【這是雪貝財經第326篇原創文章】

作者：昔檐

策劃：老胡

2022年是中國地產行業深刻調整的年度，內外部綜合因素對地產行業帶來前所未有的沖擊。商品房市場出現有統計數據以來最大幅度的下跌，行業融資能力大幅萎縮，海外債券違約屢見不鮮，大量房企資金鏈斷裂。

在房住不炒的總體指引下，政策層面在經過“三道紅線”的高壓干預之后，已略有松動，在保交樓、保民生的督促下，2022年年底，信貸、債券、股權等渠道對優質地產公司的融資迫切需求終于有所回應。

政策的松動與轉變，我們能從地產公司2022年度的年報中找到原因。至2023年4月30日，A股上市房企2022年報已全部披露。A股住宅地產上市公司有83家，商業地產公司有7家，在這篇文章中，我們關注這些A股地產公司年報暴露的“共性”問題。

A股90家地產公司在2022年度共實現營業收入2.5159萬億元，而2021年度這一數字為2.7272萬億，減少了2113億，營收下降比例為7.75%。在總額上我們或許看不出來太大的差異，但是，在這90家地產公司中，營收下降家數為54家，占比60%，而實現營收增長的公司只有36家，占比僅有40%。

營收過千億元的地產公司依舊是6家，分別為萬科、綠地控股、保利發展、招商蛇口、金地集團、新城控股。其中，新城控股的營收為1154.57億，位列第6名，而第7名華發股份營收為591.9億。

也就是說在700至1100億之間，是空白。這種營收斷層式落差比在2021年度更加明顯。

2021年度唯一邁入千億營收的純民營地產公司是金科股份，在2022年度營收已經滑落至548.62億，下降51%。此外，越來越多的地產公司營收落入到百億范圍，在90家中一共有57家營收不足百億元，占比63.33%。與此呼應的是，市值不足百億的公司一共有67家，占比74.44%。

在歸母凈利潤方面，這90家公司的財務數據可以說是驚心動魄。

在2022年度，它們一共實現的歸母凈利潤金額為-663.45億元，整個行業已經呈現出普遍虧損的狀態。在一年前的2021年度，它們一共實現的歸母凈利潤還足有713.10億元。到了2022年度，這90家地產公司中，有68家歸母凈利潤下降，占比為75.56%。

出現虧損的地產公司數量達到33家，占比36.67%，它們一共虧掉了1431億。其中，虧損王為藍光發展，虧損額達到驚人的249億，緊跟其后虧損金額超過百億的分別是金科股份-214億、榮盛發展-163億、中天金融-161億、陽光城-126億，它們位列虧損前5名。

在盈利的A股地產公司中，凈利潤在10億以內的有46家，占比51%。盈利超過百億的公司只有兩家，萬科226億，保利發展183億。

顯而易見，90家A股上市房企不僅在營收層面呈現斷層，在凈利潤方面依舊如此，比如凈利潤第3名的金地集團只有61億，61至183億之間又是空白。

如若將港股上市房企計算在內，中國房企整體虧損額度將更為龐大。比如，銷售額雖繼續保持行業首位的碧桂園在2022年卻出現了60.52億元的歸母凈利潤虧損，其在2021年尚有267.97億元的盈利；正進行債務重組的融創中國也出現了276.7億元的歸母凈利潤虧損。

但是，導致地產公司凈利潤出現巨幅下降，甚至巨額虧損的主要原因并非公司運營，而是存貨項目減值。

2022年度，這90家地產公司中，資產減值損失合計總金額為993億，2021年度這一數字則為694億，增加了299億。目前項目減值金額超1億的公司家數有52家，占比57.78%，即超過一半的公司手中的項目存在減值。其中減值金額超過百億的有兩家，分別是藍光發展162.73億，金科股份為150.74億。減值金額在10至100億之間有18家，占比20%。

目前，這90家A股上市地產公司中，股價落入1元區間的公司有18家，占比20%。這18家公司也面臨從A股退市的風險。

比如，目前的藍光發展股價只有0.48元，已經連續17個交易日股價低于1元，即便后續3個交易日股價全部漲停，也覆水難收，退市已成定局。中天金融股價只有0.66元，已經連續11個交易日低于1元。

這其中，債務違約導致年報非標的事項已經屢見不鮮，也是其股價持續惡化的根源。比如藍光發展財務報表被信永中和事務所出具無法表示意見，其中最重要的原因就是已經資不抵債，大量債務違約引發訴訟。年報顯示，藍光發展的貨幣資金只有27.47億，其中有27.06億受限，實際能動用的資金只有0.41億，但其一年內有息貸款高達504.57億，逾期金額為331.22億。

過去多年展現激進風格的世茂股份，2022年度財務報表被中興才華出具“保留意見”，內部控制被出具否定意見，隨后即收到上交所的問詢函，目標直指其部分子公司被強制執行162.88億，而詭異的是，部分涉訴子公司并無相應借款的記錄。同時，這家房企的董事大面積擺爛，1名董事對年報相關議案投反對票，3名董事投棄權票，公司存在4個未入賬的銀行賬戶。

這與南京前首富袁亞非旗下的*ST宏圖類似，通過虛減負債隱蔽違約的事實。2022年報顯示，世茂股份貨幣資金只有39.71億，一年期貸款足足有192.17億。這還不包括長期有息貸款135.7億，以及隱藏尚未被發現的債務問題。

而伴隨著債務問題，目前A股地產公司中非標審計意見也開始出現，地產行業逐漸成為非標審計意見的重災區。

整體而言，資金鏈斷裂、融資受困是導致地產公司陷入困境的重要原因。同時，銷售端的疲軟，整個行業盈利能力急劇下降，使得項目結轉資金回籠的節奏放慢。對于風格激進的公司來說，在巨額貸款陸續到期的情況下，危機難以避免。

而普遍性的存貨項目出現減值，都預示著供需關系已經發生逆轉。

與地產慘淡的業績形成鮮明對比的是，在2022年度42家銀行上市公司中，只有浦發銀行、鄭州銀行、西安銀行凈利潤下降，只此3家，其余39家賺得盆滿缽滿。

這種對比，也是目前地產困境的一個側影。

在營收疲軟，行業普遍虧損的情況下，2022年度90家A股地產公司的員工人數合計為58.2487萬人，2021年度員工人數為66.5921萬人，足足減少了8.3434萬人。發生人員削減的家數為60家，占比66.67%。行業寒冬正在直接影響到數以萬計的家庭營生。