4月初，網上一則“長沙一小學外墻瓷磚大面積脫落致4學生受傷送醫，其中1人仍在ICU搶救”的消息受到廣泛關注。

憂心之余在百度輸入“外墻脫落”，各種觸目驚心的外墻脫落肇事事故報道映入眼簾，隔三差五就發生一次。如今，外墻脫落肇事致人死亡傷殘就和交通事故一樣普遍。年年談年年時有發生，即便引起一時高度關注，但一到落實維護、檢測、維修就變得拖沓，各方打太極，落實維修又最終不了了之。

外墻脫落造成人身財產損害究竟由誰擔責？

一般外墻脫落造成人身財產損害由誰擔責，具體可以分為以下幾種情況：

第一種情況：保修期內，工程質量缺陷

根據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第十四條規定，在保修期限內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位可向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。

第二種情況：過了保修期

如果超過保修期，發生的外墻脫落，造成人身財產損害的，建筑所有權人和管理人應該承擔賠償責任，也就是說如果建筑物歸單位所有，則由單位承擔責任；如果建筑物是商品房，則應由業主和小區物業部門承擔責任。

但值得關注的是，以上任一情況下一旦發生外墻脫落事故而忽視拖延導致再次發生事故有可能會發生追究責任的轉移。

根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第十五條規定，如因保修不及時造成新的人身、財產損害，則由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

根據《民法典》第一千二百五十三條的規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。

建筑物、構筑物或者其他設施的所有人、管理人、使用人，應當對建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物進行合理的管理、維護，避免給他人造成損害。若住宅樓出現外立面脫落現象，物業單位和業主應盡早進行維修，以免造成他人損害。

外墻脫落由誰來負責維修？錢誰出？

一般外墻脫落由誰出錢維修，具體又可以分為以下幾種情況：

第一種情況：

房屋外墻質保期一般為五年，如果外墻在質保期內出現脫落，維修費用應由開發商承擔，而開發商一般可以向外墻的承建商要求賠償和維修。

第二種情況：

如果過了質保期，出現外墻脫落，比較小范圍的情況，應從物業費中撥出資金維修；如果外墻脫落較多、需要大面積維修，到達了公共維修資金的啟動標準的，物業公司可以經過業主大會同意后，申請使用公共維修資金維修。

因為啟動維修基金流程較為繁瑣，時間較久，部分緊急情況下物業可以繞過業主大會同意直接啟動維修基金。

《住宅專項維修資金管理辦法》規定，緊急情況下，發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可以繞過業主表決或業主大會表決，直接申請使用，緊急情況一般包括：樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

第三種情況：

如果小區沒有物業，小區業主也沒有繳納維修基金，那么外墻瓷磚脫落應由全體業主負責維修，小區業主可請專業團隊維修處理，維修費用由全體業主分擔。

外墻維護與維修建議

外墻脫落如果發生在質保期內，排除不可抗力因素外，多為質量缺陷，一旦發生脫落跡象，應盡快進行全面檢查維修，避免發生大面積脫落造成事故。

外墻脫落如果是因為日久老化原因，則應定期進行檢查維修，不同區位不同的房屋位置外墻老化程度也不同，例如，常年被大風吹的外立面更易老化，潮濕的外立面也更易空鼓脫落，因此一旦這些地方出現脫落老化跡象，就應每年定期組織進行檢查維修。

物業單位有責任對外墻進行定期排查及時發現問題。如果物業單位盡到了自己的建筑外立面安全管理及提醒責任，業主不同意進行維修的，那造成的損失就應由業主來承擔。

小區業主也要清楚的認識到，外墻部分屬于公共建筑部位，一旦發生脫落造成人身財產損失，自己也需要共同承擔法律賠償責任（保修期外墻質量缺陷除外）。因此，防患于未然，將危險扼殺在搖籃中才是上策。越早發現問題，越早解決，外墻脫落隱患才能降低甚至杜絕。

假如您買的商品房外墻在保修期內，那么一定要及時地關注推動外墻維修，越往后拖延越容易將法律責任轉移到自己身上。

假如您的房屋外墻已過了保修期，及時督促物業檢查維修也能避免產生由自身過錯導致拖延造成的責任劃定。

總之，外墻脫落隱患，任何一方的拖延、無視都只會導致更多的賠償責任。

外墻空鼓脫落——找魯班公司
廣州市魯班建筑工程技術有限公司（簡稱：魯班公司）始于1991年，前身廣州市魯班建筑防水補強有限公司，是全國首家專治建筑物奇難雜癥的醫院，以解決建筑物的開裂、滲漏、下沉、傾斜為主攻方向，以“挑戰建筑業世界難題，專治建筑物奇難雜癥”為企業使命，是華南地區專業的提供建筑物改造、缺陷及病害治理全面解決方案的綜合服務商。
廣州市魯班建筑工程技術有限公司
廣州市天河區華觀路1933號萬科云城A座408
020-85520801
15914360805（徐小姐）