沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。

在經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展后，物業(yè)行業(yè)正邁入高質(zhì)量發(fā)展時代，在這個新時代，有新機遇，也有殘酷的淘汰，那么物業(yè)公司又該如何進化呢？

在前不久的2023中國物博會上，中央黨校（國家行政學院）經(jīng)濟學教研部副主任曹立給物業(yè)公司指明了三個方向：

1、社區(qū)增值服務：比如養(yǎng)老、小區(qū)改造。

2、技術創(chuàng)新衍生出的新模式、新業(yè)務場景。

3、消費觀念升級給商辦物業(yè)帶來新機遇。

其實，現(xiàn)在不少物企在這3個方向上都有發(fā)力，但光all in還遠遠不夠，關鍵是要做出特色、打造差異化的競爭力。

比如在商業(yè)購物中心物業(yè)服務這個細分賽道，金茂服務就是一個典型。

就目前而言，金茂服務手握著兩張“王牌”：一個是遍布全國十幾個城市的奧特萊斯；一個是金茂的旗艦型購物中心——覽秀城。

（長沙金茂覽秀城）

01?

物業(yè)行業(yè)在變???

跟大家熟知道地產(chǎn)行業(yè)一樣，這幾年，物業(yè)服務行業(yè)也出現(xiàn)了較大的變化，具體而言，有這么幾點：

1、行業(yè)的底層發(fā)展邏輯變了

具體來說，就是由單一的外延并購式的規(guī)模驅(qū)動，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵式的質(zhì)量驅(qū)動。

這種轉(zhuǎn)變，在資本市場，物企估值定價的轉(zhuǎn)變上體現(xiàn)的非常明顯。前幾年誰的規(guī)模大、增速高，誰就能獲得更高的估值、市值。

但現(xiàn)在PE和市值與營收、管理面積等規(guī)模指標不再成正比。比如目前行業(yè)市值第一的華潤萬象生活，論體量，只能排到第七第八。

雖然物業(yè)行業(yè)仍舊是一個“長坡薄雪”的賽道，規(guī)模很重要，但更重要的，是基于規(guī)模之上的獨特競爭力。

2、市場的格局變了

當前物業(yè)行業(yè)的大分化，既是市場的自然選擇，也是暴力出清的結(jié)果。二者合力之下，其他行業(yè)10多年才能走完的路，物業(yè)行業(yè)兩年就走完了。

如今，行業(yè)新格局初定，因母公司暴雷拖累的物企，很難有再次崛起的機會。而大量的小型物企，大多也是機會主義者，能活著，但活得不一定好。

不過對國家隊背景的物企來說，就是另一回事了。

就拿金茂服務來說，其本身就有著很強的產(chǎn)品能力和獨立性，可以抓住更多的結(jié)構(gòu)性機會。

比如今年上半年，金茂服務第三方在管面積較去年同比大增89.5%，第三方在管面積占比也接近50%。

3、業(yè)務的焦點變了

現(xiàn)在整個行業(yè)都在不約而同的“大物業(yè)”化。

即打破傳統(tǒng)社區(qū)管理的藩籬，從以住宅為主的居住業(yè)態(tài)，延展到商業(yè)、寫字樓等商辦賽道，再到學校、交通、產(chǎn)業(yè)園、政府設施等更廣闊的城市服務空間。

