蜻蜓點水，這些都不是真實的寧波樓市。

寧波房地產市場到底未來會怎樣？

我認為，未來一到二年，寧波樓市將進入到一個“量少質優”時代。

長期以來，房地產市場猶如一個“信息繭房”，導致了很多購房者在各類信息中迷失了自我，以至于紛紛抄在了山頂上，涼颼颼。

過去五年，寧波至少有3萬投資客被埋在了山頂、山腰，他們的尸骨還散發出陣陣的惡臭，但隨著一陣陣房地產新政春風的刮來，山花注定再次爛漫盛開……

所以，2023年我們甄選了幾個優質新盤，以供君享。

壹

江北區：

“一枝獨秀于姚九”

姚江新城九號地塊。

這個新盤可以說是江北樓市2023年“唯一門面”，用一句話來概括就是，一枝獨秀于姚九。

該新盤地塊在2022年第一次批次集中土拍中被開投&坤盛斬獲，樓面價為底價9600元/㎡，住宅規劃12幢，皆為高層，其余則為辦公、商業及酒店部分。

酒店目前流傳是康萊德酒店。

住宅毛坯限價不高于30700元/㎡，主力戶型面積約96~116㎡，同時也規劃了一些大面積戶型，如建面約140-150㎡四房戶型，以及建面約180㎡大戶型。

單就戶型面積段而言，很像姚江晴雨。

■網傳戶型草圖

貳

海曙區：

“西門吹雪鬼見愁”

海曙高塘西門地塊。

這幾年，海曙高塘推了好幾塊地，但都賣得不冷不熱，用一句話概括就是，西門吹雪鬼見愁。

有多愁呢？問問中海·新芝源境、中海·匯德里的銷售們，就知道了。

話說海曙高塘西門這塊地，它于2022年4月19日被浙農控股斬獲，毛坯限價35300元/㎡，總建筑面積約40307.66m2，由1幢11F、2幢10F、1幢9F、1幢8F的小高層+1幢6F的多層+商業組成。

就體量而言，小而精；就品牌而言，猶如即將上映的電影《無名》中的名言：隧道盡頭終有光。

又或者：我本無名，亦無形。即無來，亦無去。何談認知又何需忘記。

目前，戶型圖還未流出，國企節奏就是如此從容。

推測可能是首改+終改，主力面積應該在建面約120~150㎡，僅是揣測。

事實上，2022年第一批次集中土拍，海曙還有一塊地也被售出，它就是海曙天一家園地塊，最終競拍贏家是江山萬里&雅戈爾斬獲，樓面價17391元/㎡。

案名已經出爐：江山萬里·江翰府，戶型為167/208㎡。

但遺憾的是，這塊地實行現房“定品質”，因而2023年上半年暫無緣與購房者相見，不過在此可以提前劇透一下它的效果圖以及沙盤模型。

叁

鄞州區：

“一對冤家舞亨潤”

2023年上半年，鄞州中心區地塊，無非就是“亨潤南北雙地塊”，用一句話概括就是，一對冤家舞亨潤。

先說“亨潤南地塊”。

該地塊由東投以22412元/㎡，總價30.7億元的封頂價拿下，是2022年寧波第三批次集中供地中地價最高的項目。

此外，該新盤是一個定品質項目，因而東投很識趣地拉上了綠城一起聯合開發，并由綠城操盤。

據說樓王的一樓架空層達到6.6米，住宅層高達3.3米，可以說空間足夠、排面足夠、亮點突出。

該新盤住宅實行全裝修交付，毛坯均價限價為37300元/㎡，最高銷售單價不高于41030元/㎡。

目前該新盤臨展中心已經開放，但案名還未正式對外公開。項目主要由16棟12-25F高層住宅組成。最小面積約115㎡，最大面積達到了274㎡。

社區分地面和地下雙泳池規劃，并配建幼兒園，毫無疑問是2023年上半年明星盤之一，唯一美中不足的，就是周邊小環境差了點，但基本不影響整體品質。

再說“亨潤北地塊”，偉星開發。

該新盤預計2023年上半年推出，共14幢高層住宅，戶型面積109~169㎡，毛坯限價36400元/㎡。

地塊雖然很方正，也規劃了中央景觀泳池，以及涂料+鋁板外立面，但整體定位應該不會太高，尤其是地塊北面的臨高速和高架，則進一步拉低了地塊的高端屬性。

比起“亨潤南地塊”的綠城，讓人不由得想起老江東江南路地塊的那一對冤家：某利和某發。

就不知，2023年上半年，“亨潤兩冤家”再會上演“江南路兩冤家”的戲碼嗎？

挺讓人拭目以待。

肆

老江東：

“雙龍戲珠老江東”

毫無疑問，2023年又是老江東的豪宅之年，上周剛拍的“王家弄地塊”（樓面價19568元/㎡，毛坯均價不高于35600元/㎡），加上世紀東方地塊和百丈花園地塊，共同構成了2023年江東豪宅“三足鼎立”局面。

