近期福州發(fā)布了第二批的土拍預(yù)告，對比第一批這次的住宅用地，明顯關(guān)注度更高，整體供應(yīng)量也有一定上漲，當(dāng)然從土拍的供應(yīng)也可以傳達(dá)一些消息，特別配合近期一些項目的開盤情況。

第二批住宅用地：18幅，總面積約963畝
第一批住宅用地：11幅，總面積約441畝

第一批住宅用地，只成交5幅，6幅最終沒有上架（合計345畝），這次再次加入到第二批住宅用地。

分析：從數(shù)據(jù)來看，第一批供應(yīng)441畝，最終成交96畝，外圍巨型地塊全部沒有上架，本次扣除回鍋肉，新增12幅住宅用地，合計522畝。

從數(shù)量和體量來說，相比于第一批都有一定增加。

從近年土拍遇冷后，今年的土拍公告相比以往有一個變化，就是會提前發(fā)布住宅用地的預(yù)告清單，過一段時間后才發(fā)布最終土拍公告，官宣上架地塊。

從第一批的土拍來看，最終上架的地塊，全部拍賣成功，沒有出現(xiàn)以往流拍的情況，可以說面對遇冷，土拍也做出了改變。

第一次土拍，最終上架的住宅用地，基本都是公租房、或者安商房，真正純商只有一幅五四北，最終觸發(fā)限價，被國貿(mào)搖號拿下。

從土拍結(jié)果來說，相比以往的大面積底價成交，這樣的結(jié)果更符合預(yù)期。

第二批土拍，從供應(yīng)來看：鼓樓3幅、臺江2幅、晉安7幅、倉山6幅。

相比于第一批：鼓樓0幅、臺江1幅、晉安4幅、倉山6幅。

很明顯這一次鼓臺的供應(yīng)有所增加，合計108畝，這是一個新的信號。

除此之外，本次幾個巨型舊改區(qū)域，又一次供應(yīng)大面積地塊，集中在：

五四北新店、東區(qū)三遠(yuǎn)、城南螺洲，其中城南螺洲是第一批遺留地塊。

從面積來看：三遠(yuǎn)2幅247畝，新店3幅165畝，城南4幅262畝。

這些地塊從區(qū)位以及供應(yīng)量來說，最終能否成交，預(yù)計難度較大。

從目前土拍的局勢來看，這些難纏的巨型地塊，預(yù)計會提早加入清單，持續(xù)尋找有意向的房企，最終上架出讓。

從目前板塊的去化和庫存來看：

1、東區(qū)：三遠(yuǎn)247畝，去年三遠(yuǎn)供應(yīng)三幅，其中2幅都是安商，這一次地塊按規(guī)劃預(yù)計是純商。

屆時247畝的純商搭配容積率3.0上下的數(shù)據(jù)，最終要是成交，按套均100平計算，預(yù)計可以供應(yīng)4000套左右的房源，這樣的巨型供應(yīng)，對于拿地房企以及周邊樓市，壓力都不小。

除此之外，本次后嶼舊改地塊也有一幅，31畝，位于晉棠府南面，地鐵優(yōu)勢相對明顯，相比于三遠(yuǎn)地塊，這幅地塊與周邊在售新盤，更容易成為競品。

2、五四北：新店的巨型棚改，體量跟三遠(yuǎn)差距不大，本次上架的3幅，不到住宅用地一半，至于這些地塊是以配置高比例安商房，還是純商，屆時是一個關(guān)注點。

從影響度來看，地塊主要位于火車站北側(cè)，雖然歸納到五四北，不過按周邊正榮府當(dāng)初的定位，主打依然是火車站盤，目前周邊主要次新就正榮府、金域時代、以及建總兜底的幾個項目等。

