作者：筆下長青 轉載自公眾號“書單SHUDAN”（ID：SHUDAN20150423）

今年，樓市似乎沒有等來“小陽春”。

4月16日，國家統計局發布了今年第一季度全國房地產市場基本情況：房地產投資、銷售、融資各項指標全部下滑。

開年以來，許多人一度對樓市很樂觀。畢竟，僅僅3個多月，就有超過160座城市，共出臺了樓市支持政策276次，房貸利率一降再降甚至到了階段性取消的地步，各種住房“以舊換新”的策略更是層出不窮·····

但很遺憾，樓市依舊沒有起色，房價依然不斷下跌。

前段時間，一張“高盛預測中國房價見底時間圖” 在網上瘋傳。

根據高盛預測，我國房價將在2027年停止下跌。也就是說，現在的房價才跌了一半。

預測是真是假還不確定，但引起的恐慌已然不小。

再加上去年11月，萬科創始人王石在《財富》全球論壇上說：“日本30年前發生過的事情，中國正在發生。”

30年前，日本經濟泡沫破裂，房價從此一蹶不振，走進“失去的30年”，日本年輕人談“房”色變，有人被房貸所困一輩子也還不完，輕則抑郁躺平，重則自殺。

而如今的我們，從2021年房價見頂至今已經連續下降3年，下降幅度甚至超過了當時同期的日本。

由于我們當下的人口結構、出生率、老齡化等情況跟90年代的日本非常相似，所以有關“中國是否會走30年前日本老路”的問題，一直被頻繁討論。

然而，讓人意想不到的是，一向被當做樓市反面教材的日本，房價卻悄悄地連續漲了10年。

日本，發生了什么？

日本房價，漲瘋了

以下是日本從1955年到2023年住宅價格走勢圖，來自美聯儲的經濟數據庫。

從圖中可以看到，日本房價從1990年最高點開始持續下跌，2012年左右開始慢慢回升，一直漲到今天。

盡管如今房價并沒有回到1990年的高點，但別忘了，這是全日本的總體房價走勢。事實上，像東京等大型城市早已走出衰退，部分城市地段的價格甚至超過了1990年的時候。

今年1月，據日本不動產經濟研究所發布的數據顯示，2023年，包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣在內的日本首都圈，房價均價比2022年上漲28.8%，達到8101萬日元（約合人民幣392萬元）。其中，東京23區的新建公寓更是每套均價達1.15億日元（約合人民幣557萬元），比2022年上漲39.4%。這是東京新建公寓均價首次超過1億日元（約合人民幣485萬元）。

這是什么概念？

早在2021年，日本首都東京及周邊地區新公寓的平均價格就達到了每套6260萬日元（折合人民幣約為348萬元），超過了1990年日本經濟泡沫時期最高點的6120萬日元（折合人民幣約為340萬元）。

而2023年的房價，是在當年日本經濟泡沫最高房價之上的再次攀升。

去年，日本亞洲通訊社社長徐靜波分享了朋友去日本看房的經歷。

他朋友看的，是日本東京港區六本木的高級住宅區。疫情之前，這里一套實用面積90平米（按中國方式計算約130平米）的二手高層公寓，售價1.8億日元（約900萬元人民幣），但僅僅過了一個疫情價格就漲了一倍多，達到4億日元（約2000萬元人民幣）。

即使如此，當被問到“東京的房價有沒有碰到天花板？”，他另一位來自三井不動產的朋友回答：“誰也說不好，現實的情況是，現在給你看的房子資料，如果你猶豫半天，說不定，這套房子過一會兒就沒了。”

這似乎并不夸張。

2023年11月24日，日本第一高樓麻布臺HILLS，樓高330米，剛開業，里面最貴的一套200億日元（約10億人民幣）的超豪華房子，就被一位70多歲的實業家買下，而這位買家連房子看都沒看，直接現金全款拿下。

外資也在瘋狂進入日本樓市。

美國投資巨鱷黑石集團2021年3月25日宣布，將收購近鐵集團控股公司旗下的8家酒店，這8家酒店分別位于京都市和大阪市等地，價格大約423億日元(約25億人民幣）。

盡管這是黑石集團首次在日本投資酒店，但該集團亞洲房地產主管Christopher Heady表示：“這是一次非常難得且獨特的機會，讓黑石集團有機會可以進入日本頂級酒店地產市場。”

此外，香港PAG集團2020年決定未來4年在日本不動產房產最多投入8000億日元（約人民幣375億），加拿大房產投資平臺BGO又以643億人民幣，刷新了PAG集團的投資金額紀錄。

