屋頂書單No.001

趙燕菁著

《大崛起：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型》

中國(guó)人民大學(xué)出版社，2023年1月，￥118.00

導(dǎo)讀人︱何玲德科地產(chǎn)頻道主編

主流輿論一邊倒地建議摒棄「土地財(cái)政」，趙燕菁教授卻認(rèn)為，如果你只看到了「賣地賺錢」，那就看得太淺了——?dú)W美國(guó)家的原始積累靠對(duì)外擴(kuò)張，我國(guó)的大國(guó)和平崛起靠土地財(cái)政；土地財(cái)政決定了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是「土地本位」的，這也是目前國(guó)際博弈中我們能夠自成一體的底氣所在。

為什么這么多專家都在談?wù)摗竿恋刎?cái)政」，廈門大學(xué)教授趙燕菁的這本《大崛起》卻特別值得一讀？因?yàn)樗幸痪€的從政經(jīng)驗(yàn)：他曾經(jīng)擔(dān)任廈門市規(guī)劃局局長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)11年。一座城市的規(guī)劃局局長(zhǎng)，處在能夠最直接地觀察城市發(fā)展的位置上。同時(shí)，經(jīng)過(guò)12年在英國(guó)卡迪夫大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系的讀博，他也提出了自己的理論，他認(rèn)為「現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)在其底層出了問(wèn)題」。這雙重經(jīng)歷的疊加，讓他對(duì)學(xué)術(shù)和實(shí)踐案例都能夠保持敏感。

●一句話了解一本書

「土地財(cái)政」是中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以高速增長(zhǎng)的根本原因，同時(shí)決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)是「土本位」的，房?jī)r(jià)上漲是「土本位」的必然體現(xiàn)。

●要點(diǎn)一：如何理解我國(guó)的「土地財(cái)政」？

資本主義國(guó)家的資本積累靠對(duì)外掠奪，我國(guó)的資本積累靠土地巨大的融資能力。「土地財(cái)政」是一種內(nèi)部融資機(jī)制。土地是中國(guó)啟動(dòng)城市化的第一筆信用資本。

由于「土地財(cái)政」被「房?jī)r(jià)」「腐敗」「泡沫」等敏感的社會(huì)話題所綁架，摒棄「土地財(cái)政」幾乎成為學(xué)術(shù)界和輿論界一邊倒的共識(shí)。一邊倒批評(píng)「土地財(cái)政」的原因，是沒有分清楚賣地的一次性收入（屬于債務(wù)和金融）和未來(lái)的運(yùn)營(yíng)性收入（屬于財(cái)政）。

中國(guó)城市化完成之前，我國(guó)無(wú)法直接取消土地財(cái)政，因?yàn)檎也坏娇梢蕴娲恼鞫惙绞健Ｒ驗(yàn)槲鞣絿?guó)家崛起的歷史表明，稅收財(cái)政無(wú)法為城市化積累足夠的資本。從土地財(cái)政轉(zhuǎn)變成更可持續(xù)的增長(zhǎng)模式，需要幾代人的時(shí)間。

賣地（使用權(quán)）的本質(zhì)，就是地方政府「公開募股」，所以在完成城市化之后，賣地就要更多地同現(xiàn)金流掛鉤，而非追求一次性高地價(jià)。到那時(shí)，土地才需要更多地用現(xiàn)金流（地租、稅收、就業(yè)）來(lái)標(biāo)價(jià)。

●要點(diǎn)二：政府賣地賣的是什么？

地方政府賣地，有兩部分的收入：賣地收入（金融屬性），以及完成招商引資之后持續(xù)性的稅收（財(cái)政屬性）。

賣地，本質(zhì)上出售的是土地未來(lái)的增值；提高公共服務(wù)水平，土地能產(chǎn)生溢價(jià)，所以政府要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的征稅，來(lái)回收這些溢價(jià)，去提供更多公共服務(wù)。住在城市里的市民，其實(shí)是在為所有這些公共服務(wù)付費(fèi)：交通、學(xué)校、公園、劇院、博物館……

城市最重要的特性是「公共性」。城市是公共產(chǎn)品的集合，政府是提供公共產(chǎn)品的「平臺(tái)企業(yè)」。我們能買到的公共服務(wù)越多，城市化水平就越高。

●要點(diǎn)三：我們買房買的是什么？

住宅必定具有投資屬性。房地產(chǎn)開發(fā)商就像股票市場(chǎng)中的券商，包銷政府出讓的土地使用權(quán)（就像企業(yè)發(fā)行的股票），然后根據(jù)需求開發(fā)各種樓盤（就像股票市場(chǎng)中的理財(cái)產(chǎn)品），居民（就像股票市場(chǎng)中的股民）通過(guò)購(gòu)買城市政府發(fā)行的「城市股份」分享整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)（房產(chǎn)升值）。

●要點(diǎn)四：開征房地產(chǎn)稅會(huì)產(chǎn)生什么影響？

?本來(lái)房地產(chǎn)稅是被設(shè)計(jì)用來(lái)替代土地收益的（這本身就有待商榷），但卻被寄希望于打壓房?jī)r(jià)。如果我們對(duì)持有房地產(chǎn)市值征稅，中國(guó)的流動(dòng)性也會(huì)減少。這才是最大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是中國(guó)流動(dòng)性的主要來(lái)源。

?房地產(chǎn)稅是典型的直接稅，是西方國(guó)家地方政府公共服務(wù)支出的主要來(lái)源。如果指望房地產(chǎn)稅像在發(fā)達(dá)國(guó)家那樣成為地方政府的主流稅種，就必須同步對(duì)地方政治制度做出相應(yīng)的調(diào)整。