3、南二環(huán)：本次2幅，上次江南CBD南側(cè)遺留下來，新增一幅中駿璟宸南側(cè)一幅，兩幅地塊合計48畝，體量不算太大。

當(dāng)然目前整個板塊庫存和去化，壓力都很大，兩幅地塊雖然面積不大，不過距離最近的中駿璟宸，此前1.8W任選的特價，對于這些未供應(yīng)的地塊，殺傷力也不小。

如果市場只認(rèn)可1.8W價格，這兩幅地塊樓面價，可能要跟高新區(qū)不到1w看齊，但是那樣的樓面價，對于板塊而言，看上去又是一種殺傷，可以說價格信心也是難題。

4、城南：4幅地塊，合計262.54畝，位于榕耀之城北側(cè)，上一批遺留下來，地塊都來自福安新區(qū)舊改，隔壁就是福喜新區(qū)舊改，近期發(fā)布的土地規(guī)劃里面，僅隔壁住宅用地就188.2 畝。

目前整個城南板塊都可以說艱難，巨量庫存的存在，外圍樓市的崩塌，加上前2年房企暴雷，這些巨型舊改地塊，按走勢來看，預(yù)計每次土拍預(yù)告清單都會存在，國企預(yù)計短期內(nèi)也不會兜底，想要真正出讓難度太大。

綜上，從第二批的供應(yīng)來看，除了鼓臺的幾幅地塊外，剩余地塊也基本算是各自板塊的邊緣地帶，這些地塊最大的特色就是巨型供應(yīng)，從拿地的動力來說，整體都不高。

可以說第二批的地塊，雖然新增不少，但是真正能成功出讓的預(yù)計也不多。

市中心改善

聊完外圍地塊，就到了這次最關(guān)注的鼓臺地塊，上一輪土拍，供應(yīng)祖廟的安商地塊，雖然處于市中心，不過由于高比例安商配建，最終也是被榕發(fā)底價拿下。

對于這次，臺江拿出雁塔地塊39畝，此前商業(yè)的超高層地塊已經(jīng)出讓。

這次的住宅用地，從當(dāng)初招商的規(guī)劃來看，給出的第四代的效果圖。

按照福州近期市中心純商地塊的規(guī)劃，基本都采取了這個新產(chǎn)品的設(shè)計。

從地塊來看，緊鄰南公園，地處二環(huán)內(nèi)，如果以純商+第四代的設(shè)計，預(yù)計又是一個受關(guān)注的改善項目。

除了這幅地塊外，臺江還有一幅27畝住宅地塊，汽車南站周邊舊屋區(qū)改造，按地圖指示預(yù)計是金屏垱地塊，地塊不規(guī)則預(yù)計采取高比例安商房設(shè)計。

除了臺江供應(yīng)2幅外，鼓樓區(qū)供應(yīng)三幅，其中一幅袖珍地塊，僅8畝，容積率1.4，位于左海璞宸周邊，從定位來看預(yù)計關(guān)注度不會太高。

