在20世紀單位為職工提供公租房的時代下，對公租房的拆遷政策大多為以房換房，即：拆遷的是公租房，安置的也是公租房。

從形式上看，拆遷安置后承租人（含作為被安置人的共同居住人）仍然是承租人，身份并未發(fā)生改變，改變的只是承租的房屋地址。然而，實質上是否與形式上一致？拆遷安置前后是否存在法律關系的隱性變化？本文將作簡要討論。

一、權利來源

拆遷安置前，承租人對承租房屋享有的居住、使用等權利主要來源于承租人與單位的租賃合同，即此種居住的權利的基礎系租賃關系。

拆遷安置后，承租人除憑借租賃關系對安置房屋享有居住、使用等權利外，還作為原承租房屋拆遷的被安置人享有拆遷利益，而此種拆遷利益也主要體現(xiàn)為對安置的公租房享有居住的權利。換言之，承租人對承租房屋的權利來源在拆遷前是單一來源——租賃關系，而拆遷后是雙重來源——租賃關系和拆遷利益。

其中，對于不作為直接承租人的被安置人而言，在拆遷安置前，他們與直接承租人共同生活并居住在承租房屋中是一種事實狀態(tài)，他們居住的權利來源于直接承租人的授權，在法律層面上，他們并不直接對承租房屋享有任何權利。

然而，對于安置房屋上存在的權利形態(tài)，很多法院的判決都不約而同地認定不作為直接承租人的被安置人對拆遷安置的公租房享有非排他性的居住權，而且這種居住權系基于被安置人的身份而取得，并不以直接承租人的授權為前提。

二、權利內容

其一，公租房安置后的居住權。

居住權最基本的權能就是保障居住權人在訴爭房屋當中居住的權利。在拆遷安置公租房的視域下，不論拆遷人是否給予承租人（即被拆遷人）現(xiàn)金補償，安置的公租房均具有實現(xiàn)承租人住有所居的保障功能，且此種保障功能惠及在拆遷安置時與直接承租人共同生活的家庭成員，即不作為直接承租人的被安置人。

《民法典》第三百六十六條，居住權是指居住權人對他人的住宅享有的占有、使用的用益物權。

簡言之，不作為直接承租人的被安置人可以憑借其被安置人的身份享有對安置房屋占有、使用的權利。

其二，公租房的購買權。

在提倡社會主義市場經(jīng)濟和產權私有化的大背景下，我國掀起了一股“房改房”的浪潮。房改房，即通過現(xiàn)金買斷的方式將單位的公租房變成個人私有的產權房，即公租房產權從單位變更為承租人完成私有化的過程。在這一過程中，各單位一般根據(jù)單位的實際情況制定不同的房改房政策，有的單位僅允許直接承租人或單位職工購買承租房屋，也有的單位規(guī)定，在戶內協(xié)商一致的前提下，與直接承租人共同生活并居住在承租房屋內的非直接承租人也享有購買承租房屋的資格。

同時，在因拆遷安置而承租公租房這一特殊視域下，還需考慮拆遷安置時的被安置人的特殊利益。因此，在出售具有拆遷安置性質的公租房時，即使被安置人不是直接承租人，也不是本單位的職工，大多數(shù)單位為保障被安置人的居住權益，均賦予被安置人對安置房屋的購買權。

其三，公租房售出后的居住權。

房改房完畢后，安置房屋轉化為購買人的私有財產，購買人對安置房屋依法享有所有權。在一般的房改房中，購買人的所有權體現(xiàn)為對安置房屋享有完整的占有、使用、收益和處分的權利，但拆遷安置的公租房在完成房改房后，購買人的所有權能否完整地體現(xiàn)為對安置房屋享有占有、使用、收益和處分的權利存在一定爭議。

一方面，購買人作為安置房屋的所有權人，對安置房屋占有、使用、收益和處分的權利系《民法典》第二百四十條賦予的法定權利；另一方面，拆遷安置的被安置人雖然未購買該安置房屋，但其因拆遷安置獲得的居住權仍應受到保護。經(jīng)過對司法案例的大量檢索，筆者發(fā)現(xiàn)大多數(shù)法院傾向于將拆遷安置公租房的特殊性納入考慮范圍，在承認房改房后購買人對安置房屋享有所有權的同時，認定被安置人對安置房屋享有非排他性居住權。

