這一年全國房地產市場的走勢基本上已經出來了。我們一起來梳理一下國家統計局這兩天發布的房地產數據。

你只需要看一下每個月的銷售面積，就能領會到這一年的艱辛——

用這一張圖可以看出：全國新建住宅月度銷售面積最高的，是3月份（12864萬㎡）——這得益于2022年末的救市政策與疫情放開在春節之后形成的疊加效應。

4月份便急轉直下，僅僅只有3月份的一半（僅剩6715萬㎡）。「金三」是有的，但「銀四」完全不存在。也就是說，到了4月份，救市政策的效用已經消退了。

為什么6月份的銷售面積（10929萬㎡）又重新走高？放在從前的年份，6月份（沖半年度銷售指標）和12月份（沖全年銷售指標）的銷售面積都是最高的；但在今年，6月份的銷售面積還是弱于3月份——還是那個原因，救市政策的效用已經消退了。

所以到了7月份，你就看到了全年最低的銷售面積（僅剩6031萬㎡）。于是，7月24日的政治局會議明確提出「適時調整優化房地產政策」。

最高指示都已經說得這么明確了，為什么8月份的銷售面積（僅有6188萬㎡）仍然沒有起色？因為落地政策出得很慢——像「認房不認貸」（2023/8/25）和「降首付比例」（2023/8/31）這樣的具體措施，都是在一個月之后才姍姍來遲。同樣，那些想要放開限購的地方政府，也是在一個月之后才陸續獲得住建部的放行。

雖然9月份的銷售面積（8959萬㎡）拉出了一根小陽線，但已遠遠弱于3月份。值得注意是：8月份出臺的這些救市政策，其力度強于2022年末的那些救市政策，但效果卻越來越差。

到了10月份，救市政策的效用又消退了，而且是以更快的速度消退——10月份的銷售面積（6616萬㎡）又迅速滑落。

那么，剩下的兩個月會怎樣？11月份應該會比10月份更差，12月份會有所抬頭，畢竟房企還是要沖年度銷售指標的（差不多就是加大優惠力度的意思）。但是12月份恐怕無法突破3月份的高點，甚至可能無法達到6月份的第二高點。

◆2023年全國新建住宅月度銷售面積對比

*根據國家統計局數據梳理

我們為什么要逐月分析銷售面積的變化？我們想說的是：相關部門很可能高估了政策的威力，低估了本輪房地產困境。

用輕藥的時機已經錯過了，現在該是用重藥的時候。如果現在還不舍得用重藥，等到明年開春之后，只能用比重藥更重的重藥，才會有效果——但是，那種副作用會很大很大。

我們只是遺憾。我們只是惋惜。越是貽誤戰機，副作用就越是不可承受。

這一年只剩不到一個半月。