大約兩個月前，美的置業(yè)對外宣布擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進行內(nèi)部重組，以此將這部分重資產(chǎn)業(yè)務剝離上市公司主體。

作為為數(shù)不多守住了零違約底線的民營房企，這一舉措頗受業(yè)內(nèi)關注，它的動向一定程度上反映了當下民營房企的生存處境。

8月19日，美的置業(yè)召開2024年中期業(yè)績會，董事會主席兼總裁郝恒樂、執(zhí)行總裁王大在及首席財務官林戈組成新的“鐵三角”，關于這場內(nèi)部重組的背后考量及未來規(guī)劃，他們透露了更多信息。

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應對周期

今年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)營收251億元，核心凈利潤6.42億元，毛利23.21億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)務為公司帶來營收241億元，對應歸母凈利潤4億元，是核心業(yè)務。

將該業(yè)務從上市公司主體剝離，美的置業(yè)下了很大的決心。林戈在業(yè)績會上稱，當下房地產(chǎn)行業(yè)仍處在出清、轉(zhuǎn)型的交織期，外部環(huán)境非常困難，但困難不代表放棄，目前美的置業(yè)大股東及經(jīng)營團隊依然對房地產(chǎn)行業(yè)持有信心，只是需要用非常規(guī)的方式來穿越周期，即內(nèi)部重組。

這次重組，美的置業(yè)拿出了一個慷慨的方案—實物分派+現(xiàn)金選擇權+控股股東關聯(lián)交易收購。按計劃，美的置業(yè)會將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務重組到私人公司，后將私人公司股權以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現(xiàn)金替代方案即5.9港元/股，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，高于市場可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價3.75港元/股溢價57.3%。

上述工作預計將在今年10月下旬完成，重組后的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務會獨立于美的置業(yè)，后者將以代建商的身份繼續(xù)參與相關項目的開發(fā)建設（物業(yè)設計、開發(fā)、規(guī)劃建造、銷售等全過程或階段性開發(fā)管理服務），二者相當于合作關系。重資產(chǎn)業(yè)務剝離后，美的置業(yè)可以輕裝上陣，業(yè)務模式也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)代建、物管服務、資產(chǎn)運營、房地產(chǎn)科技四線并行，相互協(xié)同。

上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)合約銷售金額202.1億元，對應銷售面積約177.3萬平方米，銷售均價11398元/平方米；擁有土儲總建筑面積約2500萬平方米，涉及315個物業(yè)開發(fā)項目，其中52%位于長三角和大灣區(qū)，二級及以上城市占比約63%。

以現(xiàn)有土儲規(guī)模結合市場定價標準來看，未來三年，美的置業(yè)關聯(lián)交易年度上限額度分別為3.4億元、14.9億元、13.3億元。

談到為何選擇重組而非上市公司私有化時，林戈表示剝離重資產(chǎn)業(yè)務的一個考量是希望能夠更加靈活地運用大股東的優(yōu)質(zhì)資源來應對周期，同時也能維持美的置業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務結構，團隊依然可以保持對開發(fā)業(yè)務的全鏈條操作，“開發(fā)業(yè)務終有一天還是會回到舞臺上，這是股東對行業(yè)的信心，也是我們應對周期的意愿和實力”。

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未來方向

變“輕”后，美的置業(yè)也會變得更“寬”，它不是一個簡單的代建企業(yè)，也不是單純的物管公司。郝恒樂強調(diào)，未來公司還是會圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進行業(yè)務經(jīng)營，鏈條上的相關業(yè)務還有很多，市場未來會更加廣闊。

他也表示，美的置業(yè)借鑒了一些轉(zhuǎn)型經(jīng)驗，當下市場里可對標的企業(yè)并不多，“日本大和值得我們借鑒，它也經(jīng)歷過和我們相似的階段，我們借鑒了這些企業(yè)的做法，相信接下來美的置業(yè)的資產(chǎn)運營、房地產(chǎn)科技等都有良好的增長空間”。

上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)物業(yè)管理服務收入8.4億元，同比增長15.9%，報告期內(nèi)擁有合約面積9218萬平方米，對應項目418個；在管面積6989萬平方米，項目數(shù)量360個；商業(yè)物業(yè)投資及運營收入同比增長32.4%至1.89億元，運營包括城市綜合體、特色商業(yè)街區(qū)等在內(nèi)的商業(yè)項目13座，產(chǎn)業(yè)園項目3座。

地產(chǎn)科技板塊，睿住發(fā)展實現(xiàn)營收6億元，簽約金額6億元，第三方占比達100%。

對于未來增長目標，王大在直言，未來三年美的置業(yè)營收復合增長率將不低于25%，歸母凈利潤復合增長不低于20%，同時派息政策保持行業(yè)有競爭力的水平。據(jù)悉，自2018年上市以來，該公司派息總額達到約90億港元，派息比例常年超40%。

資金方面，截至報告期末，美的置業(yè)凈負債率為50.1%，現(xiàn)金短債比為1.26，扣預資產(chǎn)負債率為67.8%。截至6月末，其擁有總現(xiàn)金及銀行存款約135億元，尚未動用的銀行授信額度為1186億元。公司上半年累計發(fā)行三期共計41.4億元中期票據(jù)，加權融資成本較上期下降15BP至4.54%。

債務償還來看，美的置業(yè)一年內(nèi)到期有息負債為90.8億元，月均還債為7.6億元；2024年到期債券共計62.5億元，截至2024年8月已如期兌付33.2億元，剩余29.3億元待到期兌付。

記者 吳典

編輯孫婉秋