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作者 | 五礦國際信托養老信托課題組

研究背景與意義

以房養老概念系20世紀90年代從國外引進，2003 年有業內人士建議在中國發展住房反向抵押貸款，2006 年全國兩會期間與會代表相關議案提出要在我國推行以“倒按揭”①為主要表現方式的以房養老模式。簡單來講，以房養老是指老年人為實現自身養老的目的，通過一定的市場化機制、運用金融或非金融工具將所持不動產提前轉換為流動資金，可以更充分發揮房產養老功能的一種方式。

住房反向抵押貸款則是以房養老模式中的一個類別，是一種金融工具。狹義上的以房養老主要指住房反向抵押貸款模式，該模式本質為以房產抵押獲取現金流、同時兼具養老保障功能的一種復雜金融產品，由老年人將房屋產權抵押給銀行、保險等金融機構，金融機構對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現值和未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，以一定比例分攤到老年人預期壽命年限中，按月份、年度或者一次性給付等方式支付現金給老年人，用于補貼晚年的養老生活。

近年來，國家高度重視老齡化問題的應對，制定老齡事業發展規劃，積極推進養老保障體系建設工作， 目前已形成由“養老三支柱”組成的基本養老體系。面對老齡化加速的巨大挑戰，對比其他一些經濟體，我國現有的養老保障體系建設尚不均衡，保障功能尚不完備，第一支柱與第二支柱存在覆蓋率相對較低、補充保障功能有待進一步加強等現實問題，無法滿足人口老齡化所需的多維度服務與保障需求；從國際視角來看，由居民自愿開展、以市場化方式運作的第三支柱是擴大養老金規模，加快健全社會養老保障體系的重要一環。可見，大力發展養老第三支柱，對于緩解居民養老壓力， 構建完善的養老保障體系具有重要意義。

我國以房養老業務的實施現狀

以房養老業務在我國尚屬新型業務，從早期地方性的探索嘗試，到后期全國范圍內的老年人住房反向抵押養老保險試點工作，整體業務發展仍處在自發性摸索與試點操作階段，距離域外成熟的業務模式仍存在較長的一段路程。

2003年時任中國房地產開發集團公司總裁孟曉蘇提議設立“反向抵押貸款”保險。2004年原中國保監會提出以人壽保險的方式計劃實行以房養老。隨后幾年包括南京、上海、北京等在內的個別城市開始進行區域性探索。2011年，在全國政協“大力發展我國養老事業” 的提案辦理會上，以房養老的概念再次引發關注。可見，以房養老在進入中國市場的前幾年一直處在政策研究和嘗試的探索初期。

2014年6月，原中國保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，正式提出在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展以房養老險養老保險試點，標志著以房養老保險業務試點階段正式開始。2016年試點時間延長，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東等部分地級市。2018年8月8日，原中國銀保監會發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，明確將以房養老保險業務推廣至全國范圍。至此，以保險為載體的以房養老業務開始進入全國推廣階段。

總體而言，以房養老業務在我國起步較晚，從業務試點及實施效果來看，其概念雖廣受熱議，政府也不斷推出相關政策支持，但目前業務規模較小，尚未形成有效的長期發展模式，也尚未達到全國推行的市場效果。

早期地方性模式

“以房換養”——南京“湯山溫泉留園老年公寓”。我國最早進行以房養老實踐的是2005年南京湯山溫泉留園老年公寓推出的“以房換養”模式。在該模式下，60周歲及以上的老年人可以將位于南京市且面積不低于60平米的不動產住宅抵押給養老公寓，并與公寓訂立書面合同。參與項目的老年人完成房產抵押及公證手續后，可享有與其房屋價值相匹配的養老公寓入住服務。在該模式下，老年人在世期間養老公寓僅獲得其房屋的使用權，老年人去世之后，抵押房屋的所有權方可轉移至養老公寓（見圖1）。

圖1 南京湯山溫泉留園老年公寓的“以房換養”模式

由于該養老公寓為民營企業，其社會公信力相對不足，政府的相關配套政策及補貼也非常有限。南京的“以房換養”模式缺少成熟的發展條件，最終草草收尾。

“售房返租”——上海“以房自助養老”。南京模式推出之后，2007年上海緊接著推出賣房養老模式： 上海市65周歲以上、擁有50平方米以上獨立產權房屋的老人，可以將房屋出售給上海市公積金管理中心，雙方訂立房屋買賣協議，約定公積金管理中心先一次性支付買房款項，后將房屋以低于市場水平的價格返租給老人。老人需一次性給付房屋租金，租期內其余生活費用由公積金管理中心承擔（見圖2）。

