引言

隨著建筑行業的快速發展，投資估算和設計概算在項目決策中的作用日益凸顯。住房城鄉建設部標準定額司于2024年9月29日發布了《房屋建筑工程投資估算和設計概算編制指南（征求意見稿）》，向社會公開征求建議。本指南旨在為建筑行業提供一套標準化、系統化的估算和概算編制方法，以提高投資決策的科學性和準確性。

核心內容解讀

一、總則

本節闡述了設計概算的關鍵作用：

1.項目法定最高投資限額：經審批的設計概算即為項目法定最高投資限額，不應被突破。

2.控制項目投資和編制建設計劃：設計概算是控制項目投資和編制建設計劃的基礎。

3.確定工程造價和投資效果：經審批的設計概算也是確定工程造價、控制預算、考核技術經濟合理性和投資效果的重要依據。

4.成本動態管控：概算總投資和概算工程費是開展建設實施期成本動態管控的重要依據。

二、投資估算和設計概算的編制原則

編制原則強調了科學性、合理性、完整性和清晰性：

1.市場調研和工程實際：投資估算和設計概算應基于充分的市場調研、工程實際和建設條件的了解，以及收集的市場價格信息。

2.項目特點和前期工作深度：編制應反映項目的特點，適應項目前期工作深度的需要，并具有一定的綜合性。

3.超限調整：若初步設計概算超出投資估算的10%，可通過以下途徑進行調整：

（1）設計單位優化：在維持可研批復標準的前提下，設計單位應從建筑、結構、給排水、暖通、電氣等專業角度，探索初步設計文件的優化空間。

（2）建設單位調整：在維持可研批復標準的前提下，建設單位應考慮是否有降低功能需求標準、減少配置、降低品牌檔次等優化可能。

（3）政府審批：依據政府投資條例，項目單位必須向投資主管部門報告。在這種情況下，投資主管部門或其他相關部門可以要求項目單位重新提交可行性研究報告。

4. 編制基準期：設計概算編制基準期通常與初步設計文件的簽署日期一致。若設計概算編制與初步設計文件的時間不一致，經委托單位同意，可以使用概算成果文件的簽署日期作為價格基準期。

三、編制依據和方法

編制依據包括國家法律法規、地質勘察文件、方案設計文件等：

1.投資估算編制方法：

（1）工程費用：推薦采用指標估算法，結合擬建工程建設規模、建設標準、工藝流程等，參考相關計價依據和類似項目造價指標進行編制。

（2）工程建設其他費用：應結合擬建建設項目的具體情況，根據國家、各行業部門、工程所在地地方政府的有關工程建設其他費用計價依據（規定）和計算辦法計算或按市場調節價計取，已簽訂合同的按合同金額計取。

2. 設計概算編制方法：

（1）工程費用：計算方法可采用實物量法或概算指標法，主體工程宜采用實物量法，專業或配套工程可采用概算指標法。采用“概算指標法”計價的單項金額不宜超過工程費總額的10%，各項總額不應超過工程費總額的30%。因圖紙深度差異應考慮的零星工程費以分項工程費為基數，按照新建工程4%~6%，維修改造工程6%~8%的費率計算。

（2）工程建設其他費用：應結合擬建建設項目的具體情況，根據國家、各行業部門、工程所在地地方政府的有關工程建設其他費用計價依據（規定）和計算辦法計算或按市場調節價計取。

（3）預備費：計算方法為工程費用與工程建設其他費用之和扣除建設用地費后乘預備費率計算，其中：基本預備費可根據不同地區、不同項目的規模和復雜程度在5%-7%之間合理計??；價差預備費以編制設計概算的年份為基期，計算到項目建成年份為止的設備、材料等價格上漲費用，物價上漲系數可以參考設計概算編制年份國家有關部門發布的固定資產投資價格指數或者行業主管部門發布的造價指數對應的價格變化率進行計算。

3. 管控原則：

建設單位應按照“靜態控制、動態管理”原則對概算執行情況開展管控，積極采取預防措施降低調概風險。設計概算由于政府有關政策調整、建設期價格上漲、地質條件發生重大變化等原因，導致原批準概算不能滿足工程實際需要的，可以對設計概算進行調整。

四、總投資的組成

項目的總投資由三大部分構成：

1. 建設投資：包括工程費用、工程建設其他費用和預備費。其中，工程費用包括建筑工程費、安裝工程費以及設備購置費。工程建設其他費用則涵蓋了建設用地費、建設管理費等項目。

2. 建設期融資費用：包括貸款利息等。

3. 鋪底流動資金：用于項目初期運營的資金。

五、質量控制措施

為確保概算的準確性，編制單位需對編制質量全面負責，進行自審、建設單位復審和主管部門審批。編制、審核、審定人員需在文件上簽署資格印章，以確保責任明確。

行業影響分析及未來展望

該指南的發布對建筑行業具有深遠影響：

1. 提高透明度和可預測性：工程造價的透明度和可預測性得到提升，有助于降低投資風險。

2. 提升項目管理效率：通過標準化的概算編制流程，提升了項目管理的效率和質量。

3. 提供可靠數據支持：為投資決策提供了更為可靠的數據支持，促進了行業健康發展。

隨著建筑行業的不斷進步和技術革新，該指南也將面臨更新和調整的需求。預計未來將更加注重數字化、智能化技術的應用，以提高編制效率和準確性。

結語

《房屋建筑工程投資估算和設計概算編制指南》的發布，為建筑行業提供了一套標準化的估算和概算編制方法，對于提高投資決策的科學性和準確性具有重要意義。我們鼓勵行業從業者積極參與到征求意見的過程中，共同推動建筑行業的可持續發展。

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202409/20240930_780220.html