濟南主城區的樓盤，很像樓市里的隱形人。明明看數量不少，看地段，說起來也是二環內，看產品，比老舊樓盤也有幾分亮點，但存在感極低，去化緩慢，問題也是重重。高鐵熙悅府算是其中的一個典型。

主城區樓盤的優勢、劣勢，在高鐵熙悅府項目上都有明顯的體現。去現場實地走一圈就知道，地段雖好，硬傷不少。

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國企、二環內、小高層，好像一手好牌

2021年12月6日，濟南鐵路房產建設集團有限公司以100409萬元的底價摘得原黃臺鐵路貨場地塊A-1，樓面價為7045元/平。開發商背后是中國鐵路濟南局集團，也算是央企背景。

項目位于北園大街東南、膠濟鐵路北側。小區總占地面積約6.7萬㎡，容積率2.1，規劃21棟住宅，包含14棟18層小高層、1棟17層小高層、2棟16層小高層、2棟12層小高層、1棟10層洋房。

單純從規劃來看，面向剛需剛改的樓盤。小區主力戶型是104㎡三室兩廳一衛、113㎡三室兩廳兩衛、127㎡三室兩廳兩衛、140㎡四室兩廳兩衛產品。此外也有80㎡、95㎡小戶型產品。

戶型中規中矩，屬于行業平均線上，值得注意的是公攤，對于16層的小高層來說，24%的公攤可不算低。這意味著高鐵熙悅府的得房率更低，同樣是113平戶型，其他項目的小高層產品能多得四五平實際使用面積。

公攤大也導致了使用面積更加緊湊。113平的樣板間，5m寬廳看起來不錯，但這里包含了餐廳的空間，如果3.5米的客廳，還有1.5米的餐廳，能用嗎，實際使用起來恐怕捉襟見肘，稱之為三室一廳可能更合適。為了讓空間顯得更大，家具都“精心挑選”過。2.7m寬的次臥里，那張據說1.8*1.5m的床，和實際尺寸有著不小差距，主要顯空間大。

規劃圖上，地鐵2號線從項目地下穿行而過，也要考慮是否會帶來噪音、震動問題。同時有部分低樓層產品為居住公寓，購買時應提前問清楚。

小區配建了9班幼兒園、45班九年一貫制學校。簽約了歷城二中教育集團，這也是濟南當下開發商的常規操作。先花幾千萬簽約個教育集團，再把費用平攤到房價里，羊毛出在羊身上，還能忽悠一撥不知情的看重“學區房”的客戶，掩飾了自己新學校的劣勢。

殊不知，在遍地都是簽約歷城二中樓盤的濟南，簽約教育集團的含金量早已似有若無。何況，簽約教育集團一般以6年為期，孩子長到6歲能上小學，簽約到期的故事，在濟南并不少見。

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南側臨近膠濟鐵路，高架、廠房三面圍合

地段上看，周邊各類配套還算豐富的，榮盛時代廣場、大潤發，往南到洪樓片區的商業，雖然有鐵路阻隔，繞了路，但也不算太遠；地鐵站遠了些，但旁邊就是北園高架。

雖然有老城區的相對成熟，但是，對高鐵熙悅府來說，真正的困境恰恰來自地段帶來的硬傷。

就算中介能帶來大量客戶，能看著售樓處旁的高架橋、膠濟鐵路的一輛輛火車、老廠房等等一大堆硬傷，還能面不改色交訂金的，估計少之又少。

最大的硬傷是南側的膠濟鐵路，項目和鐵路線幾乎平行建設。周邊環境隨著城市發展或許還有改變的可能，但膠濟鐵路會一直在那，這是再多產品優勢也不能改變的現實。噪音、灰塵等等影響，將是日常生活揮之不去的痛點。

二環內小高層雖好，加上鐵路旁，并且是南向鐵路旁，窗外風景就是來往的火車伴奏是火車嗚嗚聲，就掉價了。

西側的北園高架，是第二個硬傷。距離太近了，以至于站在售樓處抬眼四顧時，汽車呼嘯而過的高架橋幾乎占據整個視線。高鐵熙悅府與北園高架，只隔著幾個小商鋪，堪稱親密無間。有過買賣二手房經驗的都知道，旁邊是高架橋，意味著掛牌價要低人一等，賣不上價。