圖2 上海“以房自助養老”模式

上海的售房返租模式由政府組織，且不以營利為目的，具有明顯的社會公益特征。該模式設計簡單，僅圍繞老年人房產的買受及出租交易展開，涉及的法律關系簡單明了，同時也不改變老年人的居住環境，老年人接受度相對較高。但該模式未能引入養老所需的相關服務，且規模化復制對于政府支持能力的要求極高，故未能實現全國性推廣。

“委托租賃養老”——北京石景山“養老房屋銀行”。2007年北京首個“養老房屋銀行”項目在石景山區正式實施。該項目由北京市工商聯、石景山區委宣傳部、區民政局共同主辦，60歲以上老年人向養老機構提出申請，即可啟動“養老房屋銀行”。辦理業務的老年人可以入住養老社區，并委托相關機構將原住房對外出租，租金可抵扣養老社區入住費用，同時還可享受養老機構和中介機構向老年人提供的費用優惠政策。

該模式下老年人房屋產權不發生變更，老年人無需突破傳統觀念，也避免了因此可能引發的家庭矛盾。但由于老年人更換居住環境的意愿較低，對相關中介機構也缺乏信任，該模式最終以失敗告終。

保險模式——幸福人壽“房來寶”

2015年3月，幸福人壽首開行業先河，推出首款以房養老保險產品“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險”，該保險主要面向60至85周歲之間的老年人，保險公司根據房屋的評估價值，結合房屋折扣、長期預期增值、被保險人預期平均生存年限、利率、終身給付成本等因素確定保險的基本養老保險金額。老年人將房屋抵押給保險公司，并與保險公司辦理房屋抵押登記和公證手續，保險公司按固定頻率向老年人給付養老保險金。未來老年人身故后，保險公司按約定享有抵押房屋的處分權，老年人保險費通過房屋變現優先償還（見圖3）。

圖3 幸福人壽以房養老保險產品——“房來寶”

根據2023年五礦信托家族辦公室與幸福人壽的現場訪談，幸福人壽“房來寶”已惠及北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州、深圳等城市超過200余戶老人，累計發放養老金逾億元，人均月領取養老金近8000元。截至目前，幸福人壽是國內唯一一家全面打通反向抵押業務全流程且仍在持續推進該項業務模式的保險公司。

從實際運行情況來看，“房來寶”承保集中在北上廣區域，對老年人的經濟基礎、金融知識儲備、法律意識等有較高要求，尚未成為市場“主流”產品。此外，保險公司在該模式下承擔了較高風險，房屋長期價值波動風險、房屋估值及定價機制不健全等現實問題， 也是制約其他保險公司積極參與其中的原因。

銀行模式——中信銀行“養老按揭”

2011年11月，中信銀行率先試點“養老按揭”貸款業務，貸款人條件為：年滿55周歲的老年人有多套房屋的，可將其中一套產權明晰的房屋抵押給銀行，房屋抵押期間不得再行轉讓、贈與或辦理繼承等。該項貸款為固定期限（最長不超過10年），若到期后借款人不能償還本金，銀行將處置抵押房產收回款項。銀行推出的養老貸款模式為固定期限，并不能有效匹配老年人的生命年限，同時僅適用于擁有多套住房的老年人，其本質并不能為真正有需求的老年人提供覆蓋全生命周期的以房養老服務。此外，住房反向抵押貸款業務相較于傳統貸款業務更加復雜，流程繁瑣且周期較長，自推出以來服務落地率較低，相關部門對于房產抵押及過戶業務也始終持謹慎態度，多種因素疊加制約了該模式的規模化發展。

通過信托架構打通以房養老業務模式的探討

在養老壓力與養老負擔日益加劇的當下，傳統養老方式已然無法充分滿足居民不斷提升的養老保障需要。以房養老業務歷經探索與嘗試，但尚未形成有效模式；在中國家庭財富中占比較高的房產類財產，仍未能成為老年人自在養老、安享晚年的后備引擎。信托公司如何發揮自身優勢，以信托制度打通以房養老之路，是應對老齡化問題的迫切需求，也是信托公司業務轉型升級的重要方向。