剩余兩幅，即近期發(fā)布拆遷公告的東大新村+高工小區(qū)，其中東大新村，面積46畝，容積率3.9，高工小區(qū)，面積25畝，容積率2.5。

兩幅舊改地塊，周邊存在一附小、華僑小、十一中等，周邊存在比較典型的高價盤，比如單價破十萬的萬旭秀也里，還有大平層的白金瀚宮。

兩幅市中心的鼓樓地塊，算是這幾年福州供應(yīng)里面比較少見的。

從容積率來看，東大高達(dá)3.9，媲美上海西舊改。

兩幅地塊最大的關(guān)注就是最終是否存在安商房配建，以及比例多少。

就不做太多猜測，可以等最終土拍公告，當(dāng)然即便存在安商房配建，預(yù)計出讓也比較簡單。

對于第二批推出多幅市中心地塊，其中兩幅還是近期發(fā)布拆遷公告，可以說速度非常快，當(dāng)然這也不是第一次了。

面對土拍遇冷，外圍地塊無法出讓后，很明顯市中心會加速舊改供應(yīng)，從上海西的巨型舊改再到這次鼓樓的東大新村、高工小區(qū)。

后續(xù)很明顯還有其他地塊，比如：河南社區(qū)舊改、鳳凰新村舊改、狀元地塊等。

這里面不乏跟上海西一樣的巨型舊改，屆時如果按計劃啟動，很明顯市中心的供應(yīng)相比前10年會有很大的緩解。

除此之外，比如臺江區(qū)發(fā)布的下半年供應(yīng)地塊，當(dāng)初的518大樓也在列。

可以說福州后續(xù)的土拍，市中心預(yù)計每一場都有新貨可以供應(yīng)。

群友也都感受到這個趨勢，屆時最明顯的影響，就是整個福州的改善盤定價，比如二環(huán)外的改善盤，二環(huán)內(nèi)部分高價次新等。

當(dāng)初基本都吃了福州改善斷供的紅利，而一旦開啟供應(yīng)，未來的二手市場會是一場廝殺。

改善盤去化

聊到廝殺，最容易聯(lián)想的就是價格，可能很多人對于市中心后續(xù)的供應(yīng)，會覺得定價會進(jìn)一步拉高單價。

對此就借鑒上海西舊改的兩幅純商盤，按網(wǎng)絡(luò)消息的開盤數(shù)據(jù)如下：

建發(fā)璞云：

時間：6.24--6.29開啟落位
樓棟：1#/60套，2#52套，3#/60套，5#/62套，7#/56套，合計290套
均價：精裝4.8萬/m，車位40萬/個
去化:6.24-6.29日累計落位155套，去化率53%，車位基本同步購買

時間：7月上旬
樓棟：6#/52套，8#/30套，9#/62套，合計144套。
均價：149m均價預(yù)計精裝4.8萬/m，175m精裝4.9萬/m
去化：當(dāng)天升籌客戶約30組

國貿(mào)天琴樾：

時間：2023年7月20-22日首開
樓棟：3#/62套，5#/62套，6#/62套，10#/48套，合計234套；
均價：精裝4.8萬/㎡，車位45萬/個；住宅96折，車房聯(lián)購，住宅再優(yōu)惠30萬/套；
去化：7.20-7.22累計去化187套，去化率80%，車位基本同步購買

分析：從項目開盤情況來看，璞云已經(jīng)全部上市，天琴樾也開盤了4棟，從去化率來看不算太差。

當(dāng)然兩個項目都有一個現(xiàn)象，即備案情況跟開盤情況沒有同步。

目前只有建發(fā)璞云備案4棟，合計230套，短時間內(nèi)網(wǎng)簽212套。

從定價和優(yōu)惠情況來看，兩個項目都采取購買車位做優(yōu)惠，同時備案價做折扣，整體的折后均價都在4.8W左右。

對比當(dāng)初未開盤之前，網(wǎng)絡(luò)所謂預(yù)計肯定5W以上，依然存在預(yù)期差。

從兩個項目目前的走勢來看，個人結(jié)合網(wǎng)友購買情況瞎猜如下：

兩個項目都采取了相對不公開的操作，購買都是一對一，給出所謂剩余房源不多，只有部分認(rèn)籌客戶退掉的房源等言論。

可以說面對庫存合計近千套的改善庫存，即便價格低于此前預(yù)期，但是去化難度預(yù)計并沒有網(wǎng)簽看上去那樣輕松。

雖然璞云首批備案樓棟短時間網(wǎng)簽，但是備案樓棟3、5、6、7，可以說是兩個項目里面，采光視野相對不錯的樓棟，在價格沒有太大溢價的情況下，客戶的認(rèn)可度本來就相對較高。

至于兩個項目剩余開盤樓棟，為何還未備案，個人預(yù)計實際去化率還做不到熱銷的現(xiàn)象，等到認(rèn)購情況差不多之后，再采取備案集中網(wǎng)簽，來維持這樣一個熱銷情況，借此讓剩余樓棟能夠更好去化。

