作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

這個10月，有的業主躺贏了。

可以降到LPR-30bp

存量房貸分批次調整的細節，終于有了結果。

今天（10月31日）六大行就公告從明天（11月1日）起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。

1、基點數還高于30bp的，可以調整為LPR+全國新發放個人房貸利率平均加點值+30bp，或者LPR+本市的加點下限。

銀行也給出了全國新發放個人房貸利率平均加點值的計算方法—— “中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率—該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值”。

舉個例子——

若中國人民銀行公布的三季度全國新發放房貸平均利率為3.33%，且該季度內三個月的5年期以上LPR平均值為3.85%，則該季度的LPR平均值為3.85%。

根據上述公式，全國新發放房貸利率平均加點值為-52bp（3.33%-3.85%），而本市的加點下限是-45BP的話，那么個人的房貸利率就是LPR-52bp+30bp=LPR-22bp，但因為全國統一調整存量房貸利率為LPR-30bp，所以最終的存量房貸利率會調整為LPR-30bp。

但如果是LPR-40bp，那么就不會有什么調整了。

2、可以調整重定價周期，按3個月、6個月或12個月作為重定價周期，不用再等上一年才能調整房貸利率。

也就是說，從11月1日起，LPR定價周期從以前固定一年一調整，可以選擇按季、半年或者一年調整，但只有一次選擇的機會，確定了將不能再更改。

這樣子，就不會因為重定價周期的問題，再錯過跟隨央行每個月20日左右公布的最新LPR調整了。

比如3個月重定價一次，可以更早地享受LPR下調，當然未來LPR上調，房貸利率也會更快跟著上調。

換而言之，如果想早點降房貸利率，選擇3個月重定價周期即可。

而目前來看，我們的LPR是處于下調通道中的。

所以一大批業主，最快明天就可以享受到最新的房貸利率。

一大批業主的春天

實際上，除了重定價周期調整和全國統一調整存量房貸利率為LPR-30bp，還有不少重點值得關注。

首先是非首套房貸，符合當地首套房貸條件的，可以直接申請“二套轉首套”，享受同樣的加點調整政策。

要知道，二套的業主，本身貸款的加點數就比首套高非常多比如當前深圳商業房貸利率首套LPR-45BP（3.15%），二套LPR-5BP（3.55%），二套的加點數是-5BP大于-30BP，最終可以調為3.3%。

但2022年2月，二套房有的銀行加點數去到了+60BP甚至是+95BP。

所以現在也可以直接與首套房貸的調整看齊，也就意味著，不少二套業主直接躺贏了，節省了更多的利息。

其次，除了“二套轉首套”的認定，固定利率的存量房貸也納入了考慮當中。

有的人問，自己的利率是5.88%，固定利率還有沒有必要再繼續堅持。

其實到這個階段，固定利率的業主就真的沒有必要再擔心我們的房貸利率還會不會上調了。

第三是，銀行的細則中，還有一條也值得留意的，那便是拖欠房貸的存量房貸，在建行的公告中，房貸已經延期還款的業主，可以聯系銀行協商，也就是說逾期的客戶也可以和銀行協商調整。

這些年，相信不少業主都曾經申請過延期還款，只是延期還款的業主，有的是先支付了利息，有的是到期一并還清本金利息，有的是分攤到每月月供。

除此以外，大家比較關心的是，其他貸款能不能享受這次的政策。

銀行也給出了明確的答復。比如農業銀行的公告顯示，公積金貸款或者含組合貸中公積金貸款部分、公寓及商辦貸款，以及經營貸等，不在這一次的調整范圍內。

2020年不少銀行曾推出過3字頭的經營貸。

比如建設銀行三年期的年化利率3.9%；農業銀行一年期以上的產品是3.5%；中國銀行一年期以上的產品是3.6%；工商銀行三年期的產品貸款利率是3.3%。

現在存量房貸利率調整，已經比這些經營貸的利率低了不少。

也不知道，曾經不少使用了經營貸的業主，轉回按揭貸款的心情是不是又達到了新高。

總的來說，這次調整，方方面面銀行都考慮到了，真正意義上給存量房貸業主減了不少負。

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