高架橋的噪音問題是個共識，有些樓盤會建高層做一波遮擋，頂多價格便宜點。但高鐵熙悅府的地塊形狀，注定了大多數樓座都將受到高架橋噪音的影響，避無可避，只能硬抗。

北側德馨齋的老廠房，是第三個硬傷。磚墻斑駁，建筑陳舊，處處可見時間的沉淀。對于主城區的樓盤來說，不怕周邊的老小區，就怕隔壁是老廠房。因為主城區遍地老小區，他們是老濟南的煙火氣。唯獨老廠房，黑黝黝的窗戶，陳舊的磚瓦，臟亂差的城市界面，不知何時能拆走的預期，能勸退一大波客戶。

這一點，高鐵熙悅府同樣避無可避，德馨齋老廠房就在營銷中心對面，比置業顧問更早一步和購房者說“hello”。

再舌綻蓮花的中介，就算好口才能把項目賣點吹上天，也扛不住購房者實地走一圈。出門全是面對嘈雜的環境，被高鐵熙悅府撞了個滿懷。

對購房者來說，真正影響生活質量的，還是門前狹窄的南全福街。因為南側的膠濟鐵路阻擋，南全福街是小區居民出行的必經之路。問題是，這條路上分布著南全福小區等諸多小區，而在高鐵熙悅府與德馨齋老廠房的兩面夾擊之下，高鐵熙悅府門前的南全福街只剩下兩個車道，由電動車、自行車、汽車共同分享，目前已經足夠狹窄難行。

待到項目交付入住后，1000余戶業主早晚高峰從南全福大街一起涌向北園大街、二環東路，估計擁堵會進一步加劇。便捷交通原本是主城區樓盤引以為傲的優勢，結果在高鐵熙悅府，家門口的路就這么窄，出行并不便利，何其諷刺。

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半年網簽110套，還有大批抵押不可網簽房源

高鐵熙悅府2022年6月售樓處開放，11月開盤，先銷售的是南區部分樓棟。據介紹，南區有4棟團購房源，1棟是政府人才公寓，大概率是回遷房源。剩下的6棟樓上，有3棟帶著售罄的標志。

置業顧問的推銷也很有技巧，客戶喜歡的樓座恰好只剩兩三套房源。再暗示北區也要認籌開盤了，遠離鐵路的可能價格更貴，沒有比現在更合適的時機了。

在“房子快賣完了”的氛圍營造上，高鐵熙悅府拿捏的尺寸非常到位。

打開濟南住宅與房地產信息網，又是截然相反的真相。截止到2023年5月23日下午，高鐵熙悅府一共有6棟樓328套房源拿到預售證，已網簽房源110套，占比33%。賣了大半年才去化110套，劃成一個月十來套，數據頗有些慘淡，在今年春天這波行情下，還如此慘淡，還不如人家一個月賣的多，是樓盤問題，還是銷售水平問題？可能二者兼有，畢竟這個樓盤在濟南存在感太低。

尤為值得注意的是，這6棟樓都有大量抵押不可網簽房源。像14號樓，整棟樓都是抵押不可網簽狀態，16號樓有4層是抵押不可網簽狀態。抵押不可網簽基本和資金問題有關，具體原因我們不得而知。

對于購房者來說，項目有大量抵押不可網簽房源，不算好消息，購房者需要慎重選擇了，畢竟現在最怕的是房貸還在還，房子卻住不進去。

買房是個信息戰，一旦跟著置業顧問的套路走，就只有乖乖掏定金的份。像這個樓盤，如果你聽置業顧問介紹，那就是南區房源基本售罄，北區還有漲價可能，現在一萬八九買個二環內小高層性價比再高不過。可現實卻是你看到的網簽只有不足三分之一。

而如果在買房前，先把規劃圖、網簽數據、現場實景挨個盤一遍，就知道賣不動，自然有賣不動的原因。

綜合來看，這是個很矛盾的樓盤。明明是央企背景，結果一大堆抵押不可網簽房源。明明身在主城緊鄰高架，結果門前只有一條狹窄馬路，通勤堪憂。明明是小高層規劃，結果被鐵路線、高架橋、老廠房三面包餃子，讓人愛也不是，恨也不是。

只能看著慘淡的去化率，感概一句，不容易啊，不容易。買不好總有原因。沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨，購房者用真金白銀投票，很真實。