上一篇寫了西二旗片區的踩盤小區，接著我們就寫寫西三旗。想看之前西二旗踩盤的可以看這個：

北京買房|海淀區西二旗片區小區踩盤分析-剛需和改善盤都有

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

我還是會從地理位置、生活配套、學校情況、小區踩盤幾個方面來介紹西三旗片區。

1、地理位置

同樣西三旗也是海淀和昌平、朝陽的交界地，位于北五環外，海淀的東北邊，挨著清河學區。

包括西三旗街道和東升地區，大體的范圍是這樣的，手繪的不那么精確。

片區內主要是8號線育新站、西小口站、永泰站

西三旗的主要受眾群體還是海淀北邊工作的互聯網職工。

2、生活配套

西三旗這邊的商場有西三旗萬象匯、新都生活廣場；周邊還有華聯生活超市，未來生鮮等超市

醫院：昌平區中西醫結合醫院、北京睿養中醫醫院

公園：新都公園、翡麗公園等。

這塊跟市里比還是人少，偏一些。

3、學校情況

這個片區其實在海淀來說根本就不算學區，買這邊的也很少是沖著學校來的，實在是平平無奇，所以我們粗略介紹一下。

1、石油附屬實驗小學，是石油附小承辦的，2011年新建校，硬件不錯，普小

2、石油附第二實驗小學，普小。

3、永泰小學，二流二類。23年有調劑到石油附屬實驗的

4、育鷹小學：二流二類比較靠前的，，在西三旗片區屬于不錯的小學了，有東西兩個校區，西校區是總校，是原空軍裝備研究院子弟小學，東校區硬件好，整體教學水平不錯，被稱為“少年軍校”，但學位不充足。23年有調劑到楓丹實驗的

5、清河四小，渣小，金隅翡麗入住以后硬件進行了改善，目前硬件不錯，但是還是渣小

6、楓丹實驗小學，普小，硬件很好，操場很大，停直升機沒問題

7、育新學校小學部，二流一類，片區內最好的小學了，隸屬于首師大附中教育集團，就在育新花園小區里，原先是為了解決育新花園小區的高校老師子女入學問題，后來又和昌平協定，昌平新康園小區的業主也可以上，所以新康園這個小區就很神奇，昌平的房產，海淀的學籍。育新學校有小學、初中、高中，但是他并不是九年一貫制。目前是只有這倆小區能上，所以預算不太夠，又想有海淀學籍的，這個小區可以考慮。

這個小區的部分業主可以享受直升育新學校初中部，但是要滿足以下條件，如果是1911后買房的，就不再享受直升了，但是育新學校的小學部雖然很熱門，也很不錯，初中其實一般，在西三旗片區還算可以。

8、中關村外國語學校，民辦，普小

9、二十中附屬實驗小學，九年一貫制，硬件不錯，初中一般，不是直升二十中

10、北大附中西三旗學校，這個學校沒有學區房，西三旗搖號，學校不錯，九年一貫制

11、北大附新馨學校，公務員小區配套房子，學校不錯，沒有學區房，目前入住率不夠，線上報名也可錄取。

再說說初中。

十一龍樾，上地實驗學校，北大附中新馨學校，二十中這些都是片區內很不錯的派位學校，不過能上的概率還是小一些，像十一龍樾上地實驗之類的，聽聽就行了，北師大二附中海淀學校據說也還不錯，19年開始招生的，育新學校還算湊合吧，其他初中都比較一般，二十中學新都校區是個大坑。

4、小區介紹

這邊有一些新的改善小區，價格在海淀來說不算太貴，還有很多老小區，本次就不做介紹了，畢竟老小區在這塊的受眾比較少。

1、知本時代（楓丹實驗）

知本時代2004年建成的商品房，樓齡較新，共10棟，5棟板樓，5棟帶電梯的板塔結合，共1414戶，集中供暖，封閉小區。人車不分流，有地下和地上停車位，車位配比1:1。還有自行車、電動車停車棚，看著很整齊。

北京寧遠物業，物業費2.0元/月/平。物業還行，有門禁，門口有保安值班。小區衛生也好，有保潔專門打掃。環境也不錯，樓宇之間有綠化園，有廣場，花園里有各色花草樹木，還配備健身器材和兒童娛樂設施，還配有長椅或涼亭，可以休息、娛樂。均價7.4 W/平。

樓間距大，采光充足。黃、橘色的外立面，看著也很干凈。

離地鐵站比較遠，地鐵8號線育新站，大約1.2 km，地鐵13 B 號線霍營站，步行距離大概2.4 km。

小區配套齊全，底商有超市、洗衣店、藥店等，主打戶型67-100平米的兩居，大概售價500-700 W

小區一居到三居都有。下面這個是一個二居室88.3平米，中樓層/共18層，南北向的，報價640W.