從過往的以房養老實踐中不難發現，在各類業務模式與行為邏輯之下，住房反向抵押模式相對較為主流，業務關系也最為復雜，已經成為既往實踐中運行時間最長且相對規范的一種方式。但如前文所述，單純由銀行或保險公司主導的住房反向抵押養老模式存在諸多問題，譬如金融機構的風險較大、房價波動問題，以及房屋處置階段可能發生的繼承糾紛等。2021年《民法典》實施后，提出了遺產管理人制度，規定了遺產管理人的基本職責；此外，也明確了居住權設立問題，在法律層面為上述問題的破局提出了新的方向。

以過往以房養老實踐為基礎，結合當前的養老問題現狀、市場環境、法律體系以及信托公司展業方向， 本文試圖探討信托制度構建下的以房養老業務新模式。結合五礦信托家族辦公室養老信托專項小組的研究分析，筆者認為以信托關系銜接住房反向抵押產生的原始借貸關系，形成兩種法律關系的共生機制，發揮信托制度的獨特優勢，同時結合遺囑制度，或將成為突破傳統住房反向抵押養老模式的新路徑。

以房養老信托模式的構想

在該模式下，由老年人向銀行提出住房反向抵押申請，同時向信托公司提出信托設立申請，將產權明晰的房屋抵押給銀行，并約定信托有權獲得銀行發放的貸款資金，信托期限可設置為非固定期限，以覆蓋老年人（委托人）的生命周期。相關法律文件簽署生效后，由銀行將老年人的住房抵押貸款直接支付至信托，后續由信托公司根據信托文件的約定對信托財產進行管理及處分（見圖4）。

圖4 以房養老信托模式的構想

為進一步緩釋風險，該模式下由信托公司根據相關協議約定，以信托財產為標的房屋購買財產保險，應對自然災害或其他不可抗力對標的房屋可能帶來的毀損、滅失風險，降低金融機構的展業難度。

在信托存續期內，投資層面，信托公司可以發揮專業金融機構的投資管理能力，采取穩健型資產配置策略，充分考慮老年人的養老消費及分配需求，實現信托財產的保值增值；分配層面，信托可以提供固定分配、臨時分配、養老保障分配等定制化分配方案，匹配客戶的實際養老需求，提供靈活分配、費用代付等受托管理服務；服務層面，由信托公司整合優質養老服務資源， 打通供需兩端的信息壁壘，為老年人提供入住社區、醫療保障、臨終關懷、意定監護可選擇的相關增值服務， 能夠顯著擴充老年人可獲取的服務資源，進一步提升老年人的生活品質。

未來委托人身故后，根據委托人生前設立并經公證的遺囑，由遺產管理人配合相關機構處置房產，實現房屋價值變現并進入信托，之后按照信托合同約定由受托人以信托財產為限優先支付銀行貸款，剩余資金向委托人之繼承人（如有）進行分配。

功能與優勢

應用信托制度構建的以房養老業務模式有以下幾方面優勢：一是立足委托人需求，以信托鏈接銀行與保險公司，各方分別在制度功能、資金融通、風險保障方面發揮相應優勢，形成以信托為載體的金融服務機制， 為該模式的長期發展奠定基礎。二是發揮信托財產獨立性功能，明確了資金用于養老保障的專項目標，以及未來信托資金用于優先支付銀行貸款的支付順序，能夠更加精準地實現老年人的養老目的，降低銀行端的貸款回收風險。三是結合遺囑制度與遺產管理人機制，提前規劃老年人身故后房產作為遺產的處置與資金歸集問題， 進一步降低遺產處置過程中可能發生的繼承糾紛和其他操作風險，保障項目的順利運行。四是由信托搭建全生命周期養老服務體系，根據老年人的身體情況、經濟實力、生活習慣等具體情況，提供專業化養老咨詢服務， 譬如根據老年人的行為能力，匹配適合的居家護理服務或社區服務，為每一位老年人提供個性化養老解決方案，將房屋“盤活”后獲得的資金更有效地用于養老生活品質提升，真正實現“老有所養，安心養老”。