從兩個項目的定價來看，精裝+第四代，4.8W，近期璞云發(fā)布的優(yōu)惠信息：

?最后兩套147樓王中間樓層?
房號：8-702奇數(shù)層，面積147.73㎡，房子最終成交總價635萬，單價4.29萬（含6000元/平精裝）
房號：8-1002偶數(shù)層，面積147.68㎡，房子最終成交總價658萬，單價4.45萬（含6000元/平精裝）

可以說僅從價格來看，10層4.45W，7層4.29W，相比于4.8W均價差異不大。

對于璞云比較好的一個聯(lián)想就是目前已經(jīng)交房的建發(fā)養(yǎng)云。

項目此前盤點過一次，過去4個月時間，掛牌數(shù)量從17套增加到29套，成交數(shù)據(jù)暫無。

掛牌均價5.5W，當(dāng)初開盤均價精裝4.3W+車位。

從養(yǎng)云與璞云的單價對比來說，很明顯二手的養(yǎng)云價格并不低，5.5W的價格，已經(jīng)比目前二環(huán)內(nèi)高容積率的改善新盤來的高不少。

從掛牌和成交來看，平臺依然沒有成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)，掛牌數(shù)量還在增加。

后續(xù)二期也要交房，當(dāng)初的購入價更高，還配建三棟人才房，屆時可以預(yù)見：掛牌溢價不會低，合計數(shù)量破50套難度不大。

這個東二環(huán)的改善盤，要想在二手溢價出貨的難度并不小，除了自身的競爭外，福州市場新的供應(yīng)變化，以及最終定價，都呈現(xiàn)壓制狀態(tài)。

當(dāng)然對于上海西4.8W，做到備案熱銷，是否就能在未來二手市場保值，甚至說增值？

比如一位有意向的網(wǎng)友發(fā)出的反問：5W買進(jìn)去，以后要多少才能保本？

最簡單的假設(shè)，上海西隔壁的鳳凰新村，預(yù)計還能再來一次copy。

屆時定價會如何，預(yù)計最多就是持平4.8W，當(dāng)客源消耗不少之后，不排除低于4.8W。

至于這次的鼓樓供應(yīng)，可能不少人預(yù)期也很高，假如沒有學(xué)區(qū)加持，預(yù)計最終設(shè)計和定價，也是走上海西的老路，主打地緣改善。

屆時市場可能會發(fā)現(xiàn)一個走勢，即市中心供應(yīng)越多，開盤前的預(yù)計價格越高，最終開盤實際定價都遠(yuǎn)低于預(yù)期。

屆時當(dāng)初那些看上去價格還不錯的改善新盤，交房后在二手市場的定價，可能再也難演前幾年的改善溢價。

最簡單的案例，前2年更養(yǎng)云同時期的天悅2，還有金茂府等，這些項目的二手也基本上不去。

盤點總結(jié)

新一輪的土拍即將開啟，相比于第一次的供應(yīng)有所增加，大部分地塊都是面積大，預(yù)期低，最終成交難度都不小。

這一次最明顯的信號就是市中心的舊改供應(yīng)在加速，配合此前的計劃，預(yù)計后續(xù)外圍地塊要是繼續(xù)流拍，市中心會持續(xù)供應(yīng)。

當(dāng)斷供10年的鼓樓開啟新的供應(yīng)，二環(huán)內(nèi)上海西這樣的舊改，接二連三，很明顯不管是純商、還是第四代、還是改善大平層，未來的可選項都不少。

可能很多意向客源，會覺得未來這些地塊的定價高不可攀，但是屆時大概率的感慨：可惜買早了。

當(dāng)初的改善保值，背后的邏輯也是供需失衡，不過一旦打破，未來的二手市場，這個短時間內(nèi)信念，預(yù)計也會破滅。