買房容易退房難。這可能是眾多業(yè)主面對(duì)的共同煩惱。

然而，最近京穗兩地的兩大律師事務(wù)所分別助力業(yè)主打敗了看似強(qiáng)大的地產(chǎn)巨無霸企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了退房退款。

助力佛山業(yè)主打贏了集體退房官司的廣東德賽律師事務(wù)所律師王慧霞提醒購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同前需認(rèn)真仔細(xì)閱讀相關(guān)條款，若有遇到問題，也可咨詢相關(guān)專業(yè)人士，同時(shí)妥善保管好雙方在履約前后的相關(guān)證據(jù)資料，避免雙方將來發(fā)生爭(zhēng)議后，無法還原案件事實(shí)真相，造成巨大損失。

同樣，北京金訴律師事務(wù)所也助力北京和天津多地的業(yè)主，利用開發(fā)商在售房過程中出現(xiàn)的問題，通過行政查處等多種法律手段綜合利用，成功實(shí)現(xiàn)了退房退款手續(xù)。

01 佛山多名業(yè)主成功退掉某科房

日前，廣東德賽律師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“德賽律所”）王慧霞和地產(chǎn)大咖薈講述了一次成功的集體退房案。

2019年7月30日，央視財(cái)經(jīng)報(bào)道《破碎了的萬科安居夢(mèng)》，報(bào)道了佛山一樓盤涉嫌“虛假宣傳違規(guī)銷售”，將辦公用房包裝成公寓，出售給購(gòu)房者，公寓變成辦公室，落戶、居住、上學(xué)成泡影，5800名業(yè)主成了受害者。

上述新聞播出后，業(yè)主方知曉佛山市南海區(qū)萬瑞投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬瑞公司”）通過誤導(dǎo)、虛假宣傳、欺詐等手段，將“辦公用房”包裝成“公寓”出售，業(yè)主向萬瑞公司購(gòu)買房屋“居住”的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

面對(duì)這樣的事情，買了該樓盤的業(yè)主又急又氣，又苦于無法對(duì)抗貌似強(qiáng)大的某科律師團(tuán)隊(duì)，于是委托德賽律所出面向法院提起訴訟。

最終，德賽律所認(rèn)為萬瑞公司將辦公用房包裝成可以居住的公寓項(xiàng)目，誤導(dǎo)業(yè)主與其簽訂購(gòu)房相關(guān)合同協(xié)議，但實(shí)際只能向業(yè)主交付的用途為辦公的房屋，而非居住的房屋，造成業(yè)主無法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，且萬瑞公司在銷售案涉房房時(shí)作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，已經(jīng)政府部門查實(shí)屬實(shí)并作出行政處罰。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)解除合同。

后經(jīng)過與業(yè)主溝通并與萬瑞公司一次次的交涉調(diào)整和解條件，最終德賽律所代理的全部業(yè)主選擇在法院的調(diào)解下與萬瑞公司和解，順利完成退款退房。

02 出奇制勝的退房方案

日前，北京金訴律師事務(wù)所講述了一次看似要失敗的退房案件。

事情是這樣的，北京市通州區(qū)一居民，購(gòu)買大型開發(fā)商某科開發(fā)建設(shè)位于通州區(qū)商住兩用高檔社區(qū)房屋一套。

該居民購(gòu)買的房屋項(xiàng)目存在承諾的配套設(shè)施未按照合同約定進(jìn)行建設(shè)問題，涉及虛假宣傳，另外在項(xiàng)目建設(shè)中存在著資金使用問題——未按照北京市商品房資金監(jiān)管管理辦法的規(guī)定打入指定賬戶等問題。

但是，以上的問題，開發(fā)商都在雙方簽訂的商品房買賣合同中具有明確的約定，免除了開發(fā)商的違約責(zé)任。

同時(shí)，業(yè)主在2022年1月前往樓盤驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)為中央空調(diào)，且不允許安裝戶外空調(diào)外掛機(jī)，房屋在夏秋之時(shí)會(huì)非常難受。另外，開發(fā)商之前宣傳的42層泳池等配套設(shè)施均沒有建設(shè)等問題。

當(dāng)事業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀非常不滿意，一氣之下，在按合同要求已經(jīng)應(yīng)當(dāng)辦理完網(wǎng)簽備案手續(xù)情形下，明確表示不再辦理貸款事宜，拒絕支付后期660多萬元款項(xiàng)。

正是因?yàn)榇伺e，被開發(fā)商抓住漏洞，幾個(gè)月后，開發(fā)商通知業(yè)主要求支付后期660多萬房款，并且承擔(dān)違約責(zé)任。