這背后的邏輯也不難理解，住宅管理是物企的基本盤，需要鞏固但不能死守，真正打開物業(yè)想象力和商業(yè)價值的，反而是商辦和城市公共服務。

尤其是商辦，能夠直接影響著物業(yè)公司在資本市場的估值和股價表現(xiàn)。

02

商辦賽道的優(yōu)質(zhì)玩家

在商辦和城市服務兩大賽道，金茂服務都有著很深的布局。

先看城市服務。

截止上半年，金茂服務在手的城市服務項目一共有10個。看似不多，但單個的規(guī)模大，僅是上半年新增的2個項目，新增轉(zhuǎn)化面積就達400萬方。

這主要得益于金茂服務在這一賽道有著超強的資源稟賦。與母公司的資源協(xié)同，給金茂服務帶來了很多人無我有的機會。

在商辦賽道，金茂服務是低調(diào)又有實力。

辦公寫字樓這塊業(yè)務基本上沒得說的，上海“三件套”之一的上海金茂大廈就是金茂服務在提供物業(yè)管理。

此外，北京凱晨世貿(mào)中心、北京西城金茂中心、蘭州亞歐國際大廈、國家網(wǎng)球中心、長沙金茂覽秀城與金茂雙子塔等地標也都是金茂服務在管。

而在商業(yè)購物中心服務領域，金茂服務更是手握兩大王牌業(yè)態(tài)：

一是奧特萊斯。

在國內(nèi)，奧特萊斯是差異化比較明顯的一種商業(yè)形態(tài)，而金茂服務正是中國最大的奧特萊斯物業(yè)服務商之一。

在全國各地管理著17個奧特萊斯，管理面積超過200萬㎡。

其中北京首創(chuàng)奧特萊斯，不僅是華北地區(qū)最大的奧特萊斯單體店，還是全國零售額最高的奧特萊斯之一。

（北京首創(chuàng)奧萊）

二是覽秀城購物中心。

覽秀城是金茂的旗艦型商業(yè)購物中心，就像萬象城之于華潤。

長沙覽秀城就是其中的一個代表，其建筑面積為10.27萬平方米，妥妥的大型購物中心，于2016年11月開始營業(yè)，也是金茂覽秀城商業(yè)系的開山之作。

即便是受疫情影響最嚴重的3年，長沙覽秀城的客流量三年復合增長率仍達10%，其中2022年年客流量達到1197萬人，比同期長沙市的總常住人口還多出150多萬。

而且開業(yè)7年來，一直保持著接近滿租的狀態(tài)。

（長沙覽秀城覽星夜市）

值得一提的是，過去三年半，長沙覽秀城的EBITDA率從38.7%提高至51.92%，已達到成熟期購物中心的優(yōu)秀水平。

03

深度運營，打造獨特競爭力

商業(yè)的能級和它的管理難度系數(shù)，往往是成正比的。

就拿奧特萊斯來說，相比普通的購物中心，奧特萊斯具有體量大、店鋪多、業(yè)態(tài)全、車流客流集中、節(jié)慶活動多等等特點。

所以針對奧特萊斯的物業(yè)服務，更需因地制宜，并充分結(jié)合業(yè)主、商家以及顧客三方的需求，按需提供定制化服務、專業(yè)化服務。

說白了，奧特萊斯是最能反映物企商業(yè)服務能力的商業(yè)業(yè)態(tài)。

目前，北京首創(chuàng)奧萊整體出租率達99%，和長沙覽秀城一樣近乎滿租。

（北京首創(chuàng)奧萊）

金茂服務都做了哪些呢？

總的來說，就是通過深度運營突破傳統(tǒng)的秩序管理難題，把服務做到令顧客和商家都滿意。

比如在北京首創(chuàng)奧特萊斯，金茂服務可以根據(jù)客戶需求精準指引停車區(qū)位，讓顧客少走冤枉路，疏解擁堵的同時提升顧客購物體驗。

（北京首創(chuàng)奧萊）

而在處理商鋪的突發(fā)性事件時，基本能分分鐘鐘到達現(xiàn)場，為店鋪提供了安全穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境，也獲得了商戶的高度贊譽。

比如今年某店鋪顧客與導購發(fā)生肢體沖突時，金茂服務的安保2分鐘便到達現(xiàn)場控制局勢，為店鋪提供了安全穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境，也獲得了商戶的高度贊譽。

（北京首創(chuàng)奧萊）

再看覽秀城，金茂服務不僅提供科技解決手段，例如手機定位、停車位自動查詢機進行車位查詢，十字路口的會車報警系統(tǒng)，同時提供人防服務，巡邏車載客到達停車位置，全時段巡邏指揮。

（長沙覽秀城）

正是通過專業(yè)化的運營與服務，金茂服務不僅樹立起在奧特萊斯、購物中心細分業(yè)態(tài)的服務標桿。

04

結(jié)語

更關鍵的是，憑借著這種差異化的競爭力，還打造了強大的護城河，進一步打開了在商業(yè)服務賽道的想象力。

10月底，中國金茂發(fā)布公告稱，擬以旗下長沙覽秀城購物中心發(fā)行公募REITs項目，而這也將是國內(nèi)首批成功發(fā)行的商業(yè)REITs。

這意味著，金茂打通了商辦賽道“投融建管退”的最后一環(huán)。

在輕資產(chǎn)的加持下，未來金茂服務管理的覽秀城購物中心，還有奧特萊斯，可能就不是幾座、十幾座了，而是幾十座，甚至上百座。

作為“看得見的增長”，這也將成為支撐金茂服務未來幾年發(fā)展和估值邏輯的新敘事。

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文 | 村長♂