這些投資機構的舉動，似乎都是日本樓市向好的證明。

說到這里，很多人可能很奇怪，不是說“日本失去的30年”嗎？怎么現在全世界的房地產都在低迷，反倒日本的房價不斷回升？

從造夢到幻滅

眾所周知，日本的樓市是經過大風大浪的。上世紀90年代，樓市從繁榮跌到谷底，并持續下跌20年。

其實，在泡沫破裂之前，日本有過一段高速發展的時期。

戰后的50年代到70年代，日本大力發展制造業，工業增長率超過90%，在1968年一舉超越西德，成為資本主義世界的第二大經濟體。

1964年的東京奧運會，日本向全世界展示了它的實力：花30億美元巨資建設的體育場館及配套設施，比埃菲爾鐵塔還高出30多米的電視發射塔，以及時速200公里的世界第一條高鐵。

● 1964年日本建設的世界第一條高速鐵路“新干線”(shinkansen)

而1973年石油危機的爆發，進一步加速了日本的崛起。由于石油價格飛升，大量美國人開始購買省油、廉價的日本汽車，這導致美國汽車制造業受到嚴重影響，失業人數達到22萬人。當時，美國工人為了表達自己的憤怒，甚至開始當街砸爛日產汽車。

從任何層面看，那都是日本的黃金時代。

轉折點發生在1985年。

1985年9月22日，美國和日本、英國、法國及西德在美國紐約的廣場飯店簽署了一項協議，這就是著名的“廣場協議”。

“廣場協議”的目的只有一個——讓美元貶值。

這些年，關于這項協議有很多陰謀論，說這是美國為了搞垮日本經濟，逼迫日本簽署的協議。但事實上當時的各種跡象都證明，“廣場協議”是日本自愿簽署的。日本前財長竹下登就曾公開承認，是他主動提議召開了這次會議。

竹下登的話也許是對的。因為對當時正在準備國際化戰略的日本而言，日元升值是有利的。對于日本民眾而言，他們可以換更多的美元去全世界消費，而日本的企業和資本，則趁著日元升值，在美國購買了大量的優質資產。

當然，日元升值對日本的傷害也肉眼可見——商品喪失價格競爭力導致出口受阻，直接受到打擊的就是與出口貿易相關的制造業。

利弊都很明顯，但“魚和熊掌不可兼得”，日本會怎么選？

答案偏偏是：兩個都要。

后來的事實證明，正是這份貪心，讓日本政府做出一個了超級錯誤的貨幣決策，從而讓日本經濟走上無法挽回的泡沫之巔。

這一決策，就是降息。

在《廣場協議》后的1986到1987年間，日本央行把基準利率從5%大幅降低到2.5%。

也許日本政府初衷是好的，降息一方面可以支持制造業，讓制造業的資金更加充裕，另一方面可以給日本企業更多的錢去購買國際資產。

但結果很不幸，由于缺乏相應監管，市場上大量的錢都流向了房地產和股票市場，并快速形成了巨大的泡沫。

可以說，日本央行的降息，成了日本經濟由實向虛的轉折點。

當時的日本景象，是銀行大量放款，消費欲望空前強烈。據說當時的日本大學生替銀行發傳單找人放貸，幾天的收入就能趕上日本工薪族一個月的工資。

美國經濟學家保羅·克魯格曼說：“日本的銀行放貸多，但對借款人品質的考慮比其他任何人都少。在這樣做的過程中，他們幫助將泡沫經濟膨脹到離譜的程度。”

更何況，當時日本市場的錢，除了日本央行放出來的，還有許多海外熱錢。只不過享受著繁榮的日本監管機構絲毫沒有警惕。

● 1988年日本東京股票交易中心

日本當時的房價上漲有多可怕呢？

單是1986到1989年3年間，日本的平均房價就可以翻一倍，也就是說一個日本普通人躺在家里什么都不用干，三年后就能掙到一套房子。

在日本房價的巔峰時期，東京23個區的地價總和可以買下整個美國！可想而知這是一個多么恐怖的價格。

巨大的泡沫，改變了整個日本社會的價值觀，沒有人再愿意踏踏實實工作，因為辛辛苦苦打工幾十年，遠不如炒房一夜暴富來得快。而與此同時，高昂的房價也讓日本的工薪階層擁有一套房子的愿望，變得遙不可及。

終于，在1989年泡沫走向了終點。

那一年，日本央行新行長三重野康上臺，這個日后被稱為“平成之鬼”的人，上臺后的第一句話是：“打工族一輩子都買不起房的社會是有問題的。”

