大約兩個月前，美的置業對外宣布擬將房地產開發業務進行內部重組，以此將這部分重資產業務剝離上市公司主體。

作為為數不多守住了零違約底線的民營房企，這一舉措頗受業內關注，它的動向一定程度上反映了當下民營房企的生存處境。

8月19日，美的置業召開2024年中期業績會，董事會主席兼總裁郝恒樂、執行總裁王大在及首席財務官林戈組成新的“鐵三角”，關于這場內部重組的背后考量及未來規劃，他們透露了更多信息。

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應對周期

今年上半年，美的置業實現營收251億元，核心凈利潤6.42億元，毛利23.21億元。其中，房地產業務為公司帶來營收241億元，對應歸母凈利潤4億元，是核心業務。

將該業務從上市公司主體剝離，美的置業下了很大的決心。林戈在業績會上稱，當下房地產行業仍處在出清、轉型的交織期，外部環境非常困難，但困難不代表放棄，目前美的置業大股東及經營團隊依然對房地產行業持有信心，只是需要用非常規的方式來穿越周期，即內部重組。

這次重組，美的置業拿出了一個慷慨的方案—實物分派+現金選擇權+控股股東關聯交易收購。按計劃，美的置業會將房地產開發業務重組到私人公司，后將私人公司股權以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現金替代方案即5.9港元/股，現金替代的市盈率為20.82倍，高于市場可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價3.75港元/股溢價57.3%。

上述工作預計將在今年10月下旬完成，重組后的房地產開發業務會獨立于美的置業，后者將以代建商的身份繼續參與相關項目的開發建設（物業設計、開發、規劃建造、銷售等全過程或階段性開發管理服務），二者相當于合作關系。重資產業務剝離后，美的置業可以輕裝上陣，業務模式也將轉變為開發代建、物管服務、資產運營、房地產科技四線并行，相互協同。

上半年，美的置業實現合約銷售金額202.1億元，對應銷售面積約177.3萬平方米，銷售均價11398元/平方米；擁有土儲總建筑面積約2500萬平方米，涉及315個物業開發項目，其中52%位于長三角和大灣區，二級及以上城市占比約63%。

以現有土儲規模結合市場定價標準來看，未來三年，美的置業關聯交易年度上限額度分別為3.4億元、14.9億元、13.3億元。

談到為何選擇重組而非上市公司私有化時，林戈表示剝離重資產業務的一個考量是希望能夠更加靈活地運用大股東的優質資源來應對周期，同時也能維持美的置業現有的業務結構，團隊依然可以保持對開發業務的全鏈條操作，“開發業務終有一天還是會回到舞臺上，這是股東對行業的信心，也是我們應對周期的意愿和實力”。

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未來方向

變“輕”后，美的置業也會變得更“寬”，它不是一個簡單的代建企業，也不是單純的物管公司。郝恒樂強調，未來公司還是會圍繞房地產產業鏈進行業務經營，鏈條上的相關業務還有很多，市場未來會更加廣闊。

他也表示，美的置業借鑒了一些轉型經驗，當下市場里可對標的企業并不多，“日本大和值得我們借鑒，它也經歷過和我們相似的階段，我們借鑒了這些企業的做法，相信接下來美的置業的資產運營、房地產科技等都有良好的增長空間”。

上半年，美的置業實現物業管理服務收入8.4億元，同比增長15.9%，報告期內擁有合約面積9218萬平方米，對應項目418個；在管面積6989萬平方米，項目數量360個；商業物業投資及運營收入同比增長32.4%至1.89億元，運營包括城市綜合體、特色商業街區等在內的商業項目13座，產業園項目3座。

地產科技板塊，睿住發展實現營收6億元，簽約金額6億元，第三方占比達100%。

對于未來增長目標，王大在直言，未來三年美的置業營收復合增長率將不低于25%，歸母凈利潤復合增長不低于20%，同時派息政策保持行業有競爭力的水平。據悉，自2018年上市以來，該公司派息總額達到約90億港元，派息比例常年超40%。

資金方面，截至報告期末，美的置業凈負債率為50.1%，現金短債比為1.26，扣預資產負債率為67.8%。截至6月末，其擁有總現金及銀行存款約135億元，尚未動用的銀行授信額度為1186億元。公司上半年累計發行三期共計41.4億元中期票據，加權融資成本較上期下降15BP至4.54%。

債務償還來看，美的置業一年內到期有息負債為90.8億元，月均還債為7.6億元；2024年到期債券共計62.5億元，截至2024年8月已如期兌付33.2億元，剩余29.3億元待到期兌付。

記者 吳典

編輯孫婉秋