近期不少樓盤二手出現一些特價，正好結合幾個案例，配合這些項目前幾年開盤的走勢，看看期房變成二手后，價格會如何。

萬科金域國際

項目在2020年初頂著疫情的不確定開盤，首期給出優惠做到熱銷，隨后回收優惠，3.5W精裝的均價做到2020年銷冠。

近期二手平臺掛出一套：125平，中層精裝449W。

給出的信息：樓王、二次裝修20w，原值472W，證十幾萬，利息40多萬，虧本90多萬。

從二手平臺找到那套房源，價格對的上。

對于給出的信息，原值472W，相當于當時買入3.77W，其他辦證+利息，也基本對的上。

分析：這個位于二環內臺江排尾的項目，在樓市未回暖的2020年做到銷冠，可以說市場認可度較高。

記憶：當年作為買房一員，加了不少樓市群，在項目進尾盤的時候，一個網友分享很可惜沒買到該盤，如果現在還有房源，二話不說拿下。

后來只能去關注即將開盤的中駿世界城璟悅，隨后他買入了首期的中駿，單價3W左右。

當時很多人覺得不值得，中駿溢價太高，不過隨著2021年，樓市持續升溫，中駿在首期后，價格一路走高，均價來到3.2-3.3W，還出現捆綁車位。

即便這么高，依然擋不住熱銷的表現。

對于那位網友而言，雖然錯過萬科金域國際，不過也以相對低的價格拿下2021年的銷冠。

當然后來的發展，大家也比較清楚。

回到現在，當初很多網友錯過的金域國際，如今在二手的特價房源，直接比原值虧損90多W，即便不考慮利息等，比當初購入價，也虧了23W+二次裝修20W。

試想，如果這套房源要是放在2020年，應該沒那么難出。

如今這樣的掛牌，只能說明2023年樓市更慘淡。

融創福州府

這個位于南二環的新房，在交房后，出現幾個特價房源，不過特價是一個比一個狠，前段時間出現一套C區，高層純商精裝89平，一口價198W。

目前二手平臺該房源沒找到，預計可能是成交了。

按單價來看2.24W。

對比2月成交的一套中層精裝227W，單價2.54W，下降3K。

對于房源而言未滿二，算上稅和中介費，大概單價2.37W。

對于福州府而言，貫穿前3年的福州樓市。

2020年開盤，均價2.7W去化低迷，隨后在國慶啟動全城分銷，也是那個時候分銷這個詞逐漸在福州市場流行。

2021年，隨著樓市回暖，南二環在海納新潮、中駿璟悅等烘托下，樓市瞬間崛起，項目整體均價2.7-2.8W。

年末項目也出現一些特價房源，工抵房等。

比如上過新聞的一套，C7-305房源，面積124平米，280W，單價2.25W，備案均價2.86W，相當于78折。

房源由于調換，出現爭議上了新聞。

在當時的市場來看，2.25W買入精裝福州府，雖然是低樓層，不過吸引力依然不低。

不過交房后，在二手市場的價格，看上去比當初工抵房一次性打款的性價比，好像更有優勢。

如果把2.24W放在2021年上半年的南二環樓市，能買到什么樣的項目？

海納新潮C區分棟安商房的毛坯中低層，大東海中央府混合安商的中層，除了這兩個看不到其他選項了。

當時整個板塊，毛坯純商基本都要2.5-2.6W，精裝純商2.7-2.9W。

可能在目前看當時的價格，覺得溢價很高，不過當時加得樓市群很多，這些項目在2021年上半年，大部分不愁賣，不少外溢剛需都在南二環上車。

整個板塊在東進南下的政策，配合拿地民企的造勢，可以說看上去預期滿滿。

只不過來到2023年，在中駿價格背刺，四大金剛去化低迷后，一切預期都如過眼云煙。

回想2021年后坂小學掛牌倉一小分校，也帶起了一波熱度，如今北園引入麥頂分校，熱度不到2天無人提及。

滯銷盤

最后來聊聊福州滯銷盤的現狀，比較典型的幾個案例，首先就是位于奧體二環邊的水晶榕著。

項目高價拿地，一路走來，從來沒有崛起過，爭議也非常多，可以說三件套最大受害者。

當初備案均價2.8-3.1W，由于去化低迷，早期售價在2.6-2.8W左右。

記憶：當初在項目開盤半年后去看過，整個售樓部都很佛系，看了89和115，置業還是畢業生，后來不到半年置業跑路轉行了。

雖然項目算是福州典型的滯銷盤，不過價格卻相對平穩，一直保持在2.4-2.6W。

2021年樓市回暖，項目也沒抓住風口，南二環的幾個項目都做到較好去化，而這個奧體南二環兩不沾的純商盤，依然佛系賣房。

時間來到2023年，近期雖然也發出特價房源，87平米，198W，單價2.2W，不過走房源來看預計是中低層。

整體的優惠均價依然在2.4W以上。

看上去房企很硬，不過賣成現房的項目，二手才是真正的檢驗。

從掛牌房源來看，已經出現高層毛坯2.16W，總價188W。

87平的高層房源放在期房的時候，價格肯定在2.4W以上，預計要2.5-2.7W。

不過對于滯銷盤而言，二手要出貨的難度實在過大。

配合上面福州府，水晶榕著毛坯2.16W，福州府精裝2.24W，更喜歡哪個？

放在2年前，水晶榕著毛坯2.5W，福州府精裝2.7W，更喜歡哪個？

除了水晶榕著外，還有一個案例，就是位于五四北泉頭的熙悅府。

泉頭也是福州這幾年高價拿地的代表。

相比于龍湖、綠城，熙悅府的價格低一些，前幾年賣的量也更大。

從今年開始，這個多家房企聯合開發的現房項目進入了低迷期，即便去化過千套，庫存依然有600多套。

項目的價格也是一路走低，2020年精裝2.28W，后來來到1.8W，目前1.7W左右。

記憶：2021年，有一位網友私信，給父母買了熙悅府，交了定金，不過不想買了，問有什么辦法拿回定價，印象是5W，說當時也是一時腦熱。

對于這個賣成現房的項目，從二手掛牌來看，同樣有低于均價的房源：110平米，精裝中層，1.59W，總價175W。

相比于當初開盤2.28W，這跌的幅度更大。

當然對于泉頭整個板塊而言，跌幅都大差不差，之前盤點過龍湖和綠城，在二手市場掛牌也出現1.8-1.9W的房源。

當初這些項目開盤均價都在2.3W-2.6W左右。

對比目前在售期房的均價，很明顯二手市場的降價力度，更猛烈。

盤點總結

這3年多福州樓市，如果有全身心經歷的，會發現差異還是很大。

當初部分項目滯銷，可以在短時間內通過政策，氛圍拉高從而跑量。

目前的樓市，即便有小幅回暖，整體的樓市信心依然無法建立。

雖然部分期房一直降價，不過對比二手的特價依然不夠看。

綜上，期房一旦給點風口預期，就能癲狂，到了二手，一旦給點債務壓力，就會被擊碎。