他一上臺就把央行基準利率從1%調到6%，緊接著日本政府又出臺地價稅，同時強化了特別土地保有稅，目的就是提高土地持有成本，控制地價上漲過快。

樓市開始崩潰，短短三個月，日本國內的房價就暴跌了65%，許多手握大量房產的富翁一夜之間面臨破產。

由于特別土地保有稅的征稅對象主要集中在泡沫嚴重的中心城市，因此對中心城市地價下跌影響更大。

一張日本全國及日本六大都市住宅用地價格走勢對比圖顯示：1990年之后，六大城市地價的下跌幅度遠遠大于全國平均地價的跌幅。

從此，日本經濟迅速衰退，走入“失落的30年”。

日本樓市是怎么走出泥潭的？

其實，當時日本政府主動戳破泡沫的舉動，無疑充滿了勇氣，但卻忽視了一件事，那便是——信心。

對國家來說，經濟可以調整，政策可以拿來當工具，但對于一個個具體的人來說，人生卻并沒有那么多的試錯機會。

90年代的泡沫破裂，讓很多日本人的資產一夜變負，余生都在還債，還有許多人因遭受不住打擊選擇自殺。

日本離婚率也暴漲起來，數據顯示，1991年的離婚率是達到了往年的2.5倍，許多人為了保全財產而選擇離婚，不惜流浪街頭。

當時日本有一片森林被人稱為“自殺森林”，90年代初超過2000人在這里結束生命，累累白骨隨處可見。

泡沫破裂后的十幾年里，日本政府先是制定各種刺激經濟的政策，后又推出育兒補貼、看病免費、大學免費、老人看病政府報銷9成等政府補貼，但結果都收效甚微。

這時候政府才猛然醒悟：日本早已進入低欲望社會，年輕人早就不再對未來抱有期望了。

隨之而來的就是年輕人不結婚、生育率下降、老齡化加重等問題，加上1998年和2008年兩次經濟危機，讓本就低迷的日本經濟雪上加霜。

《朝日新聞》的記者曾根據調查走訪，寫了一本書叫《負動產時代》，書中記錄了這樣一個真實的事情：

1991年，在房價巔峰期，一位78歲的日本老人花了1300萬日元買下了靜岡縣伊豆半島一塊300平米的別墅用地。因為這里可以直接看見富士山，他想著等退休后在這里蓋一棟房子安度晚年。

誰知房地產泡沫破裂后，他成了名副其實的“接盤俠”，別墅沒有蓋成，這塊地也變得不值錢。

26年后，他以10萬日元轉手了這塊地，價格是買時的1/130。同時，他還向中介繳納了21萬日元的手續費和廣告費，等于賣掉這塊地的所得是：-11萬日元。

可即使如此，老人還是覺得松了一口氣：“總算不用帶到那個世界了。土地賣不出去的話，孩子們還得繼續交管理費和固定資產稅，那我就太對不起她們了。這也算一種斷舍離吧。當時信奉‘土地神話’，以為只要持有土地就能升值，現在我已經再三反省了。”

日本樓市就是在這樣的一起起悲劇中，慢慢在泥潭中爬行，終于到2012年迎來了轉機。

這一年日本新首相安倍晉三上臺，出臺了一攬子經濟刺激政策。后世給他的政策起了個名字，叫“安倍經濟學”。

按照普遍的說法，“安倍經濟學”可以概括為“三支箭”，分別是：寬松的金融政策、靈活的財政政策、經濟結構改革。

對房地產推動作用最大的是貨幣政策，從開始的利率下降到2016年負利率時代的來臨，大大降低了購房者和開發商的成本。在日本政府的預期中，老百姓的錢存在銀行已無意義，沒有利息，還要交手續費，所以錢必定從金融體系中內流出，涌向消費。

此外，“安倍經濟學”對房地產的推動，還體現在兩個方面：

【1】對外資進行產業開放

更多外資進入日本房地產市場，成為推動日本房地產市場復蘇的主導力量；地產公司世邦魏理仕統計發現，2021年，海外投資者的購買額占到整體交易額的3成，成為主要買家。投資房產基金J-REIT的資金更是有7成來自海外。

【2】通過日元貶值增加入境游客數量，大力開發旅游業

數據顯示，安倍執政期間，外國游客明顯增多。2015年日本共接待1974萬名外國游客，同比增長47％，而到2019年，外國游客已經高達3188萬名，創歷史新高。旅游業的發展帶動了房地產的開發，比如“滑雪圣地”北海道就吸引了國內外眾多投資，土地和住宅價格出現了明顯上漲。

