我不唱空樓市，但必須面對現實。

原創 | 天府財經

撰文 | 潘談

仍記得一個段子：2019年是過去十年最差的一年，卻是未來十年是最好的一年。當時覺得是個笑話，現在卻有點笑不出來。

過去40年中國經濟的高速增長，形成了每個人的舒適區，卻忘了建立自己的護城河。總以為疫情是我們最難的時刻，疫情之后就會好起來。

事實上，中國經濟疫情之后沒有出現多數人所預期的復蘇，取而代之的是陷入了空前的增長困境。尤其是房地產業帶來的問題，是經濟陷入困境的最大原因。

在中國經濟發展史上，從來沒有哪個行業，有房地產有這么大的體量；從來沒有哪個行業，像樓市影響中國家庭財富之深；也從來沒有哪個行業，像房地產就業之廣。

房價的下跌，導致地方財政困難，家庭財富縮水，就業環境惡化，社會問題突顯。加上世界經濟因大國博弈，局部沖突而萎靡不振。業界有個共識，今年比去年還難。

住房和城鄉建設部部長倪虹說過，房地產業有個著名的“456”：即房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占居民財富60%以上。

中國經濟能夠登上全球第二的寶座，一是2000年進入WTO，打開了世界貿易市場；二是1998年房改，打開了內需市場。靠房地產支撐24年之后，2022年大跌26%，2023年再跌8%，

2024年1—5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。

商品房銷售面積從2021年的18億平米峰值，跌到了今年預計不足9億平米。三年下跌50%，寒氣傳導給了每個人（除了領退休金的）。

上周，紅星美凱龍宣布倒閉，似乎一點兒都不例外。

根據房產及相關產業占中國GDP26%的份額（初略按中國2023年126萬億總產值計算），房地產業下降10%，GDP增速就會下降2.6%，今年若地產市場大跌20%，意味著將使GDP降低5.2%。

2023年至今，各地政府都高度重視穩定樓市，出臺的政策也可謂史無前例。但似乎沒起多大作用，新房銷售量仍然下降了50%。

為什么刺激不起作用了呢？主要原因是自2015年來，中國房產市場積累的泡沫太大，老百姓又沒錢了。對投資房子信心不足，破裂下跌就成必然啦。

有人說，目前中國的房產泡沫是人類有史以來最大的，我不知道是否準確。但我國住房總市值460萬億元，相當于美國、歐盟和日本房產市值的總和。世界房價前10名的城市中國占了6個，這是有數據支撐的。

一個人均GDP只有1.27萬美元（2023年數據）的中等收入國家，人均居住面積達45平方米（不含港、澳、臺）。人均收入不足，人均居住面積卻達到了發達國家水平，這肯定不符合經濟邏輯。

房地產經濟是有周期與規律的，誰也阻擋不了。政府救市的作用現在主要是防止硬著陸，而讓樓市根據市場規律自然回歸，擠掉泡沫，可能是不得不接受的現實。

擠泡沫肯定有陣痛的！美國產業空心化就是經濟太過金融化，我們回歸實體也是避免陷入虛擬經濟而不能自拔。

但擠泡沫的過程，對當下的經濟增長會產生巨大的副作用。疊加大國博弈的不確定性，未來幾年“大環境不好”應該是新常態。

日本1990年房產泡沫破滅后，經濟停滯增長了30年；美國2008年的房產次貸危機，對美國和全球經濟都帶來巨大沖擊，5年之后才逐步恢復。

如果要問我們什么時候可以調整結束？有國內專家說到2027年，有美國機構預測可能需要10年。

但根據我國居民資產結構與國家政策的傳導，當下加速擠泡沫。據說8億立方是行業底線，年底前應該會階段性企穩。

至于成都，作為去年全國之冠，“虹吸能力”很強。樓市行情既在趨勢之內，又在趨勢之外。應該會先啟穩，且行且珍惜！

這不，上周天西板塊的招商翎雲閣，就創下了1小時10.6億銷售紀錄，交子金融廣場還創出了成交單價7.19萬每平方米的新高。市場再難，成都并不悲觀。

今年年底還有個最大的不確定性：川普可能回歸。很多朋友應該看過了特拜的首場直播辯論，如果川普最終當選，明年中美貿易又將是雪上加霜。

基建投資已趨飽和，很多項目是無效或低效投資。未來幾年支撐我們經濟的，可能主要是內循環消費這條路了。

如何激活消費，很多專家都提出過直接發錢的辦法。如果把每年10萬億的低效投資變成居民收入和消費的話，就會產生30萬億的總需求，那么擴大內需問題就可以迎刃而解。

輕稅薄賦富民是經濟復蘇之基，也是國家發展強大之石。但好像國家的錢是他們個人的，這些建議從來沒走進他們的視野。

作者Writer | 潘談

視覺Vision | 趙兮 編輯Editor | 晴川

天府財經網站：www.wetf.cc

歡迎投稿：wetime@163.com

（文中圖片視頻來源網絡，非商業用途，若侵權聯系刪除。）