其中的“兩足”，便是江山萬里世紀東方地塊和百丈花園地塊，即江山萬里·江盈府和江山萬里·江明府。

明年老江東的豪宅大戲可能更好看，本土豪宅大師江山萬里PK廈門豪宅一哥建發，猶如即將于1月20日沙特阿拉伯上演的梅西對陣C羅。

據說這極有可能是C羅和梅西球員時代的最后一次對決！門票早已中東土豪們搶購一空！

但，很有可能是，建發為了避開江山萬里的鋒芒，會在2023年下半年推出，而2023年上半年則很可能是江山萬里的“雙龍戲珠老江東”大戲。

因為江山萬里這兩個新盤，都太優秀了。

先說世紀東方項目——江山萬里·江盈府，毛坯限價37100元/㎡，由4幢23F大平層+1幢27F寫字樓+1幢28F寫字樓+商業構成。

這里僅說住宅。

江山萬里·江盈府全盤僅規劃一個面積段戶型，即建面約235㎡大平層，毛坯限價37100元/㎡。

裝標基本看齊江皓府，全裝修價預估在4.5萬/㎡左右，預計總價千萬一套。

豪宅做久了，便深知戶型的純粹性到底有多重要。

純粹的背后，是圈層；圈層的背后，是流動性；流動性的背后，是保值增值，物以稀為貴。

據說江山萬里·江盈府一樓架空層的挑高達到9.45米（幾乎媲美很多五星級酒店大堂了），可以說是豪宅PLUS+++級。

同時住宅部分層高為3.15米，外立面為干掛石材+大面積玻璃幕墻。

此外，專屬“一梯一戶”設計是必須的，梯控也多半是必須的，不像某些所謂面子豪宅，要裝個梯控還要業主自己掏腰包，哎不說了，說多了都是淚。

2023年上半年前后，江山萬里·江盈府大概率會迎來首開。

再說江山萬里·江明府，有人將它形容為“最親民的江山萬里”。

因為它帶裝修價格才3.76萬/㎡，且全盤只有一個戶型，即建面約158㎡戶型。定品質+現房。

如此一來折合一算，總價也就是590萬左右，放眼老江東乃至大寧波，可以說是秒殺級的神存在。

毫無疑問，江明府大概率要搖號。

雖然僅規劃了4幢25層高層，但因為全盤皆同一戶型，潛移默化中大大提升了豪宅的圈層感，山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈。

該盤同樣也預計2023年上半年開盤，預估在五六月份。目前臨展中心已對外開放，位于江皓府的城市展廳。

劇透一張非官方照片。

伍

東部新城：

“三十功名著明湖”

國師的《滿江紅》即將上映，而我要套用岳飛《滿江紅》中的一句詩詞來形容東部新城這塊地與它的造物主：三十功名塵與土，八千里路云和月。

這個新盤就是雅戈爾明湖懿秋苑。

說實話，這個案名實在很質樸，滿滿的都是上世紀的味道。

2015年，在中俄聯合軍事演習中，我國海軍參演干事曾這樣評價俄羅斯軍艦：我感覺這個裝備就像是一個鋪開的時間軸，感受的是厚重的歷史。

我不知道這個案名誕生的由來，但為這個案名的誕生而喝彩。

雅戈爾·懿秋苑為“定品質”項目，規劃了16幢小高層住宅，住宅層高在10-14F左右，共分為3個住宅區。

毛坯均價限價43500元/㎡，毛坯最高銷售單價限價50025元/㎡，車位最高銷售價格不高于25萬元/個，實行全裝修交付。

戶型面積分別有112、117、170、180、190、250、300、618㎡，其中主力戶型為250-300㎡。

此外還有190㎡，以及最大戶型618㎡，但后者僅一棟，層高達4米，僅架空層就高達8米。據傳裝標寧波最高，1萬+以上。

雅戈爾作為寧波老牌房企，可以說是正應了岳飛《滿江紅》中那句“三十功名塵與土”，而這一次它是否能將自己的“三十功名”成功著于明湖，相信應該不大。

只是這案名，不由得讓人憑欄處、怒發沖冠；抬望眼，仰天長嘯。

或許，怪我格局和層次還不夠，參悟不透。

當然，第四批次集中土拍，明湖又有“新帝”誕生——江山萬里&東投地塊（毛坯均價不高于42700元/㎡，比雅戈爾·懿秋苑低800元/㎡）

這，或將給雅戈爾·懿秋苑造成不小的心理壓力，或許也是相關部門喜聞樂見的。總之，一場“新帝”和“舊王”的PK，在不遠的時空，注定不可避免地上演。

最終是新帝登基還是舊王加冕？

其實也沒有什么好比較的，不過是“各花入各眼，各耳聽各言”。

最后，再梳理一下2023年上半年即將亮相的各大新盤，它們分別是——

江北 | 開投·姚九地塊；海曙 | 浙農·西門地塊；鄞州 | 綠城·亨潤南地塊；鄞州 | 偉星·亨潤北地塊；老江東 | 江山萬里·江盈府；老江東 | 江山萬里·江明府；明湖 | 雅戈爾·懿秋苑。

共7個，干脆就命名為“七龍珠”吧，雖然有些……嗯，很勉強。