動街區就在它的外邊，臨街，就一棟板塔結合樓，2010年建成，北京天鴻寶地物業，物業費1.99元/月/平，均價5.8 W/平。

距離地鐵8號線育新站大約1km。

下面是在售的二居室的96平米，中樓層（共12層），報價550 W。

2、富力桃園（清河四小）

富力桃園分A、B、C三個區，A、B和C區一道之隔，這里主要說一下C區，C區建于2008-2011年，12棟樓，共計1708戶，集中供暖，封閉小區，每個門都刷臉進入，人車分流，北京恒富物業，物業費2.8元/月/平。小區管理嚴格，門口有保安執勤，外來人員登記。C區均價，7.8 W/平。

C和A、B兩個區一道之隔

小區整體品質非常好，走在小區里如同在逛公園一般，每棟樓之間都會有小綠化，自帶一個人工湖，湖里還有鴨子在游泳，旁邊還有個涼亭，這個是A和B區沒有的。

小區還有個活動中心后面是下沉式花園，夏天有水系。還有健身房和游泳池；廣場有健身設施、兒童娛樂設施。

A區和B區環境也好，綠化也不錯，每棟樓前都有小花園，綠植茂密，花香四溢，夏天還有水系，還有兒童娛樂設施等。

這個B區花園

B區

B區夏天有水系

B區兒童娛樂設施

B區

樓間距大，采光充足。

缺點：C區的小戶型南邊臨街，北側是13號地鐵和鐵路，部分樓棟會有點影響，但是大戶型3居都是樓王的位置，圍著人工湖的。還有就是周圍商業配套匱乏，購物不是很方便。

C區距離地鐵13 B號線建材城東站步行距離750米；

富力桃園C區，二居室132.29平米，低樓層/共20層，報價1100 W。

3、金隅翡麗（清河四小）

金隅翡麗與富力桃園是鄰居，與富力桃園的A區隔條馬路。是一個比較高端的小區。金隅翡麗有藍爵堡、鉑爵郡、翡麗華庭（也叫金隅翡麗一期）和愛公館。還有一個公租房小區；金隅翡麗鉑爵郡也叫翡麗鉑庭（二區）是2014-2015年建成的商品房，共9棟，251戶，是由金隅集團有限公司開發，金隅大成物業，物業費4.48元。物理管理非常嚴格，封閉小區，人車分流，門口有保安執勤崗，有門禁，外來人員登記。均價10.4 W/平。

金隅翡麗地圖

鉑爵郡的一個大門有保安執勤

小區環境優美，綠植茂密，有涼亭，夏天有水系，甬道旁有座椅可以休息，走在小區里猶如在逛森林公園般，空氣清晰，很舒服。小區非常干凈整潔，門廳明亮。

金隅翡麗有打造自己的公園叫做翡麗公園，在藍爵堡和鉑爵郡中間，公園很寬敞，綠植茂密，有廣場，有長椅，平時帶娃、散步、鍛煉都很好。

北京市六一幼兒院和清河四小就在這個小區里，是個渣小，硬件不錯，是金隅翡麗入駐以后硬件得到的改善，但是軟件還是那樣，依然還是渣小，清河四小現在有一個利好是它加入了十一教育集團，但這個實際意義不大

這是學校操場

PS：這里我踩盤的時候就聽到地鐵嗡的一聲過去了，有一點地鐵噪音

下面是金隅翡麗的公租房，封閉小區，門口都有監控，有保安，沒有進去，在門外看進去里面環境不錯，也很干凈，綠化看著也挺多的。

出行有點不太方便，距離地鐵13 B號線霍營站大約路程2.4 km。

167.23平米的三居，南北朝向，高樓層/共6層，報價1690 W。

4、楓丹麗舍（楓丹實驗）

楓丹麗舍是2000-2007年建成，總樓棟57棟，共計1581戶，這個小區是大型社區，中間區別墅，外圍是洋房，集中供暖/自采暖。封閉小區，門口有保安嚴守，特別負責任。外來人員不讓進。北京瑞贏酒店物業，物業費2.93元/月/平。均價8.2 W/平

楓丹麗舍小區是低密度，低樓層的板樓，全部南北朝向，居住非常的舒適。小區環境好綠化率高，法式的建筑景觀，很大氣，有下沉的花園，里面有跑道和健身器材，涼亭，兒童娛樂設施，還有噴泉。樓間距大，采光充足。

缺點：距離地鐵站較遠，離地鐵13 B號線霍營站大約2公里

在售兩居室104.3平米，頂層/共5層，南北向，售價910 W。

5、育新花園（育新小學）

育新花園建于1993-1999年，當時是國務院、北京市為解決中央部委在京院校教師住房問題而建的高校教師住宅小區。55棟樓，共計5080戶，有商品房/央產房/公房，住戶大多業主也是高校教師，綜合素質很好，集中供暖，小區不封閉，人車不分流，地上停車，物業是育新物業，物業費1.78元/平/月。

小區目前正在改造外立面，加保溫層，所以小區里面看起來有點亂，道路有點不平整，改造完之后的外立面看著還是非常干凈的，小區均價8.5 W/平。

外立面改造前后來個對比

小區綠化也還行，中間有個大的花園廣場，有亭子，有健身器材等。

小區里有育新實驗幼兒園，育新小學也在小區里，在這里居住上學也是非常方便的。

小區交通方便，出門就是地鐵8號線育新站。

下面這個76.59平的兩居室，中樓層/共20層，報價602 W。

6、常秀家園（育鷹小學西校區）

常秀家園是1979-2008年建成的小區，有點老舊。共5棟樓，603戶，集中供暖，開放小區，人車不分流，首華物業，物業費不明，均價5.5 W/平。小區離高速近，有噪聲，隔音也不好

距離地鐵8號線育新站大約1.6 km，地鐵13號線回龍觀站大約2.8 km

在售戶型60.7平米的兩居，報價395 W ,頂層/共6層

好了，以上就是西三旗這個片區的幾個小區介紹。

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。