潛在問題

值得注意的是，在目前的政策環境及法律體系下，該模式也存在一定的難點和優化空間。一是老年人與銀行建立反向住房抵押貸款合同后，其基于合同而獲得貸款資金的這項“權利”，能否作為適格的信托財產設立信托，還需進一步論證。二是前文所述其他模式可能面臨的未來房產價值波動風險，在該模式下尚未有效解決，依然依賴于資產評估等配套能力的提升，或通過政府建立專業部門，進行房價調控、未來房屋價值差額補足等緩釋風險。三是老年人在該業務模式下一次性取得全部貸款資金，在貸款期限內每年承擔全額資金的利息支付，一定程度上增加了老年人的貸款成本支出，需要政府部門協調給予貸款優惠利率，如確保低于銀行按揭貸款利率。四是對于貸款資金用途是否合規問題， 需要監管部門從實質上把握，本著投資回款終將用于養老目的觀點，允許對信托專戶中的閑置資金進行投資管理。五是以房養老從其理念根源出發，仍面臨著我國傳統養老習慣和消費觀念的阻力，與傳統“家” 的概念存在一定背離，需要政府加強宣傳和引導，提高老年人對以房養老模式的認知度與接受度，或應用《民法典》中居住權建立制度，嘗試將住房抵押關系轉化為保留居住權的房屋所有權轉讓關系，進一步提高老年人的接受程度。

我國發展以房養老業務的對策建議

充分發揮政府主導作用

縱觀海外以房養老業務的發展歷程，不難看出大部分國家或地區的政府部門都直接參與甚至主導了該項業務在本地的發展。以美國為例，以房養老市場最為成熟，政府參與程度也最高，該類業務從私人部門主導到政府主導，從無序到有序的模式演進，也充分體現了政府對于成功發展以房養老業務的重要作用。

以房養老通常橫跨多個業務領域，房屋價值評估、抵押、登記過戶等各業務環節及由此產生的各類法律問題復雜交錯，極大依賴政府的宏觀調控和政策支撐。現階段我國的信用體制和市場監管尚不健全，如果沒有政府的介入、保護以及推動，很難形成良性的業務發展格局，也難以保障老年人以及相關參與主體的合法權益。因此，我國應當充分借鑒國外的成功經驗，加大政府在以房養老業務中的參與力度，積極出臺相關配套政策，營造規范、有序的市場環境，提高以房養老業務的社會公信力與民眾認可度。

設立專業化運作機構

區別于單一的房地產或金融業務，以房養老涉及多個業務領域，業務流程復雜，參與主體較多，若要走長期、規范化發展之路，離不開專業化機構的統籌、保障以及監督。例如，美國聯邦住房管理局在住房反向抵押貸款模式中提供了重要的擔保支持，有效降低了借貸雙方的風險；英國金融中心對以房養老市場的專項監管，為民眾積極申請該項服務掃清了障礙。以房養老的開展是一個長期、動態調整的過程，我國應當籌劃建立專業化機構，助力對沖市場風險，監督并規范市場行為，努力建設完善的以房養老服務體系。

加強金融監管創新

以房養老業務的實施往往需要銀行、保險、信托等金融機構的參與，為老年人提供房屋抵押、資金歸集與分配、投資管理等相關服務。此外，房屋估值、抵押擔保等環節離不開資產評估、信用評級等機構。因此， 良好的金融市場環境是開展以房養老業務的基礎，政府有必要加強金融監管。同時，以房養老業務在國內走過彎路，現行環境下基于助力養老問題的解決再做新模式探索，監管部門要保持開放心態，給予創新鼓勵，疑難問題的解決要考慮從政策層面進行頂層設計。

積極宣傳，提高社會認可度

由于受到傳統觀念的影響，一部分老年人對長期住房有較強的眷戀心理，難以接受房屋被抵押或出售， 也不愿離開熟悉的居住環境。然而我國老齡化加速的事實不可回避，從國家、政府，到社會、組織，再到每一個個體都應當以積極開放的心態面對并提早準備應對老齡化問題。政府應加強對以房養老業務模式的市場宣導，充分利用互聯網以及信息平臺，提高老年人對以房養老模式的了解與認知，讓廣大老年人真正理解自身能夠從中獲得的價值與收益，逐步引導老年人突破傳統觀念，培養養老規劃意識，全面提升老年人的參與度與幸福感。

① “住房反向抵押貸款”（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）的俗稱。

責任編輯：孫 爽

976639255@qq.com

文章刊發于《銀行家》雜志2024年第5期「養老金融」欄目