今早微信收到了朋友發(fā)的這條消息：

今天，中洲迎璽公布認(rèn)籌人數(shù)，926名客戶，接近千人級(jí)別。這是深圳樓市新政后，首個(gè)認(rèn)籌數(shù)量近千批的項(xiàng)目。

從紙面上的數(shù)字上看，中洲迎璽挺成功的。

畢竟，項(xiàng)目一期產(chǎn)品只推出642套住宅。如果這926批客戶是誠(chéng)心實(shí)意想買的話，算下來(lái)認(rèn)籌比例接近1.4:1，就是說(shuō)很可能1.4人“搶”一套房。

但是呢，中洲迎璽能否像紙面數(shù)字這樣賣得好，還很難說(shuō)，我們姑且等幾天。

但有一點(diǎn)是確認(rèn)的，旁邊的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者們，都已經(jīng)哭暈在廁所。

比如開(kāi)頭給我發(fā)微信的這位朋友，剛需上車，年初頂著壓力7萬(wàn)多買了深圳北某項(xiàng)目，現(xiàn)在壓力更大了。

按他的話說(shuō)就是：以為自己抄了底，沒(méi)成想自己被抄家了。

原因很簡(jiǎn)單，中洲迎璽賣的太便宜了。

01

第一個(gè)問(wèn)題：中洲迎璽到底賣多少$？

項(xiàng)目備案價(jià)格區(qū)間約在6.68萬(wàn)元-7.96萬(wàn)元/㎡；還有個(gè)87折，折后均價(jià)約為6.3萬(wàn)元/㎡，折后單價(jià)約在5.83萬(wàn)元-6.95萬(wàn)元/㎡。

5萬(wàn)元多起的單價(jià)，劃重點(diǎn)，還是精裝修交付。

我看了下，這次中洲迎璽推出的產(chǎn)品建面約93-136㎡，也就是說(shuō)，最低的總價(jià)只要542萬(wàn)元，首付三成只要162萬(wàn)元，四成只要216萬(wàn)元。

第二個(gè)問(wèn)題：這個(gè)價(jià)格到底什么水平？

先不看二手房，我們就拿中洲迎璽周邊的新房來(lái)對(duì)比。

今年3月，超核xx中心（一期）開(kāi)盤，備案均價(jià)約7.24萬(wàn)元/㎡，毛坯交付。主力戶型為99-114㎡的3-4房產(chǎn)品，99㎡的戶型價(jià)格區(qū)間為673-728萬(wàn)元/套；114平的戶型價(jià)格區(qū)間在800-878萬(wàn)元/套；

同樣是3月，xx龍譽(yù)花園二期獲批預(yù)售，備案均價(jià)約為7.05萬(wàn)元/㎡，毛坯交付。戶型建面均約為79-125㎡，單價(jià)區(qū)間約6.55-7.55萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間約521-939萬(wàn)元/套；

4月，超核xx中心（二期）開(kāi)盤，備案均價(jià)約7.25萬(wàn)元/㎡；

8月，xx理項(xiàng)目取證，項(xiàng)目毛坯限價(jià)7.24萬(wàn)元/㎡；戶型區(qū)間約88-129㎡，單價(jià)區(qū)間約6.5-7.8萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間約581-1010萬(wàn)元/套。

9月，超核紫x府獲批預(yù)售，折后均價(jià)6.4萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間約6.25-7.4萬(wàn)元/㎡。

總結(jié)一下：

1、超核xx中心、xx理同面積 （93㎡）情況下，總價(jià)一套比現(xiàn)在的中洲貴大約88萬(wàn)；

2、買超核xx中心99㎡的價(jià)格，可以在中洲夠一夠136㎡的四房；

3、超核x府同面積（93㎡）情況下，總價(jià)一套比現(xiàn)在的中洲貴大約10萬(wàn)；

4、xx龍譽(yù)540萬(wàn)總價(jià)只能買79㎡的房子，在中洲可以買93㎡房子。

這么說(shuō)吧，今年，深圳北站就沒(méi)有5字頭能買到的房子。

你想想看，自己年初7萬(wàn)多均價(jià)買的房子，年底了，隔壁樓盤賣5萬(wàn)多，擱誰(shuí)身上都崩潰。

02

其實(shí)，中洲迎璽也挺無(wú)辜的，畢竟它只是想賣房，不是來(lái)攪渾水的。

而龍華有些樓盤已經(jīng)徹底“擺爛了”。

今天，深圳樓市還有一件大事兒：據(jù)傳，深圳龍華新房富基云瓏府首付僅需0.5成，剩余的2.5成開(kāi)發(fā)商直接送。

這個(gè)項(xiàng)目位于深圳龍華中心區(qū)，隔壁1.2km就是龍華壹城中心。

項(xiàng)目去年12月拿的證，全都是120以上大面積為主，當(dāng)時(shí)備案均價(jià)6.4萬(wàn)/㎡。

一公眾號(hào)算了一筆賬：

以最小面積123㎡戶型為例，總價(jià)787.2萬(wàn)，首付0.5成，僅需39.36萬(wàn)，剩余首付2.5成共196.8萬(wàn)由開(kāi)發(fā)商送。