用當下主流的論調來說，安倍救市的措施已算很晚，日后也逐漸失效，并且還加大了日本社會貧富差距，就像2014年至2019年期間，雖然帶動股市和房地產市場大幅回升，但財富增加只集中在資產排名前10%的富裕家庭，普通家庭資產卻縮水了3.5%。但不可否認的是，正是從安倍的改革開始，已經深陷泥潭20年的日本樓市開始恢復一絲生機，并最終開啟了10年的上漲之路。

中國會走日本的老路嗎？

我們會走30年前日本的老路嗎？

網絡上一直有兩種聲音。

認為中國會走日本老路的人，從人口結構、出生率、老齡化情況、工薪族的躺平心態等方面給出理由。

綜合國家衛生健康委員會及《中國人口預測報告2023版》的預測，對兩國房價在下跌拐點時的人口結構作對比：

2020年的中國，14-65歲勞動力人口占比為68.6%，65歲以上人口占比為13.5%，14歲以下人口占比為17.9%；未來30年，中國65歲以上老年人占總人口比重將攀升至30%左右，而勞動力人口占比將下行至60%左右；

1991年的日本，14-65歲勞動力人口占比為69.8%，65歲以上人口占比為12.9%，14歲以下人口占比為17.3%；未來30年，日本65歲以上老年人占總人口比為29.5%，勞動人口占比為59%。

人口結構以及未來的水平變化，可以說高度一致。

90年代的日本，人口結構變化對樓市最直接的影響，就是適齡勞動力人口占比下滑，導致了買房的剛需下滑。這不難理解，沒有足夠需要購房的適齡人口，購房需求自然也就不復存在。

而認為中國不會走日本老路的人，則從城市化率、體制的政策影響力、債務等方面來說明。

1990年的日本，城市化率接近80%，未來城市新增人口有限；

而2020年的中國，城市化率不到64%，未來城市仍有可預期的新增人口；

此外，中國的體制優勢讓政策有著更大的影響力，比如近期北京“認房不認貸”的樓市新政一出，多個新房樓盤售樓處便連夜漲價，出現客戶連夜排隊買房的現象。

兩種聲音各有爭議，但始終沒有一個確切的結論。

但如果說中日兩國樓市唯一一個沒有爭議的相同之處就是：自始至終，對于這場樓市的狂歡與衰退，底層的普通人都是被動和無力的。

就像一位網友的留言：“如果房價就此停滯，對于沒房年輕人來說，未嘗不是好事，一邊慢慢攢錢一邊等房價慢慢跌就好了。”

聽上去很有道理，但這個想法真的沒有問題嗎？

真實的情況，可能是一個令人絕望的困境——房地產行業繁榮時，高昂的房價讓普通人買不起房子；而房地產不景氣，房價下跌的時候，普通人可能依然沒錢買房。

因為對一個現代化的國家而言，房地產行業低迷，經濟幾乎必然低迷。房價雖然低了，但經濟的低迷也讓工作更不穩定，失業的人更多了，收入也會更少了。說到底，如果整體環境都在下行，身處其中的普通人，境遇又能好到哪里去呢？

* 部分參考資料：

[1] 朝日新聞《負動產時代》

[2] 澎湃新聞《解讀｜全球“負利率時代”徹底落幕，日本央行這一決定有何影響》

[3] 金融界《日本旅游業復蘇如火如荼 黑石斥資5400萬美元將京都一酒店納入麾下》

[4] 觀察者網《新公寓均價達348萬/套，東京都市圈房價超泡沫時代歷史高點》

[5] 中國僑網《日本首都圈房價連續5年上漲 東京新建公寓均價首超1億日元》

[6] 太平洋時區《日本房價是怎么跌下來的？》

[7] 正解局《全世界房價都在跌，日本東京為什么卻漲破30年新高？》

[8] 中國房地產報《指標下行！樓市“小陽春”未到》

[9] 酷玩實驗室《房價大漲，一套動輒上億，日本年輕人又支棱起來了？》

[10] 東京老蕭《90年代高位接盤的日本人，在房價崩潰后都怎么樣了？》

[11] 越女事務所《房價，最慘崩幾年》

[12] 徐靜波《東京的房價漲瘋了》

[11] 越女事務所《房價，最慘崩幾年》

[12] B站 @朱芝士Neo《衰退三十年，日本當年做錯了什么？》

[13] B站 @黑化的巫師《一個視頻，帶你了解，日本消失的30年前夕最后的狂歡，從日本第一到平成廢宅》

*圖片來源：

《歡迎回來 百音》《線》《最終幻想女孩》《昨日的美食》部分來自網絡

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