此時(shí)業(yè)主才發(fā)現(xiàn)問題的嚴(yán)重性，與開發(fā)商自行協(xié)商，表達(dá)想要退房的想法，但是開發(fā)商要求按照法律規(guī)定來解決。如果處理不當(dāng)，該名業(yè)主不僅退不了房，還需要向開發(fā)商支付高達(dá)200萬元的違約金。

最終，該業(yè)主在金訴房產(chǎn)律師的幫助下，根據(jù)房屋實(shí)際情況，量身定制維權(quán)方案，進(jìn)行了信息公開、違法查處、與開發(fā)商談判等系列工作，僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，就與開發(fā)商簽訂和解協(xié)議，同意退房，返還本金及利息。

另外，2022年8月，金訴房產(chǎn)律師還幫助了天津劉鵬業(yè)主打贏了與另一地產(chǎn)巨頭某地的退房案件。2020年，劉鵬購(gòu)買了某地公司開發(fā)的位于天津市北辰區(qū)潞江東路西側(cè)北郡華庭北郡華庭 9-1-302 室房屋。

但是某地因?yàn)橘Y金問題，遲遲未能將符合交付條件的房屋交付給劉鵬，交房期限遙遙無期。

金訴房產(chǎn)律師抓住某地和業(yè)主簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中存在的對(duì)業(yè)主不利的格式條款問題，向北辰區(qū)、天津市市場(chǎng)監(jiān)督管理局提格式條款的查處，同時(shí)針對(duì)劉鵬在付款時(shí)可能存在未將購(gòu)房款打到開發(fā)商資金監(jiān)管賬戶的問題，向北辰區(qū)、天津市住建局提起資金監(jiān)管的查處。

最終在北辰區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局的要求下，某地和業(yè)主達(dá)成和解。最終某地答應(yīng)房款在3個(gè)月內(nèi)退還。

03 多種法律手段組合運(yùn)用

買房是一件大事。購(gòu)房人開開心心買了房子以后，合同簽署后，如果因?yàn)橘?gòu)房人自身的原因不想購(gòu)買了，很難實(shí)現(xiàn)像普通商品一樣，實(shí)現(xiàn)7天無理由退款。一般來說，開發(fā)商有權(quán)不退房屋定金。

因而，目前，有一些開發(fā)商開始試行“7天無理由退房”，但效果并不好。最近又有北京房山38個(gè)在售樓盤為了維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，承諾30天無理由退定金：購(gòu)房者在簽訂正式購(gòu)房合同前提出退房的，30天內(nèi)定金退還到位。

金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，這種30天內(nèi)定金退還到位的承諾并非法定，如果想得到這種切實(shí)保障，務(wù)必注意是口頭承諾，是宣傳營(yíng)銷的噱頭，還是白紙黑字，且蓋著開發(fā)商的紅章。如果不是明確的書面承諾，一切都是空談。

當(dāng)然退一步說，就算一些開發(fā)商打著無條件退房的旗號(hào)，但往往會(huì)在承諾里設(shè)定一定的“條件”。這也就給退房工作造成了很大的困難。

為此，王玉臣給各大維權(quán)業(yè)主支招。他認(rèn)為，業(yè)主如果想打贏退房案，需要定下維權(quán)策略。

面對(duì)虛假宣傳、貨不對(duì)板等，直接提民事訴訟，勝算近乎為零。因?yàn)殚_發(fā)商的合同往往會(huì)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行規(guī)避，司法實(shí)踐對(duì)業(yè)主也是極為不利的，需要優(yōu)先考慮其他法律手段，并考慮多種法律手段組合。

其次，取證要先行。

再次，充分認(rèn)識(shí)到對(duì)手的強(qiáng)大、強(qiáng)勢(shì)和強(qiáng)硬。正視困難，不可輕敵，不可抱太樂觀的幻想。這就決定了，大部分的商品房糾紛光靠簡(jiǎn)單的民事訴訟往往很難實(shí)現(xiàn)維權(quán)目的，這個(gè)時(shí)候需要知道法律賦予老百姓的權(quán)利遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止民事訴訟上的那點(diǎn)權(quán)利，還有很多很多。

比如有權(quán)對(duì)涉案樓盤的相關(guān)手續(xù)進(jìn)行信息公開，有權(quán)對(duì)涉案樓盤的違法行為提起相關(guān)的違法查處等等，發(fā)現(xiàn)的違法點(diǎn)越多，談判籌碼相對(duì)越多。

（如果有退房相關(guān)問題，請(qǐng)?jiān)谖哪┝粞?，或者添加微信?hào)細(xì)聊。）

THE END

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