換言之，房改房不能阻斷被安置人對安置房屋的居住權，在安置房屋所有權人變更前后，被安置人對安置房屋享有同樣的居住權。

三、權利保護

其一，被安置人的居住權適用《民法典》的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返念C布系我國首次引入居住權這一概念，從第三百六十六條至第三百七十一條一共六個條文，對居住權的定義、居住權合同、居住權的設立、轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租、居住權的消滅以及以遺囑方式設立居住權的適用方式作出了簡明扼要的規(guī)定。

由于公租房拆遷安置的案件大多時間久遠，拆遷安置也往往發(fā)生在《民法典》生效前，對于此類案件能否適用《民法典》關于居住權的規(guī)定，理論和實務界存在一定爭議。筆者認為此類案件可以適用《民法典》關于居住權的規(guī)定，理由如下：其一，《民法典》對居住權制度的引入本就是為適應我國司法實踐中當事人通過各種方式為他人設立了居住權，但該權利由于法律的缺失得不到保障或得不到完全保障的客觀情況。其二，最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規(guī)定，第一條就規(guī)定橫跨民法典實施的持續(xù)性的法律事實引發(fā)的民事糾紛，除法律、司法解釋另有規(guī)定的，應當適用民法典的規(guī)定，加之第二條規(guī)定的“空白溯及”和“有利溯及”原則，因被安置人對拆遷安置的公租房享有的權利而引起的糾紛可以適用《民法典》關于居住權的規(guī)定。

其二，被安置人居住權的設立不應當以登記為要件。根據(jù)《民法典》第三百六十七條、第三百六十八條之規(guī)定，當事人設立居住權應當采用書面形式訂立居住權合同，并應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。

由于被安置人對拆遷安置的公租房享有居住權的基礎系其作為被安置人對安置公租房享有的拆遷利益，并非來源于《民法典》規(guī)定的居住權合同，在此種情況下，被安置人居住權的設立是否以登記為要件就成了一個問題。對此，有的學者認為，根據(jù)物權法定原則，應當嚴格按照《民法典》的規(guī)定，居住權自登記時設立。

與此相反，也有的學者認為，當下物權法定主義已趨于緩和，且因拆遷安置獲得的居住權具有其現(xiàn)實特殊性，為發(fā)揮《民法典》的規(guī)范作用以更好地適應社會現(xiàn)實的需要，此種居住權無須登記。

司法實踐中，大多數(shù)法院采納第二種觀點，原因主要有二：一方面，《民法典》生效后，涌現(xiàn)了大量涉及拆遷安置的居住權案件，這些案件中的居住權均未登記，若法院堅持認定居住權自登記時設立，則不能適應保障被安置人因拆遷安置獲得的居住權益的客觀需要。另一方面，《民法典》規(guī)定居住權自登記時設立的預設前提是當事人以居住權合同的方式設立居住權，即因居住權合同產生的居住權須向登記機構申請居住權登記，并自登記時設立。然而，被安置人對安置房屋的居住權并非來源于居住權合同，而是被安置人在拆遷安置中獲得的拆遷利益的一種體現(xiàn)。因此，即使被安置人的居住權并未登記，各法院認定被安置人對安置房屋享有居住權也并不違反《民法典》第三百六十八條的規(guī)定。究其本質，司法實踐中大多數(shù)法院系通過對《民法典》居住權相關規(guī)定的選擇性適用來保障被安置人對安置房屋享有的居住權。

綜上所述，對于采用“以房換房”形式進行拆遷安置的公租房，拆遷安置前后存在法律關系的隱性變化，即被安置人將因此獲得安置房屋的居住權，且該種居住權獨立于直接承租人與產權單位的租賃關系。同時，經(jīng)大量的司法實踐確認，被安置人的居住權受到《民法典》的保護，且不以登記為設立要件。

教育經(jīng)歷

畢業(yè)于重慶大學法學院，接受系統(tǒng)的法學教育，具備專業(yè)的法律素養(yǎng)。2021年高分通過國家法律職業(yè)資格考試，具有證券投資基金從業(yè)資格。

工作經(jīng)歷

曾擔任世界500強企業(yè)法律顧問，憑借嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度、良好的專業(yè)素養(yǎng)、鮮明的辦案風格、出色的共情能力，先后為大型國有企業(yè)、合資企業(yè)及外資企業(yè)提供專業(yè)的法律服務，積累了豐富的多領域交叉辦案經(jīng)驗。2022年加入家理，專注于婚姻家事領域，致力于提供專業(yè)嚴謹、溫暖有力的婚姻家事法律服務。