新年第七天，上海新房市場就擲出一個樓市“大禮包”。

1月7日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布“本市近期將上市新建商品住宅項目一覽表（2024年第一批次）”，涉及22個項目，共4335套房源，總面積52.4萬平方米。

相比2023年全年十二批次的供應(yīng)情況，本批次的房源數(shù)創(chuàng)了一年來新低。

“市場正處于淡季，這是在去年第十二批新盤認購基本結(jié)束的情況下推出的過渡性項目。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦如此說道。

這22個項目分布在上海浦東、黃浦、徐匯、普陀、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦12個區(qū)域，涵蓋高端豪宅、改善及剛需等產(chǎn)品類型，供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡，備案均價從2.53萬元/平方米—14.65萬元/平方米不等。

01

黃浦區(qū)罕見上新

其中，認購入圍比為2.5的有4盤，分別是黃浦區(qū)的五坊園，普陀區(qū)的天匯璽、招商蘇河璽，楊浦區(qū)的縵云上海。

房價“天花板”為內(nèi)環(huán)項目五坊園，取證單價高達14.65萬元/平方米。其坐落于黃浦中華路666弄，臨近地鐵9號線小南門站，區(qū)位極佳。五坊園此次為四期加推，供應(yīng)174—242平方米的3—4房高層產(chǎn)品，共226套。大戶型疊加不菲的單價，粗略計算，五坊園四期的入手門檻高達2500萬元。

這一單價與周邊二手房價相比仍存在一定倒掛。

中介平臺上，五坊園三期項目1月二手房掛牌均價16.54萬元/平方米，高出新房單價約2萬元；臨近的高端項目綠地海珀黃浦1月二手房掛牌均價20萬元/平方米，單價價差更是在5萬元以上。

這也是黃浦區(qū)罕見的上新，去年全年，僅第八批次新房供應(yīng)了一個黃浦項目——海玥黃浦源，備案均價14.3萬元/平方米，當時其推出308套房源，認購率剛過100%，并未觸發(fā)積分制。

相對而言，市場預(yù)期認購較熱的是普陀區(qū)的天匯璽和招商蘇河璽，二者均為尾盤加推，單價均為10.52萬元/平方米，房源數(shù)量分別為16套、30套，數(shù)量極少。按照2.5的入圍比計算，兩項目合計能入圍115組客戶。有市場消息稱，兩項目的房源分布在各個樓棟，有不少是頂樓和次頂樓，預(yù)計所需積分不低。

最后一個入圍比2.5的是去年的銷冠縵云上海，項目本次推出112套新房，均為201—253平方米的大戶型產(chǎn)品，以12.1萬元/平方米的單價粗略計算，入手門檻在2400萬元以上。

02

“網(wǎng)紅”縵云熱度下滑

2023年初打著“88萬方一線濱江綜合體”的旗號，縵云上海入市，為了宣傳造勢，縵云火力全開，全網(wǎng)近乎無死角鋪設(shè)廣告，有購房者直言“很難聽到除夸贊之外的其他聲音”，鋪天蓋地的宣傳攻勢直接助力了縵云上海的銷量。

一期1批次中，縵云上海推出182套房源，收獲326組認購，認購率180%，未觸發(fā)2.0的積分。

5月，縵云上海調(diào)整策略，一期2批次中僅推出26套房源，稀少的房源量讓項目即便只收到68組認購，262%的認購率也觸發(fā)積分。

隨后“觸發(fā)積分”成為縵云上海營銷的一大新亮點，圍繞于此延伸開來的話術(shù)不斷出現(xiàn)在銷售人員口中。

兇猛的宣傳攻勢未能阻止縵云上海認購率下滑的趨勢，一期2批次認購創(chuàng)262%后，二期、三期項目認購率降至176%和92%。

與此同時，熱度下降后這個網(wǎng)紅盤更多真相開始被正視。

縵云上海宣傳中最大的點在于楊浦濱江，但楊浦濱江岸線總長15.5公里，是中心城區(qū)中最長的一條岸線，岸線以楊浦大橋為分割，楊浦大橋以西為內(nèi)環(huán)，區(qū)域范圍也是楊浦內(nèi)唯一一個被納入上海市2035總規(guī)地圖上面的CAZ（中央活動區(qū)）,規(guī)劃為城市主中心,作為城市核心功能承載區(qū),也是楊浦區(qū)近來發(fā)力的重點。縵云上海位于的楊浦大橋以東區(qū)域?qū)儆谥协h(huán)，周邊多拆遷，界面老舊破敗，感觀不佳，且短時間內(nèi)改善難度較大。

此外，12月的三期取證時，縵云上海均價提至12.1萬元/平方米，遠高于板塊周邊競品價格。要知道，楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)保利越秀和樾天匯和保利建工海玥天匯均價才11.5萬元/平方米。

過高的定價也拉開了縵云上海和周邊次新房的價差。距離縵云上海僅500米左右的東外灘1號是板塊內(nèi)知名次新房項目，鏈家網(wǎng)顯示，小區(qū)目前有8套房源在售，均價為10.4萬元/平方米。這也意味著當前上海市區(qū)普遍存在的倒掛現(xiàn)象不僅未出現(xiàn)在縵云上海，甚至其均價已高出周邊次新房近2萬元/平方米，這也為其未來升值空間打上了問號。

盧文曦指出，除了上述豪宅盤、網(wǎng)紅盤，2024年第一批新房也有不少90平及50平的產(chǎn)品，涵蓋了不同的市場需求。

如閔行區(qū)老盤上新的古北悅公館，其靠近中環(huán)線，本次推出51—118平方米的1—2房小戶型產(chǎn)品，共96套，取證均價8.99萬元/平方米，為準現(xiàn)房銷售。市場詬病較多的是古北悅公館的戶型設(shè)計，其小戶型產(chǎn)品呈長條型，采光、通風均會受到一定影響，且各房間走動開門并不方便。

此外，熟悉的“老面孔”還有日月光伯爵天地、上海寶山天鉑、萬科·海上映像、華潤置地虹橋潤璟等樓盤，它們紛紛選擇在開年之際加推。

當然，上海新房市場也有新玩家入場，位于浦東中環(huán)楊高南路上的宸楊名邸便是其中之一。其是2022年第三批集中供地時，浦發(fā)以45.37億元底價競得的，彼時拿地樓面價約5萬元/平方米，本次備案均價9.9萬元/平方米，與房地聯(lián)動價一致。

需要注意的是，上海自2023年12月15日起調(diào)整普通住房標準和優(yōu)化差別化住房信貸政策，并涉及到首套房及二套房首付比例調(diào)整、貸款利率調(diào)整。作為新政后的首批新盤，這波利好對于認購的刺激作用有多少，仍有待時間檢驗。

記者 左宇

編輯 孫婉秋