?房地產(chǎn)稅并不是政府通過(guò)公共服務(wù)帶來(lái)的真實(shí)財(cái)富增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)體現(xiàn)的不是真實(shí)財(cái)富，而是這項(xiàng)房產(chǎn)的未來(lái)收益。對(duì)虛擬財(cái)富征稅，和透支未來(lái)財(cái)富沒什么兩樣。如果政府稅收的基礎(chǔ)「脫實(shí)向虛」，其政策和資源就會(huì)向虛擬經(jīng)濟(jì)傾斜，并最終導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)「脫實(shí)向虛」。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)該如何開征——

?差異化：房地產(chǎn)稅的本質(zhì)是為地方政府提供的公共服務(wù)定價(jià)，對(duì)應(yīng)的是地方事權(quán)，至少不應(yīng)該是一個(gè)全國(guó)無(wú)差異的稅制。在美國(guó)，不僅各州的稅率和征收辦法不一樣，甚至一個(gè)城市中各學(xué)區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅稅率都不一樣。

?以「大產(chǎn)權(quán)」換房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)稅恰恰應(yīng)該從集體土地上的物業(yè)開征，它們實(shí)際上已經(jīng)在享受城市公共服務(wù)，但從未繳費(fèi)。

●要點(diǎn)五：保障房制度該如何推進(jìn)？

地方政府應(yīng)當(dāng)迅速建立全覆蓋的保障體系，全面接管資本市場(chǎng)現(xiàn)在還在承擔(dān)的「住」的職能。保障房在規(guī)模上遠(yuǎn)超當(dāng)年的房改。這一改革一旦成功，或許真可為中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)助力。

建立讓「市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障」的「雙重」住房市場(chǎng)。在新加坡是高價(jià)的商品房和廉價(jià)的組屋并存，在深圳是高價(jià)的商品房與廉價(jià)的城中村并存。新加坡和我國(guó)深圳的成功，在于通過(guò)制度設(shè)計(jì)，將商品房和保障房嚴(yán)格區(qū)分開：前者的發(fā)展形成資本市場(chǎng)，可以在市場(chǎng)上按市場(chǎng)價(jià)值流通；后者（組屋、城中村）則形成租賃市場(chǎng)，只能在保障市場(chǎng)上流通。

保障房制度建立后，我們就可以有效地將投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)隔開來(lái)。控制商品房的數(shù)量，同時(shí)放開商品房?jī)r(jià)格，避免不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值暴跌觸發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)；對(duì)保障房限價(jià)，滿足新市民進(jìn)入城市的基本消費(fèi)需求。

●要點(diǎn)六：如何從「空間的城市化」轉(zhuǎn)變?yōu)椤溉说某鞘谢梗?/strong>

高密度、人口規(guī)模等等特點(diǎn)，不是形成城市的原因，而是城市化的表現(xiàn)形式。「先租后售」的保障房制度把住房問(wèn)題轉(zhuǎn)化成建立公民財(cái)產(chǎn)。通過(guò)「先租后售」的保障房，可以幫助家庭快速完成原始資本的積累。

如果直接取消戶籍制度、所有人自動(dòng)享受公共服務(wù)和社會(huì)福利，那沒有一個(gè)城市負(fù)擔(dān)得起。公共服務(wù)是有限的，相對(duì)的，被服務(wù)的人也得是合格的納稅人，需要為公共服務(wù)付費(fèi)。所以，政府有責(zé)任創(chuàng)造有財(cái)產(chǎn)的稅收人。

未來(lái)，所有城市都必須將創(chuàng)造現(xiàn)金流而不是GDP增長(zhǎng)作為核心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——

以GDP和稅收兩種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)比2015年沈陽(yáng)、東莞、泉州、福州和廈門五個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，按照GDP排名從高到低是沈陽(yáng)、東莞、泉州、福州、廈門，其中沈陽(yáng)（7280億元）是廈門（3565億元）的兩倍多。

但如果按照稅收排名從高到低是廈門、沈陽(yáng)、福州、東莞、泉州，廈門躍居第一。以GDP和公共預(yù)算收入兩種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)廣州和深圳兩個(gè)城市進(jìn)行比較，會(huì)得出同樣的結(jié)論。

●要點(diǎn)六：在國(guó)際博弈中我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)扮演什么角色？

中國(guó)的土地金融擁有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)：它是世界上唯一與美元周期脫鉤的大型資本市場(chǎng)。正是依靠房地產(chǎn)，我國(guó)渡過(guò)了1997年和2008年兩大金融險(xiǎn)灘。這也為中國(guó)實(shí)現(xiàn)貨幣自主提供了可能。

觀察美國(guó)貨幣政策調(diào)整與中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格變化，相較于其他新興國(guó)家的資本市場(chǎng)，無(wú)論美聯(lián)儲(chǔ)加息還是減息，中國(guó)的城市房?jī)r(jià)都屹立不倒。

政策關(guān)心的首要目標(biāo)不應(yīng)是房?jī)r(jià)的升降，而應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。只要結(jié)果導(dǎo)致了流動(dòng)性喪失，無(wú)論是打壓還是推高房?jī)r(jià)，都是錯(cuò)誤的。高房?jī)r(jià)不是問(wèn)題，高房?jī)r(jià)可能帶來(lái)的流動(dòng)性喪失才是最大的問(wèn)題。