相當(dāng)于買這一套房子，首付僅需不到40萬(wàn)，總價(jià)590.4萬(wàn)，大約是原價(jià)的75折，單價(jià)約4.8萬(wàn)/㎡。

相當(dāng)于每平米降了1.6萬(wàn)/平米，降價(jià)幅度大約25%。

這個(gè)盤在今年9月份的時(shí)候還打出“買一送一”的旗號(hào)，買一套龍華新房，送一套東莞新房首付，或者贈(zèng)送大鵬的統(tǒng)建房，可見(jiàn)是真的不好賣。

雖然開(kāi)發(fā)商在今天傍晚辟謠了，說(shuō)是不實(shí)消息，但事實(shí)到底是咋樣，我們就坐等吧。

當(dāng)然這個(gè)是極端的例子，但深圳價(jià)格回調(diào)已經(jīng)是板上釘釘了。

之前龍華某樓盤還打出85折在賣，據(jù)說(shuō)中介賣一套房收傭超42萬(wàn)。當(dāng)時(shí)去看房的時(shí)候，中介私下和我說(shuō)可以把傭金返點(diǎn)給購(gòu)房者，相當(dāng)于比85折還低，不過(guò)咱也沒(méi)買，中介是不是真的給不好說(shuō)。

再看最近這兩天開(kāi)盤的項(xiàng)目：

龍崗平湖的金光華鳳凰九里慧苑開(kāi)盤，綜合折扣約8.9折，折后均價(jià)約3.75萬(wàn)/㎡，總價(jià)約234-465萬(wàn)/套；

龍崗的靜安府開(kāi)盤，項(xiàng)目折后單價(jià)約2.75萬(wàn)/㎡起，折后總價(jià)約222萬(wàn)/套起；

龍崗都跌倒2字頭了。

光明中心區(qū)某近期開(kāi)盤的項(xiàng)目折后均價(jià)3.99萬(wàn)/㎡；

滿京華金碩華府折后最低約3.66萬(wàn)/㎡起；

光明重回3字頭。

龍華天湖島花園開(kāi)盤推出綜合折扣約9折，折后均價(jià)6.75萬(wàn)/㎡，折后總價(jià)約923萬(wàn)起；

買一套低密豪宅不要999，不要998……

借用地產(chǎn)圈里朋友的一句話：房?jī)r(jià)跌的很慘，慘過(guò)2008，直追1993。

所以說(shuō)，不止是“深圳北”被打哭了，而是全深圳價(jià)格體系都在回調(diào)。

由2021.2.08政策開(kāi)始，深圳這一輪的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)接近3年。以中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，整體價(jià)格下降已經(jīng)有約3成，而且還看不到企穩(wěn)的明確跡象。

未來(lái)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)降，真不好說(shuō)。

03

再說(shuō)回中洲這個(gè)項(xiàng)目。

前兩天去中洲項(xiàng)目踩盤的時(shí)候，場(chǎng)面是人山人海，中介扎堆的在項(xiàng)目門口攬客，熱鬧非凡。

為啥這么項(xiàng)目讓利這么大？

原因很明顯：

1、中洲壓力大

給大家看下中洲的財(cái)報(bào)：

今年 1-9月，中洲控股實(shí)現(xiàn)收入43.47億元，較去年同期的60.60億元下滑28.27%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約1.06億元。

從中洲控股的營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，9成以上的占比都是房地產(chǎn)，租賃及服務(wù)收入占比只有5個(gè)點(diǎn)不到。

前三季度的業(yè)績(jī)都這么差了，全年要想翻盤只能依靠銷售端發(fā)力。

2、土地年限太少

據(jù)深圳新聞網(wǎng)報(bào)道，中洲迎璽項(xiàng)目前身為黃金臺(tái)山莊別墅，是1992年批的地。 如今土地年限只剩下39年，等個(gè)幾年交房，到時(shí)候住進(jìn)去的時(shí)候可能只剩下37年了。

土地年限太少，意味著后續(xù)二手房在貸款年限上會(huì)有所受限。

另外風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性比較高，雖說(shuō)到時(shí)候可以花點(diǎn)錢辦理續(xù)期，但是對(duì)于部分購(gòu)房者而言，多少還是會(huì)有些膈應(yīng)。

用大家管用的說(shuō)法是，中洲迎璽給龍華定了一個(gè)新的底部。

未來(lái)大家提到深圳北肯定不是8萬(wàn)10萬(wàn)，而是5萬(wàn)起。

但要說(shuō)龍華的房?jī)r(jià)是不是和實(shí)際價(jià)值背離了，這點(diǎn)確實(shí)不好說(shuō)。因?yàn)樯钲诒备浇质袌?chǎng)方面成交都在5-6萬(wàn)，而且現(xiàn)在有價(jià)無(wú)市，買二手房的沒(méi)有買新房的多。

最后，提醒各位買房的人幾句話：

別信什么抄底、機(jī)會(huì)之類的話，房住別炒。

兔子急了還咬人，未來(lái)有沒(méi)有更狠的，誰(shuí)也不知道。

? THE END

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文 | 村